Договір застави й іпотеки

Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, згідно з яким іпотекодержатель (кредитор) має право, у разі невиконання боржником зобов'язань, отримати задоволення своїх вимог за рахунок об'єкта іпотеки (наприклад квартири під яку він давав кредит).

Особливістю договору застави-іпотеки є правова вигода кредитора (іпотекодержатель) перед іншими кредиторами, отримати задоволення своїх вимог відносно вартості заставленого майна у разі невиконання боржником (іпотекодержателем) зобов'язання, яке забезпечене заставою. При цьому об'єктом застави можуть бути як майно, так і майнові права.

Основна відмінність договору іпотеки квартири від договору купівлі-продажу квартири в тому, що право власності на квартиру перейде до вас тільки після того, коли ви виплатите всі гроші, які заборгували кредитору.

Процедура укладення договору іпотеки

Текст договору іпотеки повинен містити умови, встановлені статтею 18 Закону України «Про іпотеку».

Будь-які договори застави (іпотеки), включаючи іпотеку нерухомості, квартири, земельної ділянки, житлового будинку, автомобіля, підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Нотаріальне посвідчення іпотечного договору здійснюється за місцем знаходження нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцем знаходження іпотекодержателя або іпотекодавця.

Договір про заставу майна засвідчується нотаріусом за умови надання документів, які підтверджують право власності на майно. 

При посвідченні договору іпотеки нотаріус роз'яснює сторонам порядок державної реєстрації іпотеки та порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки, що зазначається в тексті договору.

В той же час з посвідченням договору іпотеки нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону на стягнення предмета іпотеки.

Предмет іпотеки

Предметом іпотеки може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути стягнене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Як майно, так і майнові права можуть стати предметом договору застави. Договір іпотеки може бути складений тільки щодо майна, яке можна стягнути у вигляді відповідності з українським законодавством і на яке можна звернути стягнення.

Договір застави може встановлювати забезпечення вимог, які можуть виникнути в майбутньому на підставі входження в силу договору.

Заставою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яке може виникнути в майбутньому на підставі договору, який набрав чинності.

Предметом іпотеки не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо), а також предметом іпотеки не можуть бути об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, які знаходяться в процесі корпоратизації.

Внесення змін до договору іпотеки не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов'язання, заміни зобов'язання іншим зобов'язанням, яке виникло після укладення договору застави.

Після оформлення заставної зміни та доповнення до іпотечного договору можуть вноситися лише після її анулювання в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». У цьому випадку на підтвердження факту анулювання застави нотаріусу подається відповідний витяг з Державного реєстру іпотек.

Сторони договору іпотеки

Сторонами договору застави (заставодавцем і заставодержателем) можуть бути фізичні та юридичні особи, держава.

Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

Заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник в установленому порядку передав майно і право застави на це майно, або третя особа (майновий поручитель).

Умови укладення договору застави (іпотеки)

Фізичні особи, юридичні особи та держава можуть бути сторонами договору іпотеки (як заставодавцем, так і заставодержателем).

Тільки банки можуть бути заставодержателем земельних ділянок, відведених під сільськогосподарські потреби, і прав на них — оренди або емфітевзису (Довгострокова оренда землі сільськогосподарського призначення).

Заставодавцем може бути як власник майна, так і особа, якій він передав майно і право застави на нього. Також сторону заставодавця при укладенні договору іпотеки може представляти майновий поручитель.

Договір застави майна або майнових прав нотаріус засвідчує тільки після того, як перевірить, чи немає заборони на відчуження майна, що є предметом договору, чи не знаходиться воно під арештом.

Якщо предметом договору застави є майно, що знаходиться в комунальній або державній власності, посвідчення договору відбудеться тільки за наявності згоди органу місцевого самоврядування або державної влади, під куруванням якого дане майно знаходиться.

Внесення змін до договору застави (іпотеки)

Якщо сторони згодні, в заставний договір можуть вноситися зміни і доповнення у зв'язку з обставинами, що змінилися. Наприклад, у випадках, коли продовжено термін кредитного договору або збільшена сума боргу, згаданого в договорі. Зміни до договору застави вносяться, якщо змінено сам предмет застави.

Вносити зміни до договору застави не можна, якщо забезпечене заставою зобов'язання припинено, замінено іншим зобов'язанням, що виникли після укладення договору застави, або ж якщо іпотека включена в іпотечний пул (об'єднання іпотек).

Іпотека під нерухомість від забудовника

Іпотекодавцем за іпотечним договором може бути забудовник — особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб або для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

При посвідченні таких договорів нотаріус роз'яснює іпотекодержателю його обов'язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на побудовану нерухомість.

У разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва і одержання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки, до закінчення терміну дії іпотечного договору, за договором сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору.

Зазначений договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження.

Незавершене будівництво

Якщо предметом іпотечного договору стала нерухомість, будівництво якої не завершено, а в процесі будівництва ця нерухомість придбала характеристики, яких договір застави не припускав (змінена площа, планування, поверховість і т.п.), відповідні зміни повинні бути внесені в іпотечний договір.

Договір про заставу вже заставленого майна укладається лише за згодою попередніх іпотекодержателей, якщо в першому договорі застави не позначені інші умови.

Не може бути засвідчена передача в іпотеку майна, яке знаходиться в податковій заставі.

Засвідчуючи договір застави, нотаріус повинен роз'яснити сторонам, як проводиться державна реєстрація іпотеки і як задовольняються за рахунок предмета іпотеки забезпечені іпотекою вимоги.

Якщо це передбачено договором іпотеки, одночасно з його посвідченням нотаріус накладає заборону на відчуження предмета заставного договору.

Застава-іпотека спільної власності

Майно, яке перебуває у спільній власності, може бути передано в заставу тільки за згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частину у спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення його в натурі об’єкта та реєстрації права власності на нього як на окремий об'єкт нерухомості.

Майно, яке перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі, земельної ділянки – в натурі (на місцевості).

Задоволення вимог іпотекодержателя

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки при умові виконання основного зобов'язання;

- право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що укладений після набрання чинності Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в випадку виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно, нотаріус роз'яснює сторонам, що права та вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані в установленому законом порядку, залишаються дійсними.

Для посвідчення такого договору іпотекодавцем нотаріусу подається правовстановлюючий документ на нерухоме майно, право власності на яке переходить до іпотекодержателя в випадку виконання основного зобов'язання та долучається до примірника договору, який залишається у справах державної нотаріальної контори (приватного нотаріуса).

Документи

Документи для посвідчення договору застави, іпотеки:

1. кредитний договір
2. договір позики

Для фізичної особи:

1. паспорт;
2. реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер);
3. договір позики (кредита).

Для юридичної особи:

1. Свідоцтво про державну реєстрацію (витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);
2. Статут (установчий договір) юридичної особи;
3. Довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ);
4. Довідка про взяття на облік платника податків (форма № 4-ОПП);
5. Виписка ("Витяг") з державної адміністрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (видається в районній державній адміністрації у реєстратора);
6. печатка юридичної особи;
7. протокол (наказ) про призначення на посаду керівника та підтвердження його повноважень (нотаріально посвідчена довіреність підтверджує повноваження представника);
8. протокол (рішення) Загальних зборів юридичної особи на укладення договору застави (іпотеки);
9. паспорт представника юридичної особи;
10. реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер) представника юридичної особи.

Для земельної ділянки:

1. Державний акт на право власності на земельну ділянку;
2. Виписка ("Витяг") з Поземельної книги Державного реєстру земель (Виписка ("Витяг") з бази даних автоматизованої системи ведення Державного земельного кадастру (для відчуження земельної ділянки)(видається в Державному комітеті України із земельних ресурсів (Держкомзем);
3. довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) земельної ділянки (видається в управлінні земельних ресурсів);
4. довідка про відсутність будівель на земельній ділянці (якщо таких немає).

(Довідка видається місцевими органами самоврядування (наприклад, міською БТІ, сільською радою). Якщо на земельній ділянці знаходяться будівлі, то необхідно земельну ділянку відчужувати разом з будівлями, які знаходяться на цій земельній ділянці;

1. Виписка ("Витяг") з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
2. (видається в управлінні земельних ресурсів);
3. незалежна експертна оцінка про ринкову вартість земельної ділянки
4. (для відчуження земельної ділянки);
5. якщо акт на землю без кадастрового номера, то довідка із земельних ресурсів про присвоєння такого номера;
6. якщо земля сільськогосподарського призначення, то довідку про те, що вона - не пай.

Для житлового будинку:

1. документ, що підтверджує право власності на житловий будинок (окремо розташовані нежитлова будівля) зареєстрований в БТІ (наприклад: свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво, про право на спадщину, тощо);
2. Виписка ("Витяг") про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
3. Виписка ("Витяг") з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації (має бути зазначено для укладення договору іпотеки);
4. Довідка (Форма № 3) з ЖЕКу про зареєстрованих (прописаних) осіб у відчуженому житловому будинку;
5. незалежна експертна оцінка про ринкову вартість житлового будинку (у зв'язку з набранням чинності 01.11.2011 р. постанови Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. №1103, нотаріусу необхідно надати незалежну експертну оцінку щодо ринкової вартості відчужуваного житлового будинку);
6. довідка про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій побудований житловий будинок, окремо стояча нежитлова будівля (гараж) і про розмір земельної ділянки (у разі якщо земельна ділянка знаходиться в державній власності. Довідка видається в управлінні земельних ресурсів. Договір оренди цієї земельної ділянки. Якщо земельна ділянка знаходиться в приватній власності, то житловий будинок (окремо стоїть нежитлова будівля (гараж)) необхідно передавати в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій він розміщений.

Для квартири:

1. документ, що підтверджує право власності, зареєстрований в БТІ (Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво, про право на спадщину, тощо);
2. Виписка ("Витяг") про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
3. Виписка ("Витяг") з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації (має бути зазначено, що довідка видана для відчуження);
4. Довідка (Форма № 3) з ЖЕКу про зареєстрованих (прописаних) осіб у відчужуваній квартирі.
5. незалежна експертна оцінка про ринкову вартість квартири (у зв'язку з набранням чинності 01.11.2011 р. постанови Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. №1103, нотаріусу необхідно надати незалежну експертну оцінку щодо ринкової вартості відчужуваної квартири).

Для нежитлового приміщення:

1. документ, що підтверджує право власності, зареєстрований в БТІ (Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво, про право на спадщину, тощо);
2. Виписка ("Витяг") з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видана бюро технічної інвентаризації
3. Виписка ("Витяг") про реєстрацію прав власності на нерухоме майно (має бути зазначено, що довідка видана для відчуження);
4. незалежна експертна оцінка про ринкову вартість нежитлового приміщення.

Для транспортного засобу, автомобіля:
- документ, який підтверджує право власності
(Свідоцтво про реєстрацію ТЗ, Судновий квиток, тощо).
* Згода дружини (чоловіка) "заставодержателя" і "заставодавця" на укладення договору застави, якщо майно було придбане в період зареєстрованого шлюбу (оформляється нотаріально).
* Якщо є співвласники, необхідна згода співвласників (також оформляється нотаріально).

Застава та іпотека - в чому різниця

Застава є одним із способів забезпечення, виконання зобов'язань перед кредитором, умови і порядок якого регулюються чинним законодавством України. Якщо заставодавець (в даному випадку вже боржник) не виконує умови укладеного договору, кредитор має право отримати матеріальне відшкодування за рахунок того заставленого майна, яке зазначено в договорі.

Якщо мова йде про заставу нерухомості, в такому випадку доречно буде говорити про такий різновид договору застави, як іпотека. Договір іпотеки є угодою, згідно з якою одна сторона (заставодавець) передає іншій стороні в заставу нерухоме майно як гарантію, забезпечення виконання взятих на себе зобов'язань перед кредитором.

Перед укладанням угоди з банком настійно рекомендується проконсультуватися з даного питання з нотаріусом. Договори іпотеки хоч і мають загальні, схожі для всіх положення, але все ж кожен такий договір укладається індивідуально під кожного окремого Клієнта банку і відповідно має свої, продумані юристами банку умови.

Заставодавець, який уклав договір іпотеки, має право володіти і розпоряджатися нерухомістю, але при цьому на заставлене майно накладаються певні обмеження, що не дозволяють продавати або відчужувати нерухомість на період дії договору.

Нотаріус завіряє договір іпотеки за згодою всіх власників майна (якщо їх декілька) і після перевірки того, що дане майно належить саме заставодавцю. Можливі також випадки, коли за Ваш борг може поручитися своїм майном будь-яка людина, яка вам довіряє. Нотаріальне завірення необхідне для того, щоб підтвердити повну дієздатність обох сторін і осмисленість прийнятого рішення. Після завірення такого договору нотаріус проводить реєстрацію іпотеки в реєстрі.

Перед укладенням договору іпотеки потрібно ще раз подумати і зважити реальну необхідність цього кроку.

По-перше, більшість таких угод мають більшу тривалість у часі.

По-друге, потрібно бути готовим до того, що якщо ви з яких-небудь причин не змогли сплатити певну суму в зазначений термін, кредитор може стягнути ваш борг за рахунок закладеного нерухомого майна.

Правильно продуманий та складений іпотечний договір допоможе вам уникнути виникнення спірних моментів і конфліктних ситуацій в майбутньому.

Договір іпотеки (застави) нерухомості в обов'язковому порядку засвідчується нотаріально. Посвідчення відбувається або за місцем знаходження переданого в заставу майна, або за місцем знаходження однієї зі сторін іпотечного договору — іпотекодавця або іпотекодержателя.

Укладаючи договір застави, варто спиратися на закон “Про іпотеку", зокрема — на статтю 18.

Інші особливості оформлення договору іпотеки

Договір іпотеки нерухомого та рухомого майна (майнових прав) засвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Якщо договір іпотеки майна укладається у зв'язку з укладенням іншого договору щодо цього майна і у нотаріуса є зазначені вище документи. Вдруге ці документи не подаються.

Передача в іпотеку нерухомого майна, яке є об'єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідною державною чи комунальною юридичною особою на правах господарського ппровадження, здійснюється після отримання у встановленому законодавством порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського провадження якого належить відповідна державна чи комунальна юридична особа.

На основі іпотечного договору, предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, засвідчується нотаріусом на підставі документів, які підтверджують майнові права на цю нерухомість.

Згода співвласників повторно не потрібна, якщо договір про заставу майна складається у зв'язку з посвідченням договору купівлі-продажу цього майна платежу на виплату.

Договір про наступну заставу вже заставленого майна може бути посвідчений за згодою попередніх заставодержателей, якщо інше не передбачено законом і попереднім договором застави.

Наступна іпотека, предметом якої є кілька об'єктів, які належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників всіх об'єктів нерухомого майна, переданих в загальну іпотеку.

Посвідчення договору застави майна (майнових прав), яке знаходиться в податковій заставі, не допускається.

Якщо заставний договір про зміни у правах за іпотечним договором та основних зобов'язаннях - не засвідчується, то у такому разі зміна прав за іпотечним договором та основним зобов'язанням здійснюється шляхом виконання індосантом (особою, якій належить заставна) заставного запису, що передається (індосаменту) в інтересах іншої особи (індосанта) та передачі оригіналу заставного документа в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».