6% річних у валюті: чи варто зараз вкладати в українську землю

Попри війну, експерти називають 2023 рік унікальним, із погляду інвестицій у землю. Як інвестувати в цей актив, аби отримати найбільший профіт і мінімізувати ризики, розповів фінансовий аналітик Олексій Козирев.

5 причин вкладатися зараз у землю

Інвестувати в землю наразі вигідно. На її користь грають декілька вагомих факторів.

По-перше, земля — це відновлювальний актив, його неможливо повністю знищити. Звісно, якщо ділянка знаходиться в зоні активні бойових дій, це може негативно позначитися на її якості. Однак, після ретельної перевірки з розмінування та очищення ґрунту, землю швидко повертають до стану, придатного для обробки. Так, це не дешево, експерти оцінюють очищення одного га у 40−50 тис. грн, проте, так чи інакше, навіть ця земля, зрештою, виправдає інвестиції.

По-друге, земля — стабільний і надійний актив. Попри війну, агросектор залишається локомотивом української економіки. Загальний експорт товарів та послуг у 2022 році склав $60,3 млрд, із них 35%, майже $21 млрд, припадає на агросектор. Це при тому, що ситуація з зерновим коридором непроста й існують обмеження на вивезення продукції.

З огляду на значення агросектору для української економіки, держава завжди активно його підтримувала, зокрема, широкими програмами з кредитування. Ця практика продовжуватиметься й надалі.

По-третє, низька конкуренція. Зараз ринок землі працює з обмеженнями. Він відкритий тільки для фізичних осіб, яким дозволено придбавати сільськогосподарську землю (не більше 100 га).

Згідно даних Мінагрополітики, станом на 2 березня 2023 року за весь період роботи ринку землі укладено понад 153 тис. земельних угод із площею понад 344 тис га. Хоча потенціал значно більший: за оцінками аналітиків, на ринок могло б вийти понад 28 млн га. Втім, власники землі не поспішають з продажем, вони чекають моменту, коли на ринок зайде великий капітал і вартість гектарів зросте. А це вже станеться незабаром — із 1 січня 2024 року купувати землю зможуть юрособи, при чому у кількості до 10 тис. га.

Цей час і стане точкою зростання, оскільки збільшиться попит на землю, зросте конкуренція й ціна землі різко піде вгору. Відповідно, виграє той, хто зайде до 2024 року, саме вони матимуть найвищі показники дохідності від зростання ціни на землю.

По-четверте, прослідковується чітка тенденція до зростання цін на землю. За даними Мінагрополітики, у січні 2023 року середня ціна га землі становила 52 462 грн (за курсом НБУ — $1 434). Найвище оцінювалися ділянки в Івано-Франківській області — 167 900 грн (близько $4 600), Львівській — 128 143 грн (близько $3 500), Київській — 74 573 грн ($2 040). Найдешевше рілля продавалася у Сумській області — 10 530 грн ($288), на Чернігівщині — 17 500 грн ($470), Волині — 19 740 грн ($540).

Дивіться також: Чому 2023 рік найкращий для інвестування в український агросектор?

Зараз інвестиції в землю мають низький поріг входу. По суті, це вартість однієї ділянки. Але не такою важливою є ціна на сьогодні, як її майбутня динаміка. Якщо провести аналогію з європейськими ринками, то земля за 10 років після відкриття ринку зростала навіть до понад 450%. А враховуючи вигідне географічне розташування України, сприятливий клімат і головне — родючі грунти, потенціал у нас значно вищий.

Тобто зараз в Україні вартість землі фактично «на дні», й інвестори можуть її придбати максимально дешево, щоб максимально заробити.

І, по-п'яте, український агросектор є експортоорієнтованим — інвестуючи в нього, можна отримувати свої доходи у валюті. В умовах девальвації гривні, це великий плюс, який дозволяє захистити свої заощадження від знецінення, ще й заробити.

Читайте також: Майже 65% приватних інвесторів у землю — представники IT-сектору

Як купити землю

Щоб отримувати з активу гроші, треба, насамперед, його купити. Варіантів є декілька:

Маркетплейс. По суті, це стоковий магазин. Сюди найчастіше потрапляють ділянки, які не зацікавили агрокомпанії. На маркетплейсі можна знайти гарні пропозиції, але треба чітко розуміти, що шукати і що купувати.

Вибір ділянки — завдання не з простих. Воно потребує перевірки на трьох рівнях:

• аграрному — аудит ділянки, оцінка її місцезнаходження, якості грунтів, як їх використовують, тощо;
• юридичному — перевірка права власності, заборони та обмеження, щоб ділянка не була під арештом або іншими обтяженнями;
• фінансовому — перевірка договору оренди, рівня орендної плати та потенціалу її зростання.

Пройти всі ці етапи самостійно людині, яка є далекою від аграрної сфери, практично нереально. Та навіть, якщо добре розбиратися у цій темі, доведеться витратити чимало сил і часу. Тобто цей варіант прийнятний не для всіх, оскільки наближений до максимально активного інвестування.

Брокер. Це професійний учасник ринку, у якого є банк пропозицій. Брокер заробляє на комісії від продажу. Але його мінус у тому, що, після оформлення угоди, йому абсолютно не цікава подальша доля ані ділянки, ані інвестора. Тобто всі взаємодії з орендарями або з подальшим продажем активу буде головним болем власника землі.

Управляюча компанія. Це оптимальний варіант для пасивного інвестування. Співпраця з управляючою компанією позбавляє інвестора відразу декількох ризиків.

По-перше, вона обирає найкращі ділянки під управління, адже її дохід залежить від прибутку інвестора. По-друге, управляюча компанія повністю бере на себе взаємодію з орендарями, веде переговори про збільшення вартості оренди, вирішує проблемні питання. По-третє, забезпечує інвестору гарантований дохід за будь-яких умов. І насамкінець, умови виходу з інвестиції — найприйнятніші. Компанія отримує відсоток від прибутку інвестора і вона зацікавлена у продажі земельної ділянки за найвищою ціною.

Тут головне — вибір управляючої компанії. Насамперед, варто звернути увагу на її фінансові показники, земельний банк, ділову репутацію, як вона виконує свої зобов’язання та наскільки професійний рівень надає у супроводженні угод.

Поки що управляючих компаній в Україні небагато. Одним із таких професійних партнерів на ринку землі виступає «Твоє коло». За 2022 рік інвестори компанії отримали доходу від оренди близько 4 млн грн. Умови інвестування в землю у «Твоєму колі» такі:

• Мінімальна інвестиція — вартість ділянки. Практика показує, що від 4−5 тис. доларів.
• Гарантована річна прибутковість — від 6%. Вона може збільшуватися, залежно від певних факторів.
• Прогнозована річна прибутковість — до 25%. Сюди закладається дохід не тільки від оренди, але й від подальшої капіталізації.

Читайте також: Попри війну, вартість сільськогосподарської землі в Україні зростає. Де найдорожчі с/г землі

Як ще можна інвестувати в сільське господарство України

Акції українських компаній

Низка українських аграрних холдингів представлені на міжнародних фондових ринках. Наприклад, на Варшавській фондовій біржі можна купити акції таких компаній, як Кернел (хоча ця компанія готується до делістингу), Астарта, ІМК, Овостар Юніон, Агротон, Мілкіленд та KSG Agro.

У цьому випадку основний дохід інвестор отримує за рахунок збільшення вартості акцій. Плюс деякі компанії виплачують дивіденди, зазвичай, вони низькі — 3,6%. Поріг входу може бути різним — від 10 тис. грн і до мільйонів.

Загалом, акції українських компаній на міжнародних ринках досить волатильні. Як показує практика, вони можуть як різко зрости в ціні, так і впасти. Після початку війни акції всіх агрокомпаній на Варшавській біржі обвалилися.

Скажімо, папери МХП подешевшали з 8,5 до 3,36 польських злотих. Те саме відбулося з акціями Кернел, які до війни котирувалися по 14 злотих, а потім різко впали до 3,814 злотих. Це пояснюється великою емоційною складовою в позиції інвесторів. Інвестори не вірили в агрохолдинги і бажали позбутися їхніх акцій. Відповідно, вартість акцій сильно впала, і це дуже болісно б'є по компаніях.

Так буде не завжди, адже потенційно сектор і компанії разом із ним зростатимуть.

Читайте також: Kernel йде з Варшавської біржі: чому Веревський хоче зробити компанію приватною

Корпоративні облігації

Деякі агрохолдинги випускають корпоративні облігації. Корпоративні облігації — це фактично боргові розписки з фіксованою дохідністю. Компанії беруть у борг кошти інвесторів та зобов’язуються виплатити відсотки за позикою і на визначену дату повернути борг.

Водночас, обираючи такий спосіб інвестицій, необхідно враховувати: облігації забезпечують тільки фіксований дохід без права втручання у компанію. І якщо ваш агрохолдинг збанкрутує, то на жодну компенсацію розраховувати не варто.

Інвестиційні фонди

Інвестувати в аграрний сектор можна через інвестиційний фонд. В Україні їх декілька, переважно вони невеликі. Що для них характерно — низький поріг входу — від 1 тис. грн, але, з погляду доцільності, краще розглядати від 10 тис. грн. Крім того, інвестиції робляться в гривнях і автоматично йде оподаткування за ставкою 9%.

Як приклад — Перший український аграрний фонд. Серед його плюсів — працює в західноукраїнських областях, адекватний земельний банк близько 1,5 тис га. Влітку капіталізація була десь близько $2 млн. Вся земля в оренді.

Поріг входу — від 1 тис. грн. Мінімальний лот для входу до Фонду — 1 акція. У інвесторів є 2 джерела доходів: дивіденди та подорожчання акцій внаслідок зростання вартості агрокомпаній. Як декларують у Фонді, два джерела дозволяють забезпечувати середню дохідність до 60% річних.

При інвестуванні у Фонд варто враховувати декілька моментів. Насамперед, який він — закритий, відкритий, диверсифікований чи ні. Це зумовлює велику кількість фінансових та юридичних нюансів. Але для інвестора це принципово, оскільки може вплинути на поріг входу. Далі варто звернути увагу на ліквідність — тобто умови виходу з інвестицій.

Також варто проконсультуватися з юристами, як вигідніше заходити у фонд — як фізична чи юридична особа.

Суміжні сфери

Інвестувати в агросектор можна, так би мовити, опосередковано, тобто вкладати кошти у сфери, близькі до агросектора. Популярним напрямком, зокрема, є інвестиції в логістичні компанії, перевізників зерна. Це особливо актуально зараз, коли Україна обмежена зерновим коридором і вивіз переважно відбувається через автошляхи, залізницю, судноплавство. Тут поріг входу високий — старт від 300 тис. грн і вище.

Інший напрямок — агродрони, які використовувалися у сільському господарстві для обробки полів. Поріг входу значно нижчий — від 30 тис. грн.

Такі інвестиції потребують постійної залученості до процесу, оскільки ситуація швидко змінюється і потрібно відслідковувати тенденції.

P. S.Запрошуємо вас взяти участь у досліджені «Мінфін»: як інвестують українці під час війни. Посилання на опитування https://forms.gle/DqM1Dx2sxdu41yYdA.

Результатами дослідження поділимося з учасниками в телеграм-каналах:

• https://t.me/Minfin_com_ua
• https://t.me/TvoeKolo