Марченко: Наразі купувати житло у новобудові дешевше у тих, хто купив його на «котловані»

Введення в експлуатацію нового житла, за результатами минулого року, скоротилося майже на 40%. Попит впав до 15−20% від довоєнного рівня. Втім, і зараз є компанії, які продовжують зводити нові будинки і боротися за свого клієнта. Навіщо будувати в зоні «прильотів», як боротися за свого покупця зараз, і що реально відбувається на вітчизняному ринку нерухомості, «Мінфіну» розповів Марк Марченко, засновник SENSAR Development.

Про ситуацію на ринку нерухомості

Як би Ви охарактеризували стан первинного ринку нерухомості на початку другого року війни?

Ринок дуже сильно розділився на захід, центр і схід. На заході він найактивніший: майже 100% будівельних майданчиків відновили свою роботу, є попит, відбуваються угоди.

У центрі ринок більше мертвий, ніж живий. Інтерес до «первинки» слабкий, будівництво запущене далеко не на повну. Якщо говорити, наприклад, про київський ринок, то тут 20% об'єктів не відновили роботу взагалі. Як для другого року війни — це доволі велика кількість.

Найгірша ситуація, з очевидних причин, на сході. Тут ринок просто мертвий.

Ви кажете, що ринок на заході найактивніший. Наскільки далеко він все ще від довоєнних показників?

Щодо попиту, то зараз він становить близько 25% від довоєнного. Ситуація з будівництвом теж далека від тієї, яка була до 24 лютого 2022 року. На щастя, майже на всіх об'єктах відновлено будівництво, але на запуск нових наважуються одиниці. У Львові, скажімо, таких можна порахувати на пальцях однієї руки.

На конференції «Жити на відсотки» Ви говорили, що війна стала свого роду тестом на чесність забудовників. Що Ви мали на увазі?

До війни первинний ринок почував себе дуже добре: до 70% квартир у будинку розкуповувалися буквально за пів року після старту його будівництва. Це практично рентабельність цілого об'єкта.

Тому, якщо ми зараз бачимо «коробку», а будується вона саме в межах пів року, це означає, що тут 50−70% площі вже продано. І якщо об'єкт заморожено, то виникає питання: а де ж гроші інвесторів?

Поширене пояснення — ринок мертвий, недостатньо грошей, великі ризики через війну…

Це не виправдання. Дивіться, у Києві немає будинків, де не продано 50% площі. Чому ж стільки ЖК не будується? Скажу з власного досвіду: у Запоріжжі ми могли продавати 70% об'єкта на котловані. Коли почалася війна, ми призупинили будівництво, але вже в серпні його відновили.

По-перше, були гроші, залучені від покупців. По-друге, є розтермінування. Так, клієнти не завжди справно погашають платежі, але все ж таки платять. Ситуація стандартна для всіх забудовників, проте одні продовжують будувати, а інші — ні. Виправдано, якщо хтось знизив темпи будівництва, але не можна зовсім його зупинити.

Гроші у цих забудовників точно були, але інше питання — куди вони поділися? Ця проблема є болючою для всього ринку, бо зараз, як ніколи, важлива довіра інвестора, а такі випадки її нівелюють.

Читайте також: У Запоріжжі не можна продати квартиру, відкрити ФОП або оформити спадщину через закриття реєстрів

Про будівництво за 40 км від лінії фронту

Будівельний бізнес Ви розпочали у Запоріжжі. Сьогодні більшість забудовників там призупинили діяльність. Ви ж продовжуєте будувати у 40 км від лінії фронту. Чому?

У нас немає іншого вибору, ніж добудувати те, що почали, за що взяли гроші. Всі наші інвестори мають отримати омріяне житло. Найголовніше — довіра людей до нас, і втратити її, зруйнувати авторитет нашого бренду, який ми будуємо з 2018 року, ми не готові.

Ви добудовуєте всі об'єкти у Запоріжжі?

На 24 лютого ми мали 128 тис. кв м нерухомості у девелоперському портфелі. Ми добудовуємо все, де були продажі. Наразі є тільки один об'єкт у Запоріжжі, який ми заморозили, але там ми не встигли продати жодного квадратного метра.

Скільки квартир у будинках, які ви добудовуєте, ще не розкуплені?

По-різному. Від 30% до 40% вільних квартир.

Ворог досі регулярно обстрілює Запорізьку область. Чи були прильоти в радіусі будівництва ваших об'єктів, які наслідки?

На відстані 100−150 м від одного з наших об'єктів був прильот. Пошкоджень зазнали вікна та стіни. Але ми швидко все відновили. До речі, ми коштом компанії ремонтуємо будинки, постраждалі від російської агресії, — встановлюємо вікна, лагодимо дахи, стіни. Це один із напрямів волонтерської діяльності SENSAR Development.

Якщо вже зайшла мова про волонтерство, які ще є напрями у компанії?

Донатимо на ЗСУ, купуємо та щомісяця відправляємо автомобілі на лінію фронту. Вважаю, що зараз будь-який бізнес повинен допомагати наближати перемогу.

Скільки загалом будмайданчиків працюють у Запоріжжі? І наскільки жорстка йде боротьба між девелоперами за клієнта?

Загалом, на ринку до війни працювали близько 10 компаній. Але зараз із тих, хто будує, залишилися ми і ще одна компанія. Але боротьбу за клієнта розгортають і ті, хто робить тільки вигляд, що будує. Саме вони найчастіше маніпулюють цінами, встановлюючи шалені знижки. Але якщо продавати те, чого немає, — то можна й за безцінь. Але якщо ти справді будуєш, то сенсу у цьому немає. Ми не опускаємо ціни і не продаємо собі у мінус. Зараз ми будуємо більше на перспективу.

З літа забудовники масово підвищили ціни. У Запоріжжі, де ринок і так залишився без покупця, ціни теж підвищували?

Забудовники не могли не реагувати на зростання курсу валют й інфляцію. Відповідно, прайси на квадратний метр зросли на 30% і більше. У Запоріжжі, попри відсутність покупця і підвищені ризики, ціна нерухомості теж зросла. Ми підвищили ціну приблизно на 20%. Якщо раніше квадратний метр коштував 27 тис. грн, то зараз — 33 тис. грн.

Які Ваші плани щодо подальшого будівництва у Запоріжжі?

На сьогодні за всіма ділянками, які у нас є, ми готуємо документи, формуємо проєкти, оформлюємо дозволи. Ми будуватимемо у Запоріжжі. Адже, окрім бізнеса, це ще й наша Батьківщина.

Читайте також: Як змінилися ціни на нові квартири: Київ «плюс» 35%, Львів — «плюс» 80%

Як виживати будівельній компаній під час війни

З початком війни Ви переїхали до Львова. Коли і чому було прийнято рішення про вихід на львівський ринок?

Коли ми виїжджали із Запоріжжя, я сказав дружині, що не повернемося додому, доки не почнемо будувати у Львові. Це було чітке принципове рішення. На місці я переконався в тому, що в західному регіоні, слава Богу та ЗСУ, немає активних бойових дій. А люди зі сходу та півдня, що зазнали втрат від російської агресії, вимушені були переїхати, і більшість з них обрали Львів. Тому треба будувати, бо люди мають десь жити. Далеко не всі хочуть виїжджати з України, і я цьому дуже тішуся, бо сам такий — хочу і залишатимуся у своїй країні. До того ж, тут є великий потенціал, адже Львів завжди був перспективним, а з війною взагалі став економічним центром країни.

Відкладати плани у довгий ящик я не став, швидко вивчив ринок і вже в квітні ми підписали документи на ділянку.

Конкуренція у Львові наразі велика. Чим ви берете клієнта?

Ми хоч і починаємо у Львові з чистого аркуша, але у будівництві — далеко не новачки. Ми п’ять років вибудовували бренд, дбали про репутацію, авторитет, і це не проходить повз увагу покупців. Плюс, я не знаю інші не місцеві компанії, які почали будівництво у Львові за останній рік. Це теж показово. І, звісно, нові виклики змушують шукати і впроваджувати інші підходи. Ми знайшли свого клієнта. Об'єкт почали будувати у листопаді, зараз 70% його вже продано. Що цікаво, 80% наших клієнтів — не місцеві мешканці.

Говорячи про нові підходи, що Ви маєте на увазі?

Ще до війни ми запропонували нашим клієнтам ремонти «під ключ». Потім — ще й взяли на себе управління квартирами, здавання їх в оренду та сервісне обслуговування.

Коли почалася війна, зрозуміли, що це наша сильна сторона. В самому Запоріжжі, до речі, ціна на оренду житла сильно зросла, тому що 70% регіону окуповані, і всі люди з'їхалися до обласного центру.

В Запоріжжі, 40 км від фронту, ціна була на рівні Львова. Тому тема зі здачею в оренду добре спрацювала. Велику ставку на неї роблю і у Львові. Зараз ми з партнерами розробили окрему лінійку Smart Line з будівництва дохідних домів. Такий будинок ми навіть проєктуємо у Києві.

Читайте також: Нерухомість, валюта, депозити: що зміниться на основних ринках цієї весни

Скільки і на чому можуть заробити інвестори

Левову частку клієнтів первинної нерухомості до війни становили пакетні інвестори. Чи присутні вони зараз на ринку?

Пакетних інвесторів менше, але вони присутні. Вони дещо інакше підходять до інвестицій. По-перше, змінилася кінцева мета. Раніше нерухомість купували конкретно під здачу або на перепродаж. Зараз, здебільшого, як запасний плацдарм для себе, але поки не знадобиться, то нехай здається в оренду. По-друге, інвестор суттєво зменшив чек. Якщо раніше в нерухомість заходили з $1 млн, то зараз бюджет $200−250 тис.

Пакетні інвестори, які розмітали квартири на ранніх стадіях будівництва, тепер можуть конкурувати з девелоперами за клієнта? Чи відчувають забудовники тиск вторинного ринку нерухомості — зокрема, і «нової вторинки»?

Це питання завжди було актуальним. На сьогодні ситуація стала трохи гіршою. Житло, яке почали будувати до війни, в процесі будівництва подорожчало на 30%. Інвестора, який купив його на котловані, це не бентежить, він купив умовно за $1 тис. Коли забудовник готове житло продаватиме за $1,5 тис., то інвестор може спокійно продати його за $1,3 тис. і все одно бути у виграші.

Для кінцевого клієнта вторинна первинка вигідніша. Але це питання року-два, коли добудують будинки, заморожені під час війни, і з ринку вимиються об'єкти «вторинної первинки».

На яку дохідність можна сьогодні вийти, інвестуючи в нерухомість?

Дохідність сильно залежить від розташування об'єкта. Якщо говорити про Київ, то дохідність тут суттєво впала, і зараз це, радше, питання перспективи. На заході України дохідність може сягнути навіть 15% річних у гривнях при ідеальних розкладах — гарне місце, маленька площа, висока зайнятість і подобова оренда. Якщо говорити про перепродаж, то це десь в районі 20% у доларах.

Війна проявила деякі невигідні сторони нерухомості — низька ліквідність, просідання дохідності тощо. Чи відновить нерухомість статус найпопулярнішого інвестиційного інструменту для українців?

Упевнений, що відновить. Головна причина шаленої популярності нерухомості серед українців, як інструменту інвестицій, — низький рівень фінансової грамотності й обізнаності в інвестиційних інструментах як таких. За великим рахунком, культура інвестування у нас тільки зароджується. Мало хто розбирається в криптовалютах, фондовому ринку, акціях, облігаціях тощо. А нерухомість як була зрозумілою і надійною, так і залишиться.

Чому ціни не впали з подоланням корупції ДАБІ

Як вплинуть на ринок законодавчі зміни, зокрема, новий порядок залучення коштів інвесторів?

Загалом, я позитивно ставлюся до тих законодавчих змін, які зараз пропонуються на ринку. Замороження 10% об'єкту до вводу в експлуатацію — це досить правильна формула, як і реєстрація кожної майбутньої квартири у реєстрі речових прав.

Це збільшує відповідальність забудовників і зменшує ризики для інвесторів. І найголовніше, ми усуваємо з ринку шарлатанів, які «кидають» інвесторів і б’ють по іміджу цілої галузі. Особливо зараз це актуальне питання. Масштаби пошкодженої або зруйнованої військовою агресією РФ нерухомості в Україні просто вражають: на кінець 2022 року приблизна її кількість становила понад 170 000 об'єктів. Це все треба буде відбудовувати. Тому дуже важливо, щоб законодавчо ринок був захищений.

Яку законодавчу новацію Ви вважаєте досягненням будівельного ринку?

Найголовніше досягнення будівельного ринку — реальна реформа ДАБІ. Раніше цей орган був розсадником корупції. Забудовник мав платити 5$/кв м, щоб отримати дозвіл на будівництво, і ще стільки ж — за введення в експлуатацію — це була така «офіційна подяка». Сьогоднішній ДІАМ і його керівництво — це реально структура та команда, яким вдалося побороти корупцію. З власного досвіду скажу, що не заплатив жодної гривні «подяки», хоча вирішувалися питання на сотні тисяч доларів.

Чому тоді учасники ринку кажуть, що корупційна складова у будівництві становить 10−20% від ціни квадратного метра?

Крім ДАБІ, були і є ще й інші установи. Наприклад, місцеві органи — у деяких регіонах добитися від них чогось дуже важко. Якщо говорити про Львів, то тут досить непроста рада, але нуль корупції. Якщо у тебе все гаразд із документами, то жодних проблем не виникає. Але ще є треті — РГК (газові мережі) та обленерго. Тому все залежить від регіону, де ти будуєш.

Читайте також: Чого чекати ринку нерухомості навесні 2023 року

Про можливість масових банкрутств забудовників та ціни

Яким буде 2023 рік для ринку нерухомості?

Ще ніколи ринок нерухомості не був настільки залежним від зовнішніх факторів. Найперше, що ми чекаємо, — перемоги. А поки що треба всім робити свою справу і докладати максимум зусиль для підтримки економіки. Ще є один фактор, який теж негативно впливає, — це те, що люди забрали гроші «під матраци». Так, доходи зменшилися, але це не означає, що грошей немає. Якби люди віднесли в банки, вклали в будівництво, все запрацювало б значно швидше.

Що буде з цінами?

Якщо долар не стрибне, то з цінами нічого не відбудеться. Зараз ціни вийшли на плато, стабілізувалися. Нікуди їм рости, тим паче, при такому низькому попиті.

Деякі експерти заявляють про можливість масового банкрутства будівельних компаній. Наскільки, на Вашу думку, це реально?

Він вже починається. На осінь ми побачимо, хто реально працював, а хто — обманював. Масштаби девелоперопаду можуть бути величезними. І це трагедія. Єдине, що може цьому запобігти, — поява величезного платоспроможного попиту на житло.

Чи покладаєте у цьому контексті надії на державні програми пільгової іпотеки?

На майбутнє — так. Але наразі бюджет цієї програми і розповсюдженість її на «первинку» не вселяють великої надії. Сподіваюся, що зараз програма працює поки що в тестовому режимі і потім буде запущена в більших масштабах.

І останнє — на що звертати увагу інвесторам сьогодні, щоб обрати забудовника, з яким у подальшому не буде проблем?

Найважливіший критерій — хто будує і як будує. Ви просто приїдьте і подивіться, що змінилося. Візьміть об'єкти, які були у забудовника на 23 лютого 2022 року, і подивіться, що змінилося на сьогодні.