Чому ніхто не купує майно банків-банкрутів

Із початку року майно банків-банкрутів було продане на загальну суму 1 027 млн гривень. Проте реалізувати вдалося лише невелику частку виставлених на продаж активів. Чому так відбувається і що може змінити ситуацію, Mind розповів директор департаменту консолідованого продажу активів ФГВФО Олександр Кульчицький. «Мінфін» обрав ключове.

Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) із початку року провів у системі «Prozorro.Продажі» понад 1 440 аукціонів, лотами на яких були активи банків, що ліквідуються. У результаті 92 торгів, які завершилися успішно, сума продажу активів уже становить 1 027 млн грн.

Проте, за переможною статистикою стоїть інший показник: у середньому лише 5 зі 100 аукціонів ФГВФО завершуються успішно. Решта не відбуваються через відсутність зацікавлених інвесторів.

Звичайно, є активи, які продаються вже з перших торгів і зі значним зростанням ціни. Це, зазвичай, об'єкти нерухомості в гарному стані без судових обтяжень та олігархічних шлейфів. Один із останніх прикладів — продаж заміського комплексу Промінвестбанку в Конча-Заспі, який уже з перших торгів був проданий зі зростанням ціни на 120 млн грн.

Та в більшості випадків у пошуку своєї ринкової вартості та реального покупця наші активи проходять по декілька аукціонів із планомірним зниженням початкової ціни.

Перші торги — завжди за вищою ціною

Це принципова позиція фонду — унеможливити будь-який людський фактор і втручання у процес торгів, і не визначати початкову вартість активів. Адже це завжди даватиме привід для спекуляцій та оскарження результатів аукціону тим, хто з різних причин вважатиме стартову ціну штучно заниженою.

Для майна банків — об'єктів нерухомості, земельних ділянок, авто — ці величини переважно є більш-менш зіставними. Проте для кредитів, які становлять майже 95% активів банків в управлінні фонду й майже завжди мають 300+ днів прострочки, початковою ціною продажу завжди є балансова вартість — сума боргу та нарахованих відсотків, непогашених позичальником. І якщо заборгованість позичальника у балансі банку щомісяця зростає, то застава (якщо вона є) за роки невиконання зобов’язань перед банком не стає кращою. При тому, що саме забезпечення за кредитом є одним із найцінніших при купівлі права вимоги.

Поясню на прикладі активу банку «Капітал». Ми маємо на балансі банку кредит фізичної особи із заборгованістю майже у 19 млн грн, у забезпеченні за яким немає абсолютно нічого. Востаннє договір обслуговувався ще у 2013 році. Шанси, що зараз позичальник вирішить повернути кредит, приблизно дорівнюють очікуваній ціні продажу. Але не так просто невтаємниченій людині зрозуміти, що права вимоги за багатомільйонними кредитами насправді можуть нічого не коштувати.

Від чого залежить ціна продажу

Для того, щоб аукціон відбувся, має знайтися інвестор, який вважатиме запропоновану вартість лоту прийнятною для себе. Тут спрацьовує стандартна для всіх угод формула: продати активи ми намагаємося якнайдорожче, а покупці хочуть їх купити якомога дешевше. Урівноважує ці позиції ринок.

Наприклад, у листопаді було продано актив Місто банку — дачний будинок і земельну ділянку в Одесі. Це була 16 (!) спроба продати актив, на яку зареєструвалися відразу 4 учасники. Через конкуренцію ціна продажу на 16 торгах зросла з 1,8 млн грн до 2,5 млн грн. При тому, що на свої найперші торги цей актив виставлявся за 2,7 млн грн.

Тобто щонайменше чотири інвестори були зацікавлені в цьому активі та з надією купити дешевше чекали на зниження початкової ціни. Зрештою, стартова ціна знизилася, утім купити «дешевше» не вийшло. Свою роль відіграли ринок і конкуренція.

Адже якою б не була стартова ціна, зрештою, актив буде продано за ринковою вартістю — за ціною, яку готовий заплатити інвестор.

Читайте також: Фонд гарантування виставив на продаж активи банків-банкрутів на 9,1 мільярда гривень

Ситуація з продажем кредитів складніша. Це специфічні активи для підготовленіших покупців. Переможець аукціону, купуючи кредит, отримує право вимагати від позичальника повернення коштів за кредитом. Якщо це не вдається, то, наприклад, у судовому порядку намагатися стягнути передане в заставу майно.

Як довго триватиме цей процес, чим завершиться, скільки потребуватиме ресурсів, зокрема, фінансових та професійних, як-то залучення досвідчених юристів, — це все змінні, які впливають на результат, у нашому випадку — на ціну продажу активу.

Читайте також: За що закрили Айбокс Банк і що робити вкладникам та відправникам переказів

Де шукати інформацію про об'єкт

Як організатор торгів, ми маємо забезпечувати максимальну прозорість передпродажної підготовки активів та самих аукціонів, і гарантувати доступ до аукціонів якомога ширшого кола учасників.

Сьогодні на балансі банків, що ліквідуються, є чимало цікавих для ринку активів. Це і ТРЦ «Магелан» у столиці, за яким проведено вже понад 10 аукціонів, і триповерховий торговий центр в Одесі, і ресторан «Щекавиця» в Києві, і приватний навчальний заклад, і численні об'єкти нерухомості у всій країні — від колишніх відділень банків до квартир.

Серед виставлених на продаж кредитів, є кредити, у заставі за якими виробничі комплекси й обладнання хлібо- та молокозаводів, тощо.

Попри повномасштабну війну, інвестори проявляють активність та зацікавленість до наших аукціонів. І це гарні новини!

По-перше, для кредиторів банків, що ліквідуються. Адже отримані від продажу кошти фонд спрямовує на розрахунок із кредиторами, зокрема, на розрахунок із юридичними особами, які мали рахунки в банках, що збанкрутували.

По-друге, для країни загалом. Адже це означає, що інвестори вірять у перемогу України та готові вкладати кошти у відновлення її економіки. І нам є, що їм запропонувати.