Нерухомість, валюта, депозити: що зміниться на основних ринках цієї весни

Початок весни обіцяє бути дуже складним як загалом для валютного та фінансового ринку України, так і для ринку нерухомості. І українцям треба бути готовими до цього.

Депозити та вклади

Третє поспіль підвищення Нацбанком норми резервування на коррахунках банків ще жорсткіше змусить фінустанови поборотися за вкладників та депозити юридичних осіб. За оцінками самого регулятора, вже з 11-го березня банкам доведеться «морозити» на коррахунках ще, щонайменше, до 60 млрд гривень до вже діючої наразі суми в 220,6 млрд гривень, тобто це близько 280 млрд гривень у системі.

І хоча ця сума частково перекривається за рахунок обліку в резервах куплених банками бенчмарк-ОВДП — у результаті, за моїми розрахунками, банкам доведеться збільшити свої залишки на коррахунку в Нацбанку до рівнів не менше 190−230 млрд гривень.

Це колосальна сума, яка великих гравців першої «двадцятки» банків змусить продовжувати скорочувати вкладення в депсертифікати НБУ, а дрібні та середні банки — знову підвищувати ставки за гривневими депозитами та вкладами.

За моїми оцінками, щоб перегрупувати базу фондування держбанкам та «іноземцям», доведеться підвищити ставки на 0,5−2,5% річних за гривневими вкладами населення, залежно від термінів розміщення, а їх невеликим колегам збільшити ставки ще на 1,5−4,0% річних.

Валютним вкладникам пощастить менше, оскільки, з урахуванням специфіки розрахунку нормативу резервування, банкам валютні залишки на вкладах і особливо на поточних рахунках є досить накладними. Тому там варто очікувати на підвищення дохідності депозитів не більше, ніж на 0,5−1,5 % річних у доларі і до 2% — у євро. І то не у всіх банках, і не на всі терміни.

Аналогічні дії банкіри будуть змушені проводити і з депозитами юридичних осіб, але тут є своя специфіка. В умовах війни весь ще «живий» приватний бізнес, якщо й розміщує депозити, то лише на короткий термін. Ця тенденція збережеться.

Тому багато банків почнуть ще наполегливіше пропонувати компаніям короткі депозити від 3-х днів до 1 місяця, щоб утримати їх ресурси на потрібних їм депозитних рахунках. За валютними ж поточними рахунками юросіб зростання ставок взагалі не буде, оскільки резервування в дефіцитній гривні за цими залишками стає дуже накладним для банків.

У результаті, вкладники навесні цього року очевидно виграють, а от акціонерам середніх і невеликих банків доведеться змиритися з подальшим зниженням прибутковості цього бізнесу.

Кредити

Триває зростання проблемної заборгованості у банківській системі: станом на 1 лютого 2023 року NPL знову перевищив 38% при обсязі непрацюючих кредитів ненабагато нижче 440 млрд грн. Це змусить банки доформувати значні резерви вже найближчим часом.

І хоча у лютому цього року прибутковість частини банків ще демонструвала зростання — навесні цього року ситуація з фактичною рентабельністю фінустанов та їх капіталізацією знову поставить багато складних питань і перед акціонерами банків, і перед регулятором.

Для банків в умовах військових дій зберігаються підвищені ризики кредитування. З урахуванням ще й необхідності перегрупування активів банками для вивільнення гривневих ресурсів під підвищений норматив резервування, приватні банки та банки-«доньки» іноземців особливо активними в кредитуванні реального сектора в березні не будуть.

Основні обсяги нових кредитів видаватимуть держбанки (насамперед, Приватбанк та Ощад) під урядові програми. Укргазбанк та Укрексімбанк після їх від'ємних показників щодо прибутку останніх місяців знизять обсяги кредитування.

Інші банки, у тому числі й «іноземці», зосередяться на спробах скорочення проблемної заборгованості та формування резервів під активні операції. Це призведе до посилення претензійної роботи банків щодо повернення проблемних споживчих та бізнес-кредитів навіть з урахуванням певних послаблень позичальникам, пов'язаних із війною.

Сплеску нових обсягів споживчого кредитування також не станеться, тому що вже наявна низька платоспроможність населення і неможливість визначення стабільності заробітків у людей у майбутньому не дозволяють фінансистам об'єктивно оцінювати ризики таких вкладень.

Валютний ринок

За більш-менш стабільного і постійного припливу міжнародної допомоги, для фінансування дірок бюджету, при скороченні активності бізнесу в умовах війни, особливого тиску на курс гривні ринок не відчуватиме. Причина — активні розпродажі дефіцитної валюти Нацбанком за курсом 36,9343 гривні за долар, тобто в межах верхньої межі встановленого регулятором коридору.

В умовах відсутності емісійного покриття дірок бюджету (це передбачено у меморандумі з МВФ) у бізнесу в результаті не буде значної зайвої гривневої ліквідності, що знизить тиск на міжбанку.

Основними великими покупцями та продавцями валюти у цій ситуації будуть держструктури, які за рахунок цих операцій забезпечуватимуть як соціальні витрати держави, так і потреби армії.

А на готівковому ринку триваюче зростання цін на товари першої необхідності, втрати населенням майна і доходів в умовах війни на фоні великого безробіття знижують можливості громадян із купівлі валюти. Це також припиняє сильно тиснути на курс в обмінниках.

І єдиною загрозою як для котирувань в обмінниках, так і для цінників на товари першої необхідності у цій ситуації залишається березнева індексація пенсій.

Зрозуміло, що пенсіонери масово не скуповуватимуть валюту — їм не до цього, але опосередковано ці компенсації вийдуть на споживчий ринок, чим простимулюють зростання цін на продукти та певне зростання закупівель імпорту. А це, зі свого боку, вже додасть попиту на валюту в деяких сегментах малого, середнього, а багато в чому й великого бізнесу.

Але, загалом, у нинішній ситуації отримання західної допомоги та зниження через об'єктивні причини платоспроможного попиту на валюту з боку населення, у березні цього року значного зростання валютних котирувань не очікується.

Ба більше, відбуватиметься короткочасне зміцнення позицій гривні, що вже й спостерігається на готівковому ринку, де курс продажу долара поступово просідає нижче за рівень в 39 гривень.

Однак, розраховувати на глобальний обвал долара на нашому готівковому ринку не варто, оскільки зниження цінників обмінників почне стимулювати активізацію покупців валюти, що досить швидко підтримуватиме курс в обмінниках.

Ринок ОВДП

Посилення Нацбанком нормативів резервування з можливістю закриття частини цих вимог за рахунок купівлі банками бенчмарк-ОВДП призведе до підвищеного попиту на них sз боку фінустанов. Мінфін продовжить користуватися цією ситуацією і, обмежуючи їх пропозицію на первинному ринку, добиватиметься зниження за ними дохідності.

Крім цього, альтернативне джерело закриття бюджетних дірок у вигляді західної допомоги дає можливість маневру для Мінфіну щодо обсягів залучення коштів на тому чи іншому аукціоні. Це принципова відмінність поточної ситуації від минулорічної, коли проблеми бюджету здебільшого латали за рахунок фактично емісійних викупів облігацій Нацбанком.

Банкам же через підвищене резервування особливо немає куди подітися. І це дозволить чиновникам «притиснути» дохідність за бенчмарк-ОВДП із ще нещодавніх 19,01−19,5% річних до 17,5−18% річних вже у березні цього року.

Але решта паперів, які не входять до переліку Нацбанку при розрахунку резервування, залишатимуться не дуже затребуваними, що призведе до підвищення за ними дохідності для зростання їхньої привабливості як серед громадян, так і серед інвесторів.

Тому за короткими 3−9 місячними гривневими облігаціями дохідність у березні продовжить поступово зростати на 0,25−1,5% річних, а за валютними — чиновники намагатимуться утримати їх у діючих зараз межах: близько 4,25% річних за доларом і 2,5% — у євро.

Ринок нерухомості

Навесні 2023 року військовий фактор залишиться головним із визначальних для ціни на житло в Україні. Але якщо минулого року на початку вторгнення Росії в Україну ринок нерухомості просто завмер, то зараз на ньому почалися певні зрушення. Військової та політичної складової у ньому зберігається дуже багато, але й економіка починає поступово хоч якось впливати на ціноутворення, особливо у західних регіонах України.

З одного боку, продовжиться об'єктивне зростання цін на первинному ринку за рахунок подорожчання будматеріалів, наслідків блекауту та практично повністю імпортного забезпечення основними будматеріалами. Це призведе до збільшення вартості квадратного метра в західних областях України, і в Києві, Одесі, Дніпрі та інших великих містах країни в межах, за моєю оцінкою, ще на 5−15% найближчим часом.

З іншого боку, постійні обстріли та ризики, пов'язані з можливою недобудовою об'єктів на первинному ринку, обмежують коло і так нечисленних реальних бажаючих вкладатись у первинний ринок. Це змушує забудовників періодично жертвувати частину свого прибутку для хоя якогось забезпечення плану продажу житла та фінансування будівництва.

У результаті, саме темпи номінального зростання вартості на первинному ринку у перерахованих вище регіонах уповільняться. А ось самі обсяги реальних угод на первинці безпосередньо залежатимуть від військових нюансів у тому чи іншому регіоні України. Урядові пільгові житлові програми також додадуть загальної статистики продажів, але кардинально поки що ситуацію не змінять.

На вторинному ринку продовжиться повний різнобій цін на житло. У районах, які зазнають постійних обстрілів агресора та наближених до зони бойових дій, ціни будуть мінімальними. А серед охочих купити переважатимуть лише люди, або охочі ризикнути і отримати житло майже «на шару», або ті, хто через обставини, що склалися, змушений залишатися в цих регіонах і їм потрібно відносно недороге, але «живе» житло. До цих регіонів зараз, насамперед, можна віднести Запоріжжя, Херсон, Харків та частково Кривий Ріг.

У Києві, Одесі, Дніпрі, і особливо у західній частині України, ситуація буде іншою. Власники житла, якщо їм «не припікають» особисті обставини, не готові постійно знижувати свої цінники. І після початкових торішніх військових шокових цін, уже «борються» щодо ціни.

І хоча реальних угод у березні цього року залишиться мало, загальна статистика почне поступово зростати, а розмір поступок за ціною продажу житла реальному покупцю почне зменшуватися навіть в умовах нових можливих блекаутів. Причина — за рахунок тимчасово переміщених осіб та біженців із небезпечних регіонів пожвавилася оренда. І вона почала демонструвати збільшення плати за житло, що орендується.

У результаті, у багатьох продавців з'явилася альтернатива продажу житла у вигляді його здачі в оренду на період «важких» часів. І це зупиняє значну частину продавців вторинного ринку щодо можливого розміру дисконту покупцям.

Вони просто починають вичікувати з продажами, перебиваючись доходами поки що за рахунок оренди такого житла. Тому в першій половині весни цього року я вже не чекаю більше 5−15% знижок від первісної ціни, яку запитують продавці цих регіонів.

Автор:

Аналітик Олексій Козирев

Пише на теми: Валюта, цінні папери, інвестиційні проєкти, кредитування, міжнародні валютний та фондовий ринки, фінансові стартапи