Володимир Копоть: якщо правильно підійти до забудовника, можна отримати 5-7% дисконту

Що насправді відбувається на ринку нерухомості, де і за скільки зараз і після війни купувати квартиру, як об'єкт інвестицій, на що звертати увагу, аби не натрапити на недобросовісних продавців, і багато інших важливих питань «Мінфін» поставив юристу, СЕО та співзасновнику проєкту Monitor.Estate Володимиру Копотю.

Про вдалий момент входу у нерухомість

Наскільки вдалим є зараз момент для купівлі нерухомості?

Насамперед, треба визначитися, з якою метою ви купуєте квартиру — як інвестор чи для себе. Якщо ви хочете інвестувати у квадратні метри, щоб потім їх вигідніше продати або мати дохід від оренди, тоді, зрозуміло, треба купувати за найнижчою ціною і чекати, доки вона зросте.

Враховуючи реалії сьогодення, купувати нерухомість, як інвестицію, не поспішають. Тому що, по-перше, страшно, адже може прилетіти, куди завгодно. По-друге, ціна на новобудови зростає, попри падіння попиту на 80 і більше відсотків.

Якщо розглянути купівлю нерухомості для власного користування, то тут немає кращого і гіршого моменту. Кому потрібна квартира, її так чи інакше доведеться придбати. Є на це гроші зараз — купуєте, ні — чекаєте на кращі можливості. Власне, люди, які купують квартири для себе, — це саме ті 15−20% попиту, який є на сьогодні на ринку.

Тобто зараз не час купувати житло з інвестиційною метою, чи все ж таки є варіанти?

Варіанти завжди є. Тим, хто хоче придбати житло, як інвестицію, я б радив звернути увагу на нерухомість у найменш розвинених регіонах, наприклад, у Полтавській або Кіровоградській областях. Тобто там, де попит невисокий, але після перемоги зросте, зокрема, за рахунок ВПО, — відповідно, відбудеться стрибок за цінами і інвестиційною привабливістю.

Щодо прифронтових регіонів, як-от Сумська та Харківська області, важко спрогнозувати, як там розвиватиметься ситуація і чи будуть готові люди купувати там нерухомість.

Читайте також: +66% за «квадрат» у новій однушці Києва: як будівельники закрили рік

Про ціни

Незважаючи на низький попит, ціни на житло у новобудовах зростають, причому дуже хаотично. За квадратний метр в одних районах Києва забудовники можуть просити 45 тис. грн, а в інших — і понад 80 тис. грн. Яка реально ціна квадратного метра сьогодні? На що орієнтуватися покупцю?

Я б орієнтувався на ціну, яка була до війни. Якщо однокімнатна квартира у Києві коштувала в середньому близько $1 тис. за квадратний метр, то вона приблизно стільки і коштує.

Якщо говорити загалом про Україну, то зростання вартості квадратного метра у гривні відбулося в межах 40%, у доларах воно значно менше — буквально 5−7%. Тому я б закладав фінансову модель в межах $1−1,5 тис.

Але знову ж таки, вказана ціна в оголошеннях — це одна річ. Реальну ціну, за яку ти можеш купити, розумієш тоді, коли з тобою укладають договір.

Чому так?

Тому що багато дисконтів, різних «заманух». Зараз забудовники придумують безліч варіантів, аби залучити кошти клієнта, щоб покрити хоча б зарплату працівників.

Тоді розглянемо таку ситуацію: у клієнта є повністю вся сума для купівлі квартири у новобудові, на який дисконт він може розраховувати?

На 2−3% можна сміливо розраховувати. Якщо правильно комунікувати із забудовником, то можна отримати і всі 5−7%. Також багато що залежить від самої квартири: чим вона менша і ліквідніша, тим менший дисконт. На великі апартаменти вартістю в районі 200 тис. можна отримати більшу знижку.

Ракетні удари і проблеми зі світлом вплинули на розподіл цін, скажімо, залежно від поверху чи розміщення самого ЖК?

На ціни не вплинули, але на інтерес покупця — так. Клієнт, радше, обере квартиру в будинку, у якому або поблизу є укриття, а також можливість автономного енергопостачання.

Читайте також: Навіщо забудовники піднімають ціни, якщо квартири ніхто не бере

Про реальне будівництво

Що відбувається із самим будівництвом? Статистика про відновлення робіт на 80% будівельних майданчиків Києва є реальною?

Аналітика первинного ринку свідчить, що з лютого минулого року до сьогодні відкрилися і почали продавати близько 50% від усіх відділів продажу. Найбільша динаміка з відновлення будівництва, безумовно, у західних регіонах — Львів, Івано-Франківськ, Чернівці, частково Вінниця.

У Києві ситуація гірша. За моїми оцінками, близько 10% реально будують, інші лише імітують. Деякі взагалі не виходять на зв’язок, зокрема й ті, що мали доволі високий рівень довіри серед суспільства.

Наскільки загрозливою для ринку є ситуація вже зараз?

Серед тривожних новин — інформація про великі проблеми у Київміськбуду. Про те, що компанія набрала багато об'єктів і не встигає давати їм ради, йшлося давно. Плюс на КМБ покладено добудову об'єктів Укрбуду. Забудовник просто не витягує. Попри це, компанія підвищила ціни на квадратний метр за останній рік двічі, мотивуючи це різними об'єктивними та суб'єктивними чинниками. А системної роботи над вирішенням проблем ніхто не проводить.

Якщо Київміськбуд повторить долю Укрбуду, то це буде величезний удар по ринку, адже його частка на ринку столиці — близько 50%.

Читайте також: Ринок нерухомості України: де скуповуватимуть новобудови після війни

Про післявоєнні перспективи

Що чекає на ринок нерухомості після війни?

Все залежить від того, коли війна закінчиться. Якщо ми здобудемо перемогу до кінця 2023 року, як прогнозується, то ціна на нерухомість підвищуватиметься, кількість учасників збільшуватиметься, попит зростатиме.

У будівельній сфері ухвалено низку змін. Зокрема, затверджено нові вимоги щодо наявності укриттів. Їхнє спорудження обходиться недешево. На кого ляжуть ці витрати?

Хотілося б, щоб спорудження укриттів, бомбосховищ компенсувала держава, але навряд чи. Найімовірніше, ці витрати ляжуть на плечі покупця. Забудовники накинуть по $50 на квадратний метр, щоб компенсувати свої збитки.

Хоча перспективи будівництва ЖК із укриттями поки що не дуже близькі. У нас багато недобудованого фонду. Маю надію, що забудовники все ж таки виконають взяті на себе зобов’язання і все добудують. А тоді вже перейдуть до нових будинків, у нових локаціях, за новими підходами. Тому що переробити багатоповерховий будинок за новими стандартами, тим паче, якщо він вже на 30% і більше зведений, — складно, дорого і ніхто на це не піде.

Зараз забудовники переглядають свої майбутні проєкти і оцінюють, де б вони могли розростися. Але найближчі 1−2 роки ми добудовуватимемо те, що зараз розпочато.

Восени стартувала державна програма іпотечного кредитування «єОселя». Чи здатна вона збільшити попит на «первинку», і як це позначиться на цінах?

Дешеві гроші завжди сприяють зростанню попиту і цін. Покупці зможуть собі дозволити більші й кращі квартири, у забудовників, відповідно, з’явиться фінансовий ресурс для будівництва.

Саме собою кредитування на ціну квадратного метра не вплине. Але якщо буде велика кількість тих, хто зможе скористатися програмою і придбати житло, це справді може дати поштовх ринку, пришвидшити його розвиток, відновлення і зростання цін.

Бачитимемо, скільки людей матимуть змогу скористатися програмою «єОселя». Адже ціни вже високі. Візьмемо квартиру, наприклад, за $50 тис. Первинний внесок — 20% — треба заплатити зі своїх коштів. $10 тис. — це немалі кошти, які в тебе мають бути і ти їх готовий віддати. А після цього треба ще кожного місяця платити тіло кредиту плюс 3% зверху.

Сподіваюся, платоспроможність населення покращуватиметься, програму розширять на більше категорій людей і нею зможуть скористатися ті, хто дійсно потребує покращення житлових умов.

Багато українців зараз у вимушеній еміграції. Дехто залишиться там назавжди, але частина приїде до України. Як може вплинути на ринок новобудов повернення українських біженців?

Не думаю, що суттєво. Поясню, чому. По-перше, повернуться не всі: хтось облаштувався вже і вирішить, що краще там залишитися. По-друге, якщо це люди з територій, які були чи є зараз під тимчасовою окупацією, то їм, можливо, і немає куди повертатися, принаймні, до того часу, доки їхні міста, будинки не будуть повністю відбудовані.

Кращі справи у тих, хто виїхав із Києва, Львова. Вони, можливо, справді вирішать інвестувати в нерухомість.

Люди, які зараз за кордоном, отримують соцвиплати, навіть доволі високі — у 800−1000 євро, або влаштувалися на роботу, навряд чи зможуть відкласти стільки, щоб в Україні купити житло. Також люди, які виїхали і живуть за кордоном на свій пасивний дохід, вже все купили в Україні і у них немає потреби у житлі.

Читайте також: Чи зможе держава профінансувати понад 12 000 квартир в іпотеку на рік

Про безпечні покупки і продажі

І все ж таки, що робити з нерухомістю у 2023 році: купувати чи продавати? І якщо купувати нерухомість під час війни, то чому віддати перевагу — первинці чи вторинці?

У питанні «чи купувати?» треба відштовхуватися від мети. Якщо для себе — то саме собою питання не зовсім доречне, вам все одно потрібне житло, і якщо є гроші, то треба купувати.

Якщо як інвестор, то варто розглянути прифронтові регіони. Там низький чек входу, а в перспективі можна вийти з гарними відсотками, навіть у валюті.

Вдаліший варіант на сьогодні — «вторинка». Тут менше ризиків і ви купуєте вже готовий об'єкт, в який можете негайно в'їжджати чи заселяти квартирантів.

Купівля квартири на первинному ринку, а ще й у недобудованому будинку, — великі ризики, що об'єкт буде недобудований або не введений в експлуатацію.

Щодо того, чи продавати — тут теж все залежить від ситуації. Якщо вам потрібні гроші терміново, щоб виїхати за кордон, чи на лікування, чи на якусь велику покупку, то, безумовно, ви продаватимете, щоб отримати кошти.

Якщо ви продаєте як інвестор і вам не горить, то радив би почекати. За 1−1,5 роки ми побачимо, куди дує вітер війни і зрозуміємо, що робити з нашими «квадратами». А враховуючи аналітику з динаміки цін, то вони й надалі зростатимуть. Це означає, що можна буде вигідніше продати своє майно.

Ринок нерухомості в Україні завжди супроводжувався ризиками, а у часи війни й поготів. На що варто звертати увагу покупця, щоб максимально себе убезпечити?

Якщо ми говоримо про вторинний ринок нерухомості, то треба дивитися, як набувалося право власності на об'єкт, який вас цікавить: він був придбаний, подарований, чи успадкований. Таку перевірку варто зробити, щоб не нарватися на судовий позов від третьої сторони. Також треба перевірити продавця, щоб це була не підставна людина, а дійсно власник квартири.

Щодо первинки, я б рекомендував дивитися, чи є всі документи: дозволи на будівельні роботи, право на забудову конкретної ділянки тощо. Обов’язково варто переконатися у схемі фінансування будівництва — чи відповідає воно чинному законодавству, чи немає судових процесів щодо забудовника чи певної ділянки. Вивчіть реноме забудовника, історію уже зведених об'єктів і виконання ним своїх зобов’язань перед інвесторами. Якщо він обіцяв здати об'єкт у 2021 році і цього не зробив навіть у 2022, це має бути червоним світлом, що краще пошукати іншого девелопера.