Офісна нерухомість під час війни: де тепер мешкає бізнес

Офісній нерухомості за останній рік довелося пережити чимало випробувань і викликів: відтік клієнтів, зниження попиту, відвертий демпінг. Але головне — ринок живе. Що сьогодні шукають орендарі та чого чекати сегменту після війни, НВ розповів Назар Бенч, експерт в сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК «Фенікс Груп». «Мінфін» вибрав головне.

Як офісна нерухомість пережила 2022 рік

Складними видались перші місяці весни. Зважаючи на ризики та невизначеність майбутнього, динаміка бізнес-активності сповільнилась. Ряд українських та міжнародних компаній були змушені призупинити діяльність — частково чи повністю.

Ближче до літа, залежно від розміру бізнесу та його фінансових можливостей, орендарі оптимізовували займані офісні площі — здавали в суборенду чи виїжджали в пошуках пропозицій, які більшою мірою відповідали їхнім потребам щодо умов, ціни та площі. Суттєву роль у мінімізації показника вакантності та утриманні бізнесу відігравав пошук компромісів стосовно умов оренди. Своєю чергою, для залучення нових орендарів використовували дисконти та інші маркетингові інструменти.

На кінець 2022 року орендні ставки знизились, а вартість 1 м² варіювалася залежно від стану та цінової політики кожного окремого об'єкта. Скоротився і період дії контрактів, який наразі становить два-три роки. Договори оренди тривалістю понад п’ять років трапляються досить рідко.

Сьогоднішні умови не сприяють і девелопменту пропозиції в столиці. Загалом у Києві на 2022 рік до введення в експлуатацію було заплановано більш ніж 200 тисяч кв. м офісних площ. Частково роботи на деяких об'єктах, які перебувають на фінальних етапах, все ж відновились. Однак, девелопери здебільшого поставили проєкти на паузу.

Як результат — минулого року нові бізнес-центри не вводились в експлуатацію. Разом з тим, рівень вакантності в столичних офісах зростав упродовж 2022-го та на сьогодні перевищив позначку у 25% — межу показника кризового 2015 року.

Натомість активне будівництво зосередилось у містах Західної України, де заповнюваність бізнес-центрів зросла завдяки частці релокованих компаній.

Читайте також: Ринок нерухомості України: де скуповуватимуть новобудови після війни

Що сьогодні шукають орендарі

Сьогодні учасники ринку продовжують пристосовуватися до нових реалій. Головні з них — питання безпеки, організація повноцінного робочого процесу та вміння сторін домовитись у площині «win-win».

Питання безпеки. Попитом продовжують користуватись якісні бізнес-центри, які надають змогу орендарям працювати всупереч зовнішнім чинникам. Так, у відборі офісних приміщень, на перший план вийшла безпека — бізнес звертає увагу на наявність облаштованих укриттів на цокольному поверсі чи в підвалі, або повноцінних бомбосховищ.

Цікаве рішення має Ізраїль. У країні, яка впродовж тривалого часу перебуває під регулярними ракетними обстрілами, розробили спеціальні норми, що передбачають наявність захисних приміщень на кожному поверсі офісної будівлі. Таке рішення забезпечує доступ до сховищ великій кількості працівників та дає їм змогу швидко до них дістатись.

Розглядаючи таку ініціативу в площині українського ринку, варто розуміти, що для реалізації подібних проєктів потрібні зміни в державних стандартах і будівельних нормах. Також це рішення передбачає значні витрати, які в рази збільшать собівартість проєктів.

Безперебійне електропостачання. Наслідки обстрілів енергетичних об'єктів призвели до регулярних відключень світла й опалення, перебоїв в роботі інтернету. Ситуація з дефіцитом електроенергії продовжуватиметься.

На сьогодні зрозуміло, що орендарі віддають перевагу об'єктам, в яких зазначені питання вже вирішено, та додають до своїх витрат новий пункт — за обслуговування генератора. Разом з тим, залежно від площі офісного центру, інвестиції в таке обладнання можуть становити мільйони гривень.

Частка бізнес-центрів, які закуповують генераторне обладнання поступово зростає.

Інший важливий акцент — особисті домовленості щодо умов з поточними орендарями та окремі пропозиції для нових клієнтів на воєнний час. Наприклад, з огляду на підвищення вартості будівельних матеріалів, орендарі почали меншою мірою інвестувати в приміщення без оздоблювальних робіт (або shell & core). Однак і в такому випадку можливі компроміси — в разі підписання контракту на тривалий час — ринок пропонує спеціальні умови, як-от скасування орендної плати на визначений період.

Об'єкти, які не зможуть адаптуватись до нових умов, ризикують стикнутися з відтоком орендарів. А висока вакантність у комплексі з підвищенням цін за обслуговування будівлі призведе до суттєвішого падіння орендних ставок в окремих проєктах.

Читайте також: Хто може оформити іпотеку зі ставкою як в Німеччині

Чого чекати сегменту після війни

Після перемоги загальному розвитку сегмента буде сприяти бізнес, який був вимушений переїхати в безпечніші місця, а також залучені інвестиції, в тому числі й з боку міжнародних компаній.

А поки відновлення довоєнних показників — вакантності, цін, пропозиції — більшою мірою залежить від економічної ситуації в країні та перебігу подій на фронті.