Ринок нерухомості України: де скуповуватимуть новобудови після війни

Кількість угод за період війни скоротилася майже втричі. Натомість, ціни на квартири у країні зросли в середньому на 40%. Але є регіони, де приріст склав навіть 80% і більше. «Мінфін» дізнавався, де в Україні найвища вартість новозбудованого житла і що стало визначальним фактором для формування прайсів.

Як змінилися ціни у регіонах

Із початком війни ринок нерухомості повністю зупинився. А після двох місяців вимушеної паузи забудовники повідомили українцям дві головні новини. Спочатку про відновлення будівництва і роботу відділів продажів, а вже невдовзі — про підвищення цін.

Безперечними рекордсменами здорожчання новобудов, згідно з даними ЛУН, стали Ужгород та Львів. Медіанна ціна на квадратний метр тут, за підсумками року, зросла на 83% та 80% відповідно. Середня ціна «квадрата» в Ужгороді становить 43,6 тис. грн, а у Львові — 44,5 тис. грн.

У трійку міст із найбільшою ціновою динамікою потрапила також Вінниця, де житло додало у вартості 70% і за квадратний метр забудовники в середньому просять 36 тис. грн.

Найменший приріст вартості житла показали Черкаси (+22%), Полтава та Луцьк (по +37%). Найповільніше також йшли вгору ціни на нове житло у Києві. Медіанна ціна квадратного метра в столичних новобудовах збільшилася на 38%.

Та, попри це, вартість житла у Києві залишається найвищою.

«Середня ціна „квадрату“ в новобудовах — 48 тис. грн, або близько $1200. Однокімнатну квартиру можна купити за $28 тис.», — говорить юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть.

Читайте також: Ринок житла в 2022 році: де купували квартири українці

Чому забудовники виставляють такі прайси

Головними чинниками, які змусили забудовників підвищувати ціни на житло, стали курс валют та інфляція. Так, національна валюта за період війни девальвувала на понад 30% (із 29 грн за долар до 40 грн), а споживча інфляція за підсумками року склала 26,6%.

«Забудовники не могли не реагувати на такі стрибки, відповідно, підвищували вартість квадратного метра. Тому подорожчання на 40% — це саме той показник, який обгрунтований курсовою різницею», — каже засновник, СЕО Sensar Development Марк Марченко.

Подорожчання на понад 40%, за його словами, пояснюється виключно попитом. А він сьогодні зосередився на нерухомість саме у західних та центральних областях. Причини зрозумілі: віддаленість від активних бойових дій, психологічне відчуття безпеки й близькість кордону з ЄС.

«Ключовим чинником є фактор внутрішньої міграції, а також, зокрема, те, що питання придбання житла приймається сім'єю, і якщо, умовно, жінка виїхала, то чоловік самостійно не зробить інвестицію. Звісно, з західних регіонів виїхало менше людей, ніж із центральних», — прокоментували «Мінфіну» у пресслужбі ЛУН.

Читайте також: 7 із 10 забудовників відновили роботу: хто будує і за скільки продає

Хто сьогодні купує нерухомість

Війна кардинально змінила структуру попиту. У західних регіонах, де ринок найактивніший, новозбудоване житло раніше здебільшого купувало місцеве населення. Тепер же попит формують покупці з усієї країни.

«Будуючи об'єкти у Львові, з наших спостережень можемо сказати, що 80% клієнтів не є місцевими. Тут дійсно є ажіотаж, який, зі свого боку, диктує додаткове зростання ціни», — розповідає Марк Марченко.

Основні клієнти — з Києва, Харкова, вони є більш платоспроможними і свідоміше підходять до придбання житла. По-перше, вони чітко розуміють, що купують не з останніх коштів. По-друге, якщо вони беруть розтермінування, то знають, яким чином будуть його сплачувати.

Інвесторів, які раніше вкладалися у будівництво на ранніх стадіях і перепродували його пізніше, зараз практично немає.

«На ринку майже немає інвестиційного попиту. Люди, здебільшого, якщо й купують житло, то для власного використання», — констатує Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.

Покупці віддають перевагу квартирам у будинках, віддалених від об'єктів критичної інфраструктури, обладнаних бомбосховищами, з паркінгами. Щодо метражу, то це залежить від мети покупки: якщо для переїзду з сім'єю, то це просторі 2- і 3-кімнатні помешкання. Якщо для дітей, чи як запасний варіант, то більше купують «смарти» на 25−30 кв м.

«Основний попит зосереджений на готовому або майже готовому житлі. Забудовники це розуміють, але не всі мають, що запропонувати, тому виступають із зустрічною пропозицією — низький перший внесок і довге розтермінування», — підкреслили у ЛУН.

Читайте також: Ринок нерухомості України-2023: ціни, угоди, покупці

Де хочуть жити потенційні покупці

Традиційно найшвидше і найбільше вартість квадратного метра зростала в обласних центрах. Але 2022 рік все перекроїв — у лідери вирвалося передмістя. За даними ЛУН, із 15 регіонів, у яких наразі ведеться дослідження ринку нерухомості, такий тренд спостерігається у 10.

Найбільше подорожчання було зафіксовано в Закарпатській області — +116%, тоді як в Ужгороді — +83%. У Черкаській області медіанна ціна квадратного метра показала приріст +93%, тоді як в самих Черкасах — +22%.

«Постійні відключення світла призвели до того, що покупці розбирають будинки у передмісті як в оренду, так і для купівлі, особливо у середньому ціновому сегменті. В ціні ті, де є піч і все те, що допоможе пережити особливо скрутні ситуації», — говорить Анатолій Топал.

Попит на приватні будинки, котеджі, таунхауси розподілений нерівномірно по області, переважно він сконцентрований у населених пунктах, які прилягають до обласних центрів, та у великих містах. Нерухомість тут сама по собі дорога, частково через певні особливості будівництва.

«Фактично і за законом, у передмісті будується житло меншої поверховості — 4−5 поверхів. Його собівартість дорожча, адже на одній сотці можна побудувати менше квадратних метрів, тому ціна дійсно трохи вища», — каже засновник, СЕО Sensar Development.

Джерело: за даними ЛУН

Які подальші перспективи

Ситуація на первинному ринку нерухомості залежить від подій на фронті та темпів відновлення економіки. Єдине, в чому не сумніваються спостерігачі, — це збереження найвищого попиту на нові квадратні метри в західних регіонах країни. Але в чому та чи будуть теперішні тенденції зберігатися і після закінчення війни? Чи залишиться Захід країни центром попиту і лідером зі зростання цін? — На думку експертів, так.

«Ситуація особливо не змінюватиметься, принаймні, у перші роки після нашої перемоги. Багато людей залишаться на територіях, куди вони перемістилися через війну. На попередні місця проживання повернуться максимум 30%», — припускає Марк Марченко.

Загалом, на рішення людини про придбання нерухомості впливають нині два ключових фактори: фінансова впевненість та емоційне відчуття безпеки. У 2023 році очікується, що доходи населення збільшаться. Це дасть можливість думати про довгострокові інвестиції на 2−3 роки.

«До цього моменту, фактично до успіхів на фронті, формується відкладений попит. Ми бачимо відновлення інтересу в центральних регіонах на 50% і більше відсотків, а на заході — до 90%, порівнюючи з довоєнним. Люди цікавляться новим житлом, але з обережністю підходять до ідеї інвестувати зараз», — підкреслюють у пресслужбі ЛУН.

Позитивні сигнали для всього ринку йдуть також із боку держави. Програма «єОселя» отримала десятки тисяч заявок на придбання житла за пільговими іпотечними програмами. Тобто зацікавленість у житлі є, необхідно лише незначно покращити фінансові і психологічні умови для потенційних інвесторів.

Дивіться також: Ринок нерухомості зараз. Що буде після війни і коли час купувати квартиру (відео)