Чужі гаражі під будинком та інші «принади» нових будівельних норм

Законодавці взялися наводити лад у будівництві. Парламент уже ухвалив законопроєкт (№ 5655), який має впорядкувати видачу дозволів та розподілити контролюючі повноваження так, щоб будівельникам більш не доводилось платити хабарів. Але чи зможуть новації захистити права покупців квартир у новобудовах, чи стануть вони безпечнішими, розбирався «Мінфін».

Що говорять про нові правила для забудовників

На законопроєкт 5655, який його автори називають реформою містобудування, покладалися великі сподівання.

Документ мав вирішити дві основні проблеми галузі. Перша — корупція і викривлене у бік забудовника законодавство. Друга — обмежені можливості громад, людей вирішувати, який вигляд матимуть їхні міста.

Проте, на думку українських архітекторів, громадських організацій та бізнесменів, законопроєкт не тільки не вирішує цих проблем, а, навпаки, створює нові.

«Забудовнику, який і так, маючи найбільший ресурс і винаймаючи дорогих юристів, може знайти всі шпарини в законодавстві і „порішати“ всі питання, надається ще більше повноважень. При цьому він несе ще менше відповідальності», — запевняє Анна Кирій, заступниця голови Архітектурної палати України.

Цієї ж думки дотримується і депутатка від «Слуги народу» Анна Боднар. «На жаль, відбувається серйозний правовий перекіс у бік держави і будівельних компаній», — каже вона.

Не подобаються запропоновані правила й місцевій владі. Мер Києва Віталій Кличко каже, що згадуваний законопроєкт повністю нівелює контроль міст за будівництвом, і таким чином легалізує самовільне будівництво. А це порушує права як власників земельних ділянок, так і мешканців громад.

«Десятки різних кейсів, коли місцевих мешканців дурили, пропадали гроші через будівельні афери. А тепер місто взагалі не матиме жодного впливу, тому що будівельна компанія сама собі дозволи видаватиме, сама в експлуатацію прийматиме. Це відкриває „скриню пандори“», — підтримує «колегу» і мер Львова Андрій Садовий.

На боці місцевої влади та громад Група послів G7. Так, серед своїх Пріоритетів з підтримки реформ в Україні на 2023 рік вони декларують подальшу «відданість незворотній децентралізації і сильному місцевому самоврядуванню, включаючи всеохоплююче залучення муніципалітетів і регіонів під час відновлення та відбудови».

Автори законопроєкту, у свою чергу, навпаки, переконують, що документ здатен усунути найбільші проблеми галузі, зробить її прозорою і встановить чіткі правила гри. А всі, хто виступає проти, — представники корупціонерів, які не бажають втрачати свої тіньові доходи.

Розібратися ж самостійно, на чиєму боці правда, вкрай важко: понад 300 сторінок тексту і десятки відсилань роблять його практично непідйомним для вивчення.

«В такому вигляді реформи не роблять. Повинен бути уніфікований документ», — переконаний юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть.

Розкажемо про основні ризики.

Читайте також: Самовільне будівництво стане легальним. Рада ухвалила законопроєкт

Автоматизація видачі дозволів: чому це не зупинить самобуди

Серед ключових переваг законопроєкту називають переведення послуг у сфері містобудування в електронну форму та їх автоматизацію. Це, за задумом авторів документу, знизить корупційні ризики.

«За допомогою Реєстру будівельної діяльності створюватимуться такі документи, як містобудівні умови та обмеження, технічні умови, направлення на погодження проєктної документації до органу культурної спадщини, звіт про результати експертизи, акт готовності об'єкта до експлуатації та багато інших», — пояснює адвокат, керуючий партнер АО «DT Partners» Дмитро Ткаченко.

Такий крок, на його думку, однозначно піде на користь регулюванню містобудування, адже на сьогодні корупційні ризики тут справді одні з найбільших.

«Наприклад, щодо видачі містобудівних умов та обмежень. В деяких регіонах України замовники не могли отримати цей документ місяцями. Хоча за законом його мають надати протягом 10 днів. Автоматизація усуне можливість посадовця на місцевому рівні зловживати своїми повноваженнями та спростить процедуру. Крім того, автоматична система не зможе видати містобудівні умови на забудову, наприклад, пляжної зони, а от місцевий головний архітектор може не витримати спокуси», — деталізує Дмитро Ткаченко.

Втім, автоматизація процесу не означає, що, наприклад, практику незаконних забудов буде припинено назавжди.

«Закон не посилює відповідальність забудовника, якщо він здійснює будівельні роботи без відповідного права або з порушенням норм містобудівного законодавства. Це означає, що на практиці нічого не зміниться. Що заважатиме забудовникам нехтувати законом, якщо відповідальності за це немає?», — каже Володимир Копоть.

Крім того, за його словами, дані можуть бути відкритими через 2 місяці після закінчення воєнного стану. За цей час можна свавільно, прикриваючись діджиталізацією, наотримувати купу різних документів (наприклад, на технічне переоснащення 27-поверхового будинку). Тільки хто все це контролюватиме і потім розбиратиметься — питання залишається відкритим.

Чому історичні частини міст нещадно забудовуватимуть

Є претензії у експертів і до нової процедури погодження проєктної документації з органом охорони культурної спадщини.

Відповідно до законопроєкту, забудовник має надіслати проєктну документацію через електронний кабінет до органу охорони культурної спадщини на погодження. Якщо регулятор не дасть відповіді у 14-денний строк, проєктна документація вважається погодженою автоматично.

Експерти кажуть, що жертвами такого принципу мовчазної згоди на будівництво можуть стати об'єкти, які є історичним надбанням та візитівкою населених пунктів.

«Через доволі стислий термін на розгляд проєктної документації на практиці можуть пролізти суттєві зловживання щодо культурної спадщини», — переконаний Дмитро Ткаченко.

Ще гірше, за словами Анни Кирій, те, що, якщо мовчазна згода спрацювала, далі немає жодного механізму притягнення до відповідальності забудовника.

«В документі написано, що у забудовника буде штраф, але як він настане, якщо є принцип мовчазної згоди, невідомо» — говорить експертка.

Втім, як зауважив Дмитро Ткаченко, робота органів охорони культурної спадщини є далекою від задовільної. Зазвичай, звернення замовників будівництва на погодження проєктної документації залишаються взагалі без відповідей, а отже, будь-який контроль у цій сфері сьогодні відсутній взагалі. Саме тому, навряд чи нові правила здатні погіршити нинішній стан справ.

Забудовники самі обиратимуть контролера: що це означає

Чимало функцій від держави документом передають приватним органам. Так, замовник зможе сам обирати суб'єкта контролю серед державних чи приватних компаній, які отримали відповідну акредитацію.

Таким чином законотворці хочуть побороти державну корупцію.

«Контроль будівництва повністю забрали у місцевих рад, мотивуючи тим, що там сидять хабарники і заважають забудовникам працювати і будувати. Можливо, це і правильно, проте, за цих положень закону, забудовники можуть будувати будь-що і будь-де», — каже Володимир Копоть.

За словами Анни Кирій, заступниці голови Архітектурної палати України, тепер навіть не зрозуміло, яким чином можна притягнути забудовника до відповідальності.

«Адже якщо він винаймає приватний містобудівний контроль, то державного нагляду над таким забудовником не існує в принципі», — говорить вона.

Щоправда, Дмитро Ткаченко відзначає, що існуючий сьогодні архітектурно-будівельний контроль через корупційні ризики фактично так само відсутній.

«Будь-яке питання з контролерами забудовник закриває зрозумілим чином. Чи зможуть нові приватні контролери надалі сформувати ринок нових послуг, де гравці будуть зацікавлені у своїй репутації, покаже тільки час», — резюмує експерт.

Читайте також: Як перевірити новобудову під час війни: всі деталі

Самобуди почнуть зносити, але вибірково

Запроваджується моніторинг самочинного будівництва: органам місцевого самоврядування надається можливість без судового рішення, на основі відсутності зареєстрованих в системі дозвільних документів, зносити такі об'єкти.

«Таким способом законотворці намагаються попередити затягування судових процесів. Бо сьогодні судовий процес зі знесення незаконного будівництва може тривати роками. При цьому для посадовців органів місцевого самоврядування передбачається відповідальність за неналежне ведення моніторінгу самочинного будівництва», — пояснює Дмитро Ткаченко.

Але, як зауважує Володимир Копоть, документ розмиває визначення самого поняття «самочинного будівництва». А це означає, що за певних обставин один і той самий об'єкт може бути визнано самобудом, або ні.

Противники законопроєкту переконують — документ написаний для «своїх». Наприклад, закон розширює види права сервітуту (права користування чужою земельною ділянкою, — ред.) правом будівництва підземних будівель та споруд.

«Це означає, що, для прикладу, під виглядом будівництва бомбосховищ можна буде будувати під чужими ділянками», — пояснює Володимир Копоть.

Також, згідно закону, до концесії може бути передано не тільки нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт, але й технічне переоснащення.

«Раніше технічне переоснащення було в рамках нового будівництва або реконструкції. Тепер це новий вид концесії. Можете уявити, скільки в майбутньому з’явиться об'єктів через „технічне переоснащення“», — каже експерт.

Крім того, межі вулиці за її шириною визначаються «червоними лініями». Розташування будь-яких об'єктів, будівель, споруд або їх частин у межах «червоних ліній» вулиці не допускається, окрім підземних будівель та споруд.

«Це ще одна лазівка, яка дає можливість у майбутньому нехтувати „червоними лініями“», — наголошує Володимир Копоть.

Читайте також: Ринок нерухомості України-2023: ціни, угоди, покупці

Що буде далі

Встановлення чесних і прозорих правил у будівельній галузі та усунення корупції могло б підвищити безпеку інвестицій в житло і навіть створити умови для зниження цін на нові квартири. Адже, за визнанням забудовників, корупційні платежі збільшують собівартість квадратного метра приблизно на 10%.

Аде чи здатні нові правила досягти задекларованих цілей — велике питання. Наразі експертне середовище та громадськість налаштовані скептично, а багато хто категорично проти його прийняття.

Так, петиція, яка вимагає запровадити вето щодо «містобудівного» законопроєкту № 5655, за два дні отримала понад 25 тисяч голосів, необхідних для її розгляду.

Загалом, на сьогодні уже майже тисяча депутатів місцевих рад звернулися до Президента щодо ветування одіозного законопроєкту.

«З усіх куточків України депутати звертаються до Верховного Головнокомандувача за захистом місцевого самоврядування та безпеки жителів громад від норм законопроєкту № 5655», — повідомляють у Асоціації міст України.

Президент поки що свого рішення щодо документа не озвучив.