Ринок нерухомості України-2023: ціни, угоди, покупці

Ринок продажу нерухомості за час війни впав майже на 80%. Що чекає на нього у 2023 році та які прайси побачимо на квадратний метр — з’ясовував «Мінфін».

Як війна вплинула на ринок житла

2022-ий рік обіцяв бути доволі успішним для ринку нерухомості. Попит на житло був великим, ціни стабільно зростали. Так, за 2021 рік вартість квадратного метра в середньому додала 20% на «вторинці» і 25% на «первинці». Експерти очікували, що висхідна тенденція збережеться і у 2022-му.

Все перекреслила широкомасштабна агресія. Три місяці шоку й закритих реєстрів. Перші угоди відбулися тільки в червні. Вони були одиничні і, здебільшого, на вторинному ринку. Переважно, продавали ті, хто терміново потребував грошей або виїжджав із України назавжди.

«Угоди закривалися з дисконтом 15−30% від довоєнної ціни. Наприклад, однокімнатну квартиру в центрі, яка на 1.02.2022 коштувала $60−65 тис., купували за +/-$50 тис.», — розповіла керуючий партнер KDU Realty Group Олена Маленкова.

На паніці можна було знайти й більші дисконти, експерти називали цифри навіть у 60−70%, але це були поодинокі випадки.

Читайте також: Дисконти у 70%: за скільки реально купити квартиру у столиці

З липня угод побільшало. На настрій українців вплинули гарні новини з фронту. Продавці і покупці, здавалося, знайшли ціновий компроміс, і вартість «квадрата» відносно стабілізувалася. Тепер за ту саму однокімнатну квартиру треба було віддати вже не $50 тис., а $55 тис., тобто ще +10%.

Первинний ринок показував значно меншу активність. По-перше, не всі забудовники відновили роботу на будмайданчиках. По-друге, частина спробувала підвищити ціни на квадратний метр, що остаточно відбило цікавість у потенційних покупців.

Забудовники констатували, що продаються поодинокі квартири, і то — тільки у готових або майже готових ЖК.

«Попит на нерухомість, радше, мертвий, ніж живий. Більш-менш активно було у вересні. Але це, мабуть, єдиний місяць за весь час війни, коли почали купувати саме квартири», — розповів Ігор Кушнір, очільник будівельної компанії «Київміськбуд».

Ситуація різко погіршилася після масованих ракетних ударів по Україні, які регулярно здійснює ворог із другої половини вересня.

Ринок знову завмер, покупці пригальмували з рішенням про купівлю, експерти констатують, що попит становить всього 30% від довоєнного. Власникам, щоб продати, доводиться знижувати ціни.

«Продаж нерухомості в Україні з 24 лютого знизився на 78,4%. Якщо розглядати саме житлову нерухомість, то її продажі зменшилися в 4,6 разів: 47 тис. квартир та будинків продано з початку війни», — навів дані Фонду держмайна депутат Ярослав Железняк.

Ціни на квартири: де зростали найактивніше

Наприкінці літа — на початку осені забудовники один за одним почали анонсувати підвищення цін. Чим далі знаходився об'єкт від активних бойових дій, тим активніше зростала ціна.

Тож найбільше подорожчало житло у західних областях України. Так, за даними ЛУН, із початку року ціна квадратного метра у новобудовах зросла:

• у Львові — на 18 700 грн (+42%);
• в Ужгороді — на 22 700 грн (+ 51%);
• у Чернівцях — на 13 000 грн (+ 40%).

Київ та Одеса показали зростання на 13 600 грн (+28%) та 13 700 грн (+35) відповідно. Натомість, у Харкові середня ціна «квадрата» з початку року знизилася на 3 тис. грн.

Підвищуючи ціни, забудовники намагаються компенсувати здорожчання собівартості будівництва. Однак, заявлені прайси не відображають реальну картину. Зважаючи на відсутність попиту, забудовники охоче йдуть на поступки покупцям.

«Реальний покупець, за умови повної сплати вартості квартир, може і надалі розраховувати на суттєві знижки від забудовника в розмірі від 10% до 20%», — констатує Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

Читайте також: Ігор Кушнір: Квартири у будинках з новими стандартами безпеки подорожчають на 10−15%

На що чекати на ринку житла у 2023 році

Базовим фактором для ринку нерухомості, зрозуміло, залишається війна — тривалість та інтенсивність бойових дій. За оптимістичним прогнозом, вона закінчиться влітку 2023 нашою перемогою.

«Якщо так, то можемо очікувати на активізацію ринку нерухомості вже восени, на реалізацію відкладеного попиту та загальне покращення ситуації», — каже Ігор Кушнір.

Інші експерти відводять триваліший термін на пожвавлення ринку. Зокрема, керуючий партнер KDU Realty Group Олена Маленкова та керуючий партнер ЮФ KopotLawyers, керівник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть вважають, щоб вийти з піке в плані попиту і стабілізуватися, ринку знадобиться рік-півтора.

Повернення ж до довоєнних показників, на думку президента Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України Юрія Піти, можливе тільки за 2−3 роки.

Гірше, якщо війна затягнеться і триватиме ще понад рік. Тоді ринок нерухомості очікує затяжна криза, глибокий застій та, ймовірно, зникнення невеликих забудовників.

За словами Володимира Семенцова, співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development, на межі банкрутства вже перебуває до ⅔ девелоперських компаній. До 30% покупців не мають достатньо фінансів, щоб сплачувати розтермінування чи погасити іпотеку, не кажучи вже про придбання житла.

«На даний час все вказує на те, що у 2023 році ринок житиме саме в таких скрутних умовах», — вважає Семенцов.

Проте, експерти зауважують, що існує ціла низка факторів, які можуть позитивно вплинути на загальну ситуацію на ринку житла у 2023 році:

• прогнозований і контрольований рівень інфляції,
• зниження собівартості будівництва шляхом конкурентної вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт,
• створення нових бізнесів, робочих місць — того, що призведе до зростання доходів громадян,
• впровадження державою пільгових програм: іпотечних (кредити під 3−7%), будівельних (насамперед, кредитування девелоперів під 3−5%) тощо.

За повного збігу всіх факторів, на думку Володимира Семенцова, у 2023 році, можливо, відбудеться часткове поновлення попиту, але в межах 10−15%.

Читайте також: Чи зможе держава профінансувати понад 12 000 квартир в іпотеку на рік

Що буде з цінами на нерухомість

Ціни на квадратний метр, знову ж таки, залежатимуть від перебігу війни. Адже саме це впливатиме на кількість охочих та спроможних придбати житло.

Наразі експерти не очікують найближчими місяцями кардинальних змін. За словами Юрія Піти, ціни уже більш-менш збалансувалися, зростання цін можливе навесні — щоправда, стосується це більше готового житла.

«Навесні очікуємо пожвавлення ринку. По-перше, є відкладений попит на нерухомість, а по-друге, свою роль відіграє сезонний фактор. Не виключено, що більша активність весною позначиться на цінах, які можуть зрости до 10%», — прогнозує Юрій Піта.

Яку динаміку покажуть ціни далі, наразі важко спрогнозувати, втім учасники ринку сходяться на думці, що на просідання навряд чи варто чекати.

Ситуація на первинному ринку дещо інша. Очільник будівельної компанії «Київміськбуд» пояснює, що ціну квадратного метра тут формуватимуть три головних фактори. Перший — це курс валют.

«У вартості усіх будівельних матеріалів закладений курс долара, бо майже у всіх них міститься імпортна складова. Станом на лютий долар коштував 28,6 грн, зараз — майже 40 грн. Виробник будматеріалів формує свою ціну, виходячи, в тому числі, й з курсу долара. Як би забудовник не хотів, він не може це обійти. Або купуй за ціну, яка є, або зупиняйся і не будуй», — наголосив він.

Другим фактором Ігор Кушнір вказав інфляцію, яка набирає обертів і у світі, і в Україні. «Вартість будівельно-монтажних робіт зростає прямо пропорційно інфляції. От і порівнюйте», — зауважив забудовник.

Третій — це наслідки бойових дій. Ігор Кушнір пояснив, що через втрати виробничих потужностей, багато складових для будівництва доводиться купувати в інших за захмарними цінами, або импортувати, що теж здорожчує вартість квадратного метра.

Інакше кажучи, на ціни на житло у новобудовах, ймовірніше, теж чекає зростання. Проте, на думку Володимира Семенцова, за нульового попиту будь-яке зростання цін є безглуздям.

«За нульового попиту забудовники шукатимуть можливість, по-перше, знайти кошти для завершення розпочатих об'єктів. По-друге, поки що немає єдиного алгоритму того, як на фоні збільшення собівартості будівництва стримати зростання цін.

Вочевидь, забудовникам доведеться значно зменшити свій прибуток, але психологічно вони очевидно до цього ще не готові. Я схильний вважати, що не варто очікувати ажіотажу серед покупців. Придбання житла на первинному ринку без кредитування під 3−5% забудовників та без дешевої іпотеки може розвиватися повільно", — наголосив експерт.

Читайте також: Як перевірити новобудову під час війни: всі деталі

Як зміняться запити клієнтів

Пріоритети щодо квартир змінилися, й доволі суттєво. За словами експертів, ворожі обстріли додали популярності квартирам, віддаленим від об'єктів критичної інфраструктури, а постійні відключення світла зробили затребуванішими нижчі поверхи.

Крім того, у пріоритеті квартири, що забезпечені газопостачанням. Плюс підвищений попит спостерігається на заміську нерухомість. Якщо є генератор, чи автономне опалення, люди також охочіше орендують таке житло. Це, відповідно, відбивається на цінах.

Обов’язковою умовою тепер також є наявність у домі або поблизу паркінгу, або укриття.

Читайте також: Українці відмовляються заощаджувати: на що витрачають і де заробляють гроші

Коли повернеться інвестор

Невизначеність, яка панує сьогодні на українському ринку нерухомості, практично вимила інвестиційний попит.

Вкластися в житло на ранніх стадіях не ризикують навіть відчайдухи. Плюс цьому не сприяє й ситуація з початком нового будівництва. За даними НБУ, за перші дев’ять місяців забудовники отримали дозволи на будівництво вдвічі меншого обсягу житла, ніж у середньому за аналогічний період попередніх чотирьох років. Проте, зрозуміло, що отримання дозволу не свідчить про старт будівництва — з цим забудовник може зволікати тривалий період.

Не найкращі справи і на вторинному ринку. За словами Олени Маленкової, інвестиційна привабливість готового житла теж різко скоротилася.

«Зазвичай, інвестори в ризикових умовах хочуть мати дохід від 12% річних, щоб ризикувати, коли знаєш за що. Але попит на оренду також знижується. І тому є об'єктивні причини: відтік населення в сільську місцевість або за кордон», — зауважує керуючий партнер KDU Realty Group.

При цьому, експерти зауважують, що не все так погано. Нашу країну розглядають як потенційно привабливу і для інвестицій, і для бізнесу, а тому інвестор на ринку є.

«Тільки закінчиться війна, інвестор вийде на ринок і активно купуватиме те, що планував, але відкладав через непевність», — каже Юрій Піта.

Ба більше, повернеться іноземний інвестор, який не припиняє розглядати Україну, як країну, в яку можна вкладати гроші.

«Ще до війни громадяни інших країн цікавилися нашою нерухомістю, адже їм держава могла видати дешеві кредити до 3%, а у нас вони могли заробити 15−18%. На закордонній нерухомості ви так не заробите. Окупність в Європі в середньому 18−20 років. У нас же 10», — розповів Володимир Копоть.

Експерти не мають сумнівів, що ринок нерухомості відвоює своє, щоправда, не наступного року. 2023-ій стане, ймовірно, періодом становлення й фундаментом для відновлення. Розквіт почнеться згодом.