Чи зможе держава профінансувати понад 12 000 квартир в іпотеку на рік

До кінця року держкомпанія «Укрфінжитло» отримає від уряду 30 млрд грн під фінансування іпотечної програми «єОселя». У планах — видати до 500 позик ще цього року та до 15 000 — наступного. Forbes Україна розбирався, чи реалістичний цей план. «Мінфін» обрав головне.

Що таке програма пільгової іпотеки «єОселя»

Програму запущено рішенням уряду з 1 жовтня, перший кредит видано 20 жовтня. Всього в жовтні через «єОселя» було видано 277 кредитів.

«Повноцінний запуск планується наступного року, протягом якого держава хотіла б видати 12 000−15 000 пільгових іпотечних кредитів», — сказала міністерка економіки Юлія Свириденко під час виступу на брифінгу, що був присвячений інтеграції проєкту до застосунку «Дія».

Наразі пільгова іпотека доступна військовослужбовцям, силовикам та членам їхніх сімей, а також медикам, педагогам та науковцям, що працюють у державних та комунальних закладах. Банки вже отримали понад 24 000 заявок, із них 8 000 уже мають попереднє позитивне рішення, — йдеться в релізі Мінекономіки.

Основні умови програми: кредит під 3% на термін до 20 років із початковим внеском від 20%.

Читайте також: Як перевірити новобудову під час війни: всі деталі

Проблема для 2,4 млн українців

Наступного року держава планує розширити перелік категорій потенційних учасників «єОселя». Але фінальна мета програми, за словами очільниці Мінекономіки Свириденко, — розширити програму на всіх українців, які мають неналежні житлові умови.

Питання дійсно актуальне. До початку повномасштабної війни на одного українця припадало 24 кв. м житла. Для порівняння: аналогічний показник за європейськими нормами складає близько 60 кв. м. Інша проблема — 70% житлового фонду в Україні були застарілими.

Точні масштаби знищеного житла під час воєнних дій оцінити наразі складно. За час війни було зруйновано чи пошкоджено близько 20 млн кв. м житлових приміщень. За підрахунками Міністерства розвитку громад і територій, руйнувань або суттєвих пошкоджень зазнали будинки понад 2,4 млн українців.

Чи допоможе «єОселя», принаймні частково, розв'язати проблему та запустити іпотечний бум в Україні, та чи вистачить на це 30 млрд грн?

Читайте також: Ринок нерухомості в столиці: Як змінилися ціни на вторинному ринку (дослідження)

Обережний оптимізм

Банкіри та забудовники хоч і позитивно оцінюють програму, але поки що стримано коментують її перспективи. «Поки що кількість укладених угод є незначною. Чекаємо на іпотечну програму для всіх верств населення, — прокоментували у пресслужбі KAN Development, яка приєдналася до «єОселі» у листопаді.

Представник одного з держбанків, що бере участь у програмі, скептично оцінює прогноз Мінекономіки про 500 виданих кредитів до кінця року.

Саме банки приймають остаточне рішення про видачу кредиту конкретному заявнику та щодо партнерських відносин із забудовниками, — констатує керівниця комунікацій «Укрфінжитло» Анжеліка Іванова.

Банківські процедури, повʼязані з акредитацією забудовників банками та відбором заявок, дещо гальмують процес кредитування, — зазначає президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе.

Втім, він упевнений, що «єОселя» після усунення цих недоліків здатна пожвавити ринок нерухомості.

«Будівництво є драйвером економіки. Мультиплікатор інвестицій у будівництво становить приблизно 6. Тобто кожна гривня, вкладена в сектор, акумулює додаткові 6 грн для економіки», — каже Парцхаладзе.

Сума у 30 млрд грн, яку уряд вливає в «Укрфінжитло», є достатньою, щоб профінансувати велику кількість кредитів, — вважає забудовник.

За словами очільника компанії «Укрфінжитло» Євгена Мецгера, уряд розглядає опцію залучення зовнішніх ресурсів для фінансування «єОселі». Він не уточнив, про який саме механізм йдеться.

Свириденко з Мінекономіки не виключає додаткової докапіталізації «Укрфінжитло», але за умови підвищеного попиту. Однак, поки що, за її словами, це питання не обговорюється.

Ризики «єОселі»

12 000−15 000 іпотек протягом 2023 року означають, що банки видаватимуть понад 1 000 позик на місяць. Чи варто розраховувати на таку швидкість?

«Середньомісячні видачі навіть до війни були на рівні 700−800 кредитів, максимум по всій банківській системі — 1 046 у грудні минулого року. Тоді іпотечні кредити видавали 11 банків», — каже експерт CASE Україна Євген Дубогриз.

Хорошим результатом «єОселі» буде видача близько 6 000 кредитів протягом року, — вважає Дубогриз.

«Платоспроможність громадян впала, багато хто виїхав за кордон, а військові не завжди матимуть час, аби зараз купувати житло. Єдиний спосіб стрімко наростити обсяги видач — прямо чи непрямо зобов’язати це робити держбанки», — пояснює він.

Суттєвий ризик програми, на відміну від схожих проєктів (наприклад, «Доступна іпотека», що діяла до війни), — у «єОселі» банки виступають лише посередниками, які не ризикують власними коштами, а відтак можуть не надто ретельно оцінювати фінансовий стан позичальників, — попереджає Дубогриз. Особливо це стосується недобудов.

«Якщо позичальники, які взяли таку нерухомість, припинять платити або житло не буде добудовано, „Укрфінжитло“, тобто платники податків, втратять гроші», — додає він.