Як перевірити новобудову під час війни: всі деталі

Війна максимально підвищила ризики придбання нерухомості на первинному ринку. Причина не тільки у воєнних діях, але й у закритті багатьох онлайн-сервісів і реєстрів, які допомагали в перевірці об'єктів. Як все ж таки себе убезпечити, купуючи квартиру в новобудові, — 3m2 розповів Володимир Копоть, керуючий партнер ЮФ KopotLawyers, керівник сервісу Monitor.Estate. «Мінфін» обрав головне.

З чого почати: 3 першочергові кроки покупця

1. Зробити попередній пошук в інтернеті. Якщо є будь-яка скандальна інформація, це означає, що цей об'єкт потрібно перевіряти вдвічі уважніше, бо диму без вогню не буває.
2. Подивитися історію інших об'єктів, які будував забудовник. Чи були у них затримки при введенні будинку в експлуатацію, якщо так, то наскільки. Чи були у них проблеми з підключенням будинку до комунікацій. Зрештою, ознайомтеся з відгуками людей, які живуть у вже збудованих будинках, які спільні скарги на якість у мешканців.
3. Дослідити судовий реєстр на предмет судових справ щодо земельної ділянки, суперечок між учасниками будівництва, арештів чи інших кримінальних проваджень.

Корисні посилання:

Lun.ua — портал нерухомості, де можна знайти пропозиції забудовників;
Dom-ria — портал нерухомості, де продаються перевірені квартири;
Нерухомі — портал нерухомості, де можна почитати про «скелети у шафі» забудовників;
3m2 — онлайн-журнал про новобудови, де в рубриці «Будконтроль» можна дізнатися про підводні камені ЖК;
Monitor.Estate — юридичний супровід із питань придбання/інвестування в нерухомість.

Читайте також: Ціни на новобудови зростають. Скільки коштує однокімнатна квартира в різних регіонах (інфографіка)

Що перевірити у відділі продажу

Якщо результати попереднього пошуку не виявили наявність негативної інформації або судових процесів, то далі варто навідатися до відділу продажів (або попросити їх надіслати копії документів на пошту) і перевірити наступне:

• Дані про учасників будівництва (підрядник, проєктувальник, замовник, продавець), а також юридичний зв’язок між ними.
• Дозвіл на будівельні роботи. На які види робіт видано цей документ, наприклад, нове будівництво чи реконструкція. Крім того, в цьому документі зазначаються особи та/або компанії, які здійснюють будівництво.
• Експертний висновок. Він містить дані щодо якості проєктних рішень шляхом виявлення відхилень від вимог до міцності, надійності та довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі до доступності осіб із обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення, пожежної, рівня енергозбереження і енергоефективності, кошторисної частини проєкту будівництва.
• Містобудівні умови та обмеження. Цей документ визначає комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.
• Технічні умови на підключення до комунікацій. Це комплекс документів, який визначає умови та вимоги до інженерного забезпечення об'єкта будівництва, які повинні відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та телекомунікації.
• Право користування земельною ділянкою та її цільове призначення. Останнє у списку, але не останнє по важливості — це правова основа користування та використання земельної ділянки. Інвестор/покупець має перевірити, у чиїй власності земельна ділянка, на якій підставі підрядник здійснює забудову, чи відповідають наміри забудовника цільовому призначенню земельної ділянки. Для цього можна отримати витяг із реєстру речових прав на нерухоме майно за допомогою звернення до нотаріусів.
• Умови договору купівлі-продажу та схеми фінансування, порядок оплати внесків, розірвання договору, штрафних санкцій, форс-мажору.

Власне, перевіряючи документи за переліком, пам’ятайте, оскільки онлайн-реєстри щодо будівельних даних закриті, то вищезазначені документи потрібно порівняти між собою, аби в них збігалися адреса будівництва, земельна ділянка, дати, назви компаній тощо.

В іншому випадку, це сигнал того, що один із документів може бути підробленим. А це вже можуть визначити спеціалісти, які працюють з ринком новобудов не один рік.

Читайте також: У 2023 році ситуація на первинному ринку житла залишатиметься вкрай важкою — експерт