Чого нас може навчити «копенгагенська» іпотека

Копенгагенська велика пожежа 1795 року стала «творцем» дворівневої моделі іпотечного фінансування, яка у тій чи іншій формі досі працює практично в усіх цивілізованих країнах. Чому Україні варто звернути на неї увагу zn.ua розповів президент Української Національної Іпотечної Асоціації Сергій Волков.

Як зараз працює іпотека в Данії та в чому її переваги

У Данії досі іпотечні кредити практично повністю забезпечуються ресурсами, отриманими від продажу на фондовій біржі Копенгагена іпотечних облігацій.

Іпотечні облігації емітуються іпотечними банками, які відповідно до законодавства є спеціалізованими банками, що здійснюють лише іпотечне кредитування. Закон не дозволяє данським іпотечним банкам залучати депозити та позичати ресурси в інший спосіб, окрім розміщення іпотечних облігацій.

Іпотечний банк емітує іпотечні облігації на термін, який відповідає терміну іпотечних кредитів, що забезпечують ці облігації.

При емісії іпотечних облігацій іпотечні банки повинні керуватися «принципом балансу», який передбачає дотримання співвідношення між сумарними платежами позичальників і сумарними платежами іпотечного банку власникам іпотечних облігацій, тобто відповідності відсотків за кредитами та доходом за облігаціями.

Банки повинні також дотримуватися вимоги відповідності активів і пасивів за строками. Цей принцип збалансованості закладено у законі Данії про іпотечне кредитування (Danish Mortgage Credit Act). Балансовий принцип спрямований на захист іпотечних банків від ризику ліквідності та відсоткової ставки. Отже, ризик іпотечного банку обмежений кредитним ризиком, тобто ризиком невиконання позичальником своїх зобов'язань щодо кредиту.

Більшість іпотечних облігацій емітуються з фіксованою відсотковою ставкою та тривалим терміном погашення.

Страхові компанії та інші інституційні інвестори розглядають іпотечні облігації як «гарантовані цінні папери» поряд із державними цінними паперами. Данські іпотечні облігації мають низку переваг у законодавстві, які пов'язані з нормами регулювання, прийнятими Європейським Союзом. Це означає, що інституційні інвестори можуть розміщувати до 40% своїх активів у облігаціях, випущених одним іпотечним банком.

Читайте також: Без пірамід і з іпотекою: як новий закон змінить первинний ринок нерухомості

Як та коли виникла така система

Данська іпотека за останні 200 років зазнала лише певних технологічних змін і нині вважається найефективнішою. Але виникла вона через трагічні події.

Страшна пожежа у Копенгагені вирувала понад дві доби й знищила третину міста. Тисяча будинків згоріли вщент, а решту було серйозно пошкоджено. Збитки від пожежі оцінювалися в астрономічні на той час 4,5 млн данських крон, яких не могла покрити єдина в місті страхова компанія. Безпритульні містяни гостро потребували коштів на відбудову житла. Але кредитори відмовлялися видавати позички під обмежену законом максимальну ставку на рівні 4%.

Вихід було знайдено не шляхом підвищення кредитної ставки, а через убезпечення від ризиків сукупного кредитного пулу. Кредитори (з кола найбагатших містян) погодилися фінансувати відбудову Копенгагена, видаючи погорільцям іпотечні позички за умови солідарної відповідальності всіх боржників за погашення як усього кредитного портфеля, так і кожного окремого іпотечного кредиту. Для цього постраждалі жителі об'єдналися в асоціацію домовласників-позичальників, беручи на себе солідарну відповідальність.

Кредитори, у свою чергу, заснували 1797 року іпотечний банк Husejernes Kreditkassen, до складу правління якого увійшли заможні копенгагенці. Kreditkassen став першим данським іпотечним банком, що надавав іпотечні позички, з яких потім формувався забезпечувальний пул під випуск іпотечних облігацій, які ще з 1769 року широко застосовувалися у реформованій Пруссії як активи для вкладення пенсійних накопичень.

За більш як 200-річну історію існування іпотечної системи у Данії всі іпотечні облігації було погашено.

Читайте також: «єОселя»: заявку на пільговий кредит подали вже 15 тисяч українців

Чому на «копенгагенську» іпотеку варто звернути увагу зараз

Дехто зауважить, що зараз не час для подібних речей. З іншого боку, ми бачимо доволі активну діяльність влади у сфері іпотечного кредитування. Але, на відміну від данців і решти цивілізованого світу, спроби підняти українську іпотеку здійснюються тільки на першому рівні, на якому лише надаються кредити.

Другий рівень, на якому залучаються кредитні ресурси через обіг іпотечних облігацій, на жаль залишається поза увагою. Тому перспективи розвитку української іпотеки обмежені розмірами капіталу державного іпотечного кредитора. Видавши всі наявні кошти, він повинен або припинити діяльність, або просити про нову додаткову капіталізацію.

Такий підхід не має перспектив розвитку, а лише потребуватиме масштабного відволікання бюджетних коштів від інших важливих напрямів у оборонній і соціальній сферах.

В Україні ще 2005 року було ухвалено Закон «Про іпотечні облігації», але його досі не приведено у відповідність до профільної європейської директиви.

Доопрацюванням законодавства у сфері іпотечних цінних паперів можна вирішити цілу низку завдань, включаючи стимулювання банків до кредитування та інвесторів до насичення ринку кредитними ресурсами, появу у НБУ та уряду ефективних важелів впливу на ринки житлового фінансування та іпотечного кредитування.