Ігор Кушнір: Квартири у будинках з новими стандартами безпеки подорожчають на 10-15%

Із початком повномасштабної війни в Україні ринок нерухомості практично призупинився. Прояви активності, які з’явилися у вересні, швидко погасили масовані ракетні обстріли Росії. Водночас, вже станом на жовтень прайси на нові «квадрати» суттєво зросли. Про те, що нині відбувається з ринком нерухомості Києва та цінами на житло, «Мінфін» поспілкувався з головою правління — президентом «Київміськбуду» Ігорем Кушніром.

«Попит на нерухомість скоріше мертвий, ніж живий»

Київміськбуд відновив роботу у червні. На скількох ЖК за цей час компанія запустила будівництво? Які обсяги введено в експлуатацію?

На сьогодні Київміськбуд відновив будівництво 10 житлових комплексів. Це ЖK «Абрикосовий», «Miraх», «Урлівський-1», «Урлівський-2», «Twin House», «Подол Град», «Кирилівський гай», «Гвардійський», «Lake House», «Urban Park». На кожному з них роботи знаходяться на своїй стадії.

Щодо введення в експлуатацію, то з початку поточного року ми здали 3 житлових комлекси: «Райдужний», «Гвардійський» і першу чергу «Оберегу-2» — загалом на понад 101,7 тис. кв м. Плюс 4 паркінги на 617 машиномісць. Розраховуємо, що до кінця 2022 року буде введено ще 2 ЖК.

А скільки продано з введеного в експлуатацію?

Та майже все. Але є нюанс. У Київміськбуді практично немає вільної нерухомості у готових будинках, її розкуповують ще на етапі будівництва. І введені цьогоріч комплекси — не виняток. Можуть залишитись дуже великі або дворівневі квартири, але їх кількість незначна. Тож говорити про успішність або провальність року виключно за показником проданих квадратів у введених будинках — марно. Але це специфіка саме Київміськбуду. Щодо інших забудовників — така «формула» може працювати.

Як би ви взагалі охарактеризували попит на нерухомість?

Попит на нерухомість скоріше мертвий, ніж живий. Більш-менш активно було у вересні. Але це, мабуть, єдиний місяць за весь час війни, коли почали купувати саме квартири. До цього цікавились, здебільшого, підземними паркінгами та приміщеннями на -1 поверхах.

Про реальну вартість житла на первинці

Київміськбуд спочатку анонсував підвищення вартості квадратних метрів у своїх житлових комплексах із 1 вересня, але потім переніс на 1 жовтня. На скільки зросли ціни?

Ми намагались максимально відтермінувати подорожчання, тому що попит і так низький. Але вартість будівельних матеріалів зросла майже на 50%, тож довго утримувати ціни на тому рівні просто не було змоги, адже необхідно купувати матеріали. Тому довелось підвищувати.

В середньому зростання становило десь 10−15%, залежно від комплекса. Взагалі, якщо дивитись статистику по Києву, у лютому середня вартість квадратного метра становила 35,4 тис. грн, тоді як станом на початок листопада вже було 48,2 тис. грн за квадрат. Тобто середнє зростання вартості квадратного метра по Києву склало 36%.

У Київміськбуді на сьогодні вартість квадратного метра стартує від 30 тис. грн.

Опосередкована вартість спорудження житла у Києві, згідно розрахунків Мінрегіону, у лютому складала 18 704 тис. грн за кв м. Наскільки вона є близькою до реальності?

Ні, 18,7 тис. грн — це точно не про сьогоднішній день. Думаю, реальна цифра — близько 27−30 тис. грн. І треба розуміти, що ми говоримо лише про вартість спорудження житла. До якої додається ще декілька складників, на кшталт витрат за земельну ділянку, проєкт, документацію, рекламу тощо. Зазвичай Мінрегіон оприлюднює такі дані на початку року. Думаю, що плюс-мінус такий показник ми і побачимо.

Що найбільше штовхає ціни вгору?

Курс валют, інфляція, наслідки бойових дій. Поясню кожен пункт окремо. У вартості усіх будівельних матеріалів закладений курс долара, бо майже у всіх них міститься імпортна складова. Станом на лютий долар коштував 28,6 грн, зараз — майже 40 грн. Виробник будматеріалів формує свою ціну, виходячи, в тому числі, й з курсу долара. Як би забудовник не хотів, він не може це обійти. Або купуй за ціну, яка є, або зупиняйся і не будуй.

Друге — інфляція. Гроші знецінюються у світі, те ж відбувається і у нас, бо ми ж є частиною цього світу: маємо економічні зв'язки та закуповуємо ті ж нафту і газ за світовими цінами. Внутрішня інфляція також сюди — за прогнозами Нацбанку до кінця року її рівень складе приблизно 30%. Практикою багатьох років неодноразово доведено, що вартість будівельно-монтажних робіт зростає прямо пропорційно інфляції. От і порівнюйте.

Третє — наслідки бойових дій. Через окупацію певних територій ми втратили багато підприємств, які виробляли складові для будівництва. Вони або знищені, або не працюють через близькість бойових дій. На сьогодні той же метал придбати майже неможливо, ціни захмарні. Багато компонентів тепер потрібно везти з-за кордону. Навіть для бюджетного житла, де частка імпортних матеріалів сягала іноді лише 20%, сьогодні може знадобитися завозити щонайменше 70−80% компонентів.

Ще до початку війни будівельники скаржилися на брак матеріалів, особливо імпортного виробництва, дефіцит робочої сили. Що зараз із цим?

Київміськбуд повністю відмовився від будівельних матеріалів білоруського та російського виробництва, тож заміщуємо їх на європейські аналоги. А вони коштують своїх грошей і купуються у прив'язці до курсу долара, який суттєво зріс.

Дефіцит робочої сили з моменту повномасштабного вторгнення став ще відчутнішим. Хтось пішов воювати, хтось поїхав до родини у західні регіони, людей залишилось не так багато. На жаль. Тож намагаємось виходити з ситуації, що склалась, із найменшими втратами і витратами.

Чи є умови, за яких ціна на житло у новобудовах може просісти?

Якщо виробники будівельних матеріалів знизять ціну, місто виділятиме землю під будівництво, а підключення новобудов до мереж буде безкоштовним, чому ні.

Читайте також: Як змінилася вартість новобудов та оренди на ринку нерухомості — інфографіка

Про розстрочку, заморожені об'єкти і стосунки з новими інвесторами

Чи не відштовхнуть і без того нечисленних покупців такі ціни, надто, якщо враховувати, що вторинка вже подешевшала десь на 20%?

У кожного товару свій споживач і своя мотивація купівлі нерухомості. Одному потрібно просто житло, в яке він може відразу в'їхати, і він готовий купувати вторинку. Інший хоче мати сучасне якісне житло, яке суттєво відрізняється від того, що будували ще 10 років тому. Такі покупці швидше зачекають, сформувавши відкладений попит, ніж підуть на вторинний ринок.

До того ж, забудовник дає можливість придбати квартиру на виплату, тоді як за вторинку необхідно сплатити відразу всю суму. Не думаю, що просідання вторинки відштовхне покупців від нерухомості у новобудові.

Відтермінування платежів пропонуєте новим клієнтам і зараз?

Інструмент працює.

Що відбувається зі вже існуючими договорами, як клієнти реагують на чергові платежі?

З початком повномасштабного вторгнення ми призупинили виплату розстрочок — їх можна було не сплачувати. У червні компанія оголосила, що до кінця місяця інвестори мають змогу сплатити кошти за придбані квадратні метри за цінами, встановленими до 24 лютого.

А далі усе пішло стандартним шляхом. Запрацювали багато підприємств, повідкривалися бізнеси, люди працюють, Київміськбуд виконує роботи, і кошти від розстрочок потрібні для будівництва. Загалом, компанія пропонує велику кількість квадратних метрів на умовах розстрочки.

Великою популярністю до війни користувалися інвестиції на початкових стадіях будівництва. Які тепер у компанії варіанти залучення коштів на старті зведення нових ЖК?

Стабільність, виконання зобов'язань, добудова кожного розпочатого об'єкта — це і є ті «варіанти», завдяки яким Київміськбуду вдається продавати понад 80% квартир на етапі будівництва. Зрозуміло, що зараз ситуація нестандартна, у країні війна, тож попит логічно зменшився. Сподіваюсь, що нам вдасться гідно пройти сьогоднішні труднощі та святкувати перемогу на тих же позиціях. А потім — усе відбудуємо.

Якщо ситуація кардинально не зміниться ще, скажімо, до весни, як це вплине на КМБ і на ринок загалом?

Київміськбуд, як і вся Україна, працює на перемогу. Зрозуміло, що зростання економічних показників, як це було минулими роками, не буде. Ситуація на ринку загалом залежатиме від стійкості кожного з нас. Якщо кожен триматиметься, то і особливих потрясінь не очікується.

Як вирішуєте питання з інвесторами нині заморожених об'єктів?

У нас не так багато будмайданчиків, де роботи ще не відновлені. Я вдячний людям, які довірили нам свої кошти, і зараз із розумінням ставляться до такої ситуації. Компанія за першої ж можливості робитиме усе залежне, аби відновити роботи на усіх об'єктах. Повірте, увесь менеджмент Київміськбуду працює над цим завданням.

Як будуватимуть після війни

У«Київміськбуду» підготовлено дозвільну документацію на 500 тис. квадратних метрів нерухомості. Яка їх доля?

Так і є. На сьогодні ці проєкти підготовані, але розпочинати їх, доки триває війна, недоцільно. Тож вони дочекаються свого часу. Основна наша задача на сьогодні — втримати компанію та завершити будівництво вже розпочатих комплексів.

Чи змінюватимуться вимоги до вже підготовлених та нових проєктів компанії?

Звичайно, при проєктуванні, більша увага приділятиметься питанням безпеки. Щодо бомбосховищ, то відповідно до новоухваленого закону, вони мають бути вентильованими, аби забезпечити безпеку у разі ураження хімічними, радіоактивними та біологічно-небезпечними речовинами. Наші фахівці робили відповідні розрахунки, це може несуттєво, десь до 10%, збільшити витрати на будівництво комплексу.

«Єдине, що допоможе пожвавити первинний ринок, — це закінчення війни»

Підготовано низку законодавчих змін у сфері будівництва. Наприклад, набрав чинності Закон «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». На вашу думку, він допоможе пожвавити первинний ринок?

Єдине, що сьогодні суттєво допоможе пожвавити первинний ринок, — це закінчення війни нашою перемогою. Це був би найвагоміший законодавчий акт. Якби ми з вами говорили у мирний час, я б сказав, що будь-який закон, який дає потенційному інвестору більше гарантій, допоможе пожвавити ринок. Але зараз ситуація зовсім інша.

Теоретично, це хороший, погляду покупця, закон. Ним вводиться поняття «майбутній об'єкт нерухомості», формування резервної частки нерухомості, яку не можна продавати до кінця будівництва, нотаріальне завірення договорів купівлі-продажу (хоча, Київміськбуд, у принципі, так завжди робить). Тобто, загалом, цей закон — ок, але в сьогоднішніх умовах немає сенсу говорити про пожвавлення ринку.

З 1 листопада запроваджуються нові податки на будівництво та продаж житла. Забудовникам доведеться платити 20-відсотковий ПДВ за касовим методом, а інвесторам — податки з продажу. Що це означає для ринку?

На сьогодні Київміськбуд на собі таких змін ще не відчув. Тому що нових комплексів, які б підпадали під нововведення, ми зараз не починаємо. А старі добудовуємо за тими правилами, бо закон не має зворотної дії. Інвестори платитимуть 18% у разі продажу майнових прав третій особі — простою мовою, переуступка. Зазначу, що і до ухвалення закону ця функція становила 5%.

Читайте також: В яких країнах найнижчі податки на нерухомість — дослідження

Про добудову укрбудівських об'єктів

У КМБ заявляли, що з 24 лютого 2022 року не отримують коштів від Фінансової компанії «Житло-Капітал» (ФФБ) на добудову укрбудівських ЖК. Тим часом, у ЗМІ з'явилася інформація про те, що з міського бюджету виділили кошти у розмірі 1,5 млрд грн, які мають перерахувати на рахунки КМБ, зокрема, на відновлення будівництва ЖK Укрбуду. Наскільки це відповідає дійсності?

Київміськбуд не отримував жодних коштів для добудови об'єктів Укрбуду. Ця інформація абсолютно не відповідає дійсності. Після аудиту комплексів Укрбуду було визначено, що на добудову не вистачає близько 2 млрд грн. І ми дійсно намагались знайти ці кошти, просили їх. Але не отримали! Якщо хтось би їх таки виділив, я був би дуже радий, бо це б дозволило завершити будівництво та передати людям їх житло. Але поки бажаючих виділити кошти не знайшлось.

Яка наразі ситуація з об'єктами Укрбуду?

На сьогодні Київміськбуд прийняв 18 об'єктів Укрбуду, 11 із яких повністю або частково введені в експлуатацію. Це «Гармонія», «Сонячна Рів'єра», «Пектораль», «Новомостицький», «Харківський», «Шевченківський», «Фрідом» та частково «Злагода», «Подол Град», «Оберіг-2» та «Гвардійський». Зазначу, що останні два введені вже цього року. Плюс паркінги у 3 комплексах. Київміськбуд робить усе залежне, аби якомога швидше добудувати і закрити питання з комплексами Укрбуду.

Але фінансова компанія «Житло-Капітал» не перераховує кошти, необхідні на добудову укрбудівських об'єктів. Поясню трохи детальніше, аби було зрозуміло. Купуючи квартиру в Укрбуді, інвестори сплачували кошти саме «Житло-Капіталу», який ставав їх розпорядником.

Коли Київміськбуд приймав ці ЖК, ми приєднались до вже існуючих тристоронніх договорів у якості забудовника. Ми взяли на себе зобов'язання добудувати та ввести їх в експлуатацію за умови фінансування будівництва «Житло-Капіталом» в обсягах, необхідних для завершення будівництва і введення в експлуатацію кожного конкретного об'єкта. Тобто умова була такою: ФФБ перераховує кошти, Київміськбуд будує.

З 24 лютого ми не отримували цих коштів. І лише під натиском інвесторів нещодавно було перераховано 8 млн грн на добудову мереж одного зі житлових комплексів. На цьому все. Фактично, «Житло-Капітал» не виконує своїх зобов'язань. Наскільки відомо, зараз ним займаються правоохоронні органи.

Читайте також: Яку квартиру можна придбати за пільговою іпотечною програмою «єОселя»

Про цінову політику «Київміськбуду»

До кінця року прогнозують інфляцію 30%. Чи переглядатимуть девелопери ще раз ціни?

Важко прогнозувати. Київміськбуд навряд чи буде, ми ж тільки з жовтня підвищили. За інших не можу сказати.

Скільки часу знадобиться після війни на відновлення попиту?

На мою думку, після закінчення війни запит на нерухомість підвищиться. Люди цікавляться, тож має сформуватись відкладений попит. Зрозуміло, що це не буде відразу довоєнний рівень, але, принаймні, почнуть купувати більш жваво.

Якою має бути участь держави у відновленні первинного ринку?

Мають бути добре розвинені іпотечні програми, я завжди про це кажу. Часто наводжу приклад, і вам наведу, коли у повоєнні часи Німеччині допомогло відновитись саме будівництво. Аналогічний приклад — Сполучені штати у часи Великої депресії.

В Україні будівельній галузі є куди рости і розвиватись, ми маємо відносно невелику частку галузі у структурі ВВП. Тоді як у європейських країнах цей показник значно більший. І ми можемо! Переконаний, що розвиток іпотеки, активне будівництво може не лише забезпечити стабільність економіки, але й її зростання. А це потрібно не лише для нашої перемоги, але й буде надзвичайно важливим після неї.