Київська «вторинка» з дисконтом 20% і більше: чи варто вже придивлятися до варіантів

Ринок нерухомості потроху повертається до життя, хоча угод купівлі-продажу укладається обмаль. Продавці не квапляться знижувати ціни, а покупці вимагають дисконтів. «Мінфін» розбирався, за скільки зараз реально купити квартиру в столиці і що буде з цінами на київські квадратні метри найближчим часом.

Торг доречний

Рієлтори розповідають, що пропозиції житлової нерухомості на ринку зараз достатньо. Є інтерес і з боку покупця, щоправда поки що він зводиться більше до моніторингу цін та варіантів.

Проблема в тому, що власники квартир встановлюють ціни на довоєнному рівні, навіть трохи вищі, а потенційні покупці не мають змоги або не хочуть купувати за такими прайсами.

За словами керуючого партнера KDU Realty Group, інвест-консультанта Олени Маленкової, за довоєнною ціною укладаються одиничні угоди. Найчастіше за старими цінами купують ті, хто до війни бронював завдатком.

Більшість же квартир, якщо й продається, то з великим дисконтом.

«Умовно, заявлена ціна на квартиру — $100 тис. Покупець приходить і каже, що у нього є $80 тис. і за таку ціну він готовий купити. Якщо продавець не погоджується, покупець йде далі й шукає інші варіанти. Ринок сьогодні на боці покупця», — розповідає президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Юрій Піта.

Загалом, згідно даних АН «Благовіст» на кінець червня, за час повномасштабної війни в Україні середня ціна квадратного метра на вторинному ринку нерухомості Києва зросла несуттєво — з $2040 до $2050.

• однокімнатні квартири коштували в середньому $2210/кв. м;
• двокімнатні квартири — $2190/кв. м;
• трикімнатні — $2050/кв. м.

Нові вимоги до житла

Війна внесла низку коректив і до інших вимог покупців, які вони тепер висувають до майбутнього житла. За словами Юрія Піти, вторинний ринок практично цілковито витіснив «первинку». Як правило, купують об'єкти, в які відразу можна в'їжджати і жити. Адже значну частину попиту створюють внутрішні переселенці — вони мають потребу не просто в квадратних метрах, а в готовому до заселення житлі.

Крім того, як відзначає Олена Маленкова, змінилися й критерії, за якими українці обирають об'єкт для купівлі. Незмінною популярністю користуються квартири, які знаходяться в 10−15 хв доступності до метро. Але, якщо раніше це було більш притаманно середньому класу, то зараз навіть заможні цікавляться близькістю до метро через дефіцит пального та його ціну.

Також підвищений інтерес до квартир у будинках, збудованих після 2005 року. Саме з цього часу в будинках з’явилася так звана «гребінка», яка дає можливість встановлювати лічильники тепла.

Безперечною перевагою для покупців, звісно, є наявність у будинку підземного паркінгу або розміщеного неподалік бомбосховища.

З’явився перелік характеристик, які, швидше, служитимуть стоп-фактором для купівлі нерухомості. Зокрема, верхні поверхи у багатоповерхівці і панорамні вікна.

«Також не користуються попитом або запитують менше квартири в будинках поруч із вокзалами, аеропортами, військовими частинами та взагалі з об'єктами критичної інфраструктури», — додає керуючий партнер KDU Realty Group.

Читайте також: Коли закінчиться криза на первинному ринку нерухомості

Інвестор зайняв вичікувальну позицію

На столичному ринку нерухомості завжди були присутні інвестори, які купували квартири для подальшої здачі в оренду. Причому, значну частку серед них становили іноземці або пов’язані з ними особи — на них припадало до 10% всіх продажів.

Але тепер, як констатують експерти, угоди з інвестиційною метою не відбуваються взагалі.

«Інвестор зараз не купуватиме, тим паче закордонний. Ми втратили такого покупця», — каже президент АФНУ.

Але столичну нерухомість закордонний інвестор все ж не випускає з поля зору й регулярно цікавиться, що відбувається на ринку.

«Якщо буде знижка у 50−60%, тоді, можливо, іноземці й куплять, розуміючи, що потім можна буде продати в рази дорожче. Але зараз такого не відбувається», — уточнює Юрій Піта.

Інвестиційні угоди на ринку не укладаються не тільки через підвищені ризики. Вагомою причиною є зниження дохідності оренди. Експерти кажуть, що зараз її взагалі важко вирахувати, але до колишніх 7−11% точно далеко. Проте, така ситуація не назавжди: у міру відновлення платоспроможного попиту зростатимуть і орендні ставки.

Читайте також: Хрещатик за ціною Троєщини: які ціни на оренду квартир пропонують у Києві

Як визначитися з ціною

На старті керуючий партнер KDU Realty Group Олена Маленкова пропонує скористатися формулою:

«довоєнна ціна», помножена на 28,5 (курс долара до війни) і поділена на 35,5 (поточний курс долара), = ціні продажу.

Тобто, якщо квартира у лютому коштувала, скажімо, $96 тис., то зараз, згідно наведеної формули, її можна спробувати виставити на продаж за $77 тис. Далі вже діяти за принципом: немає покупців, знижувати ще трохи, є багато — підвищувати ціну.

Більшість експертів із нерухомості сходяться на думці, що ціни на квадратні метри ще просядуть. Наступні 2−6 місяців нерухомість подешевшає на 20−30% від довоєнної вартості. Штовхатимуть ціни донизу декілька факторів. Один із них — збільшення пропозиції житла. Зараз її обсяги обмежені, зокрема, через заборону продавати житло за довіреністю. Тобто ті власники, які виїхали за кордон і поки що не налаштовані повертатися, не можуть продати свою нерухомість в Україні.

Головне, що у Києві знову запрацювали реєстри: пропозиції стає більше, а це, зрозуміло, впливатиме на ціну.

«Продавців стане більше, покупців теж, але не з такими, як раніше, можливостями. Якщо нерухомість не продаватиметься місяць-два, окремі власники почнуть знижувати ціну. Далі ця хвиля зниження піде по цілому ринку», — припускає Юрій Піта.

Втім, тим, хто має потребу у житлі, експерт радить починати підбирати варіанти. І якщо серед них знайдеться той, що влаштовує, то, можливо, є сенс його купити вже. Адже не варто забувати, що продавці не налаштовані продавати свій товар задешево і не поспішають знижувати ціни, а тому можна й не дочекатися ще більших дисконтів.