Як тепер оформляють оренду та продаж землі: все що потрібно знати інвестору

Війна створила нові ризики для ринку землі. Аби захистити право власності та забезпечити продовольчу безпеку, держава змінила регулювання земельних відносин. Про основні законодавчі новації, які варто знати інвестору, розповів Анатолій Косован, керуючий партнер юридичної фірми Kosovan Legal Group, під час мітапу «Інвестиції під час війни. Як працює ринок землі».

Автоматична пролонгація договорів оренди

Порядок придбання земельних ділянок зазнав низки важливих змін. Однією з них є автоматичне продовження терміну дії договорів оренди на 1 рік. Тобто договори оренди, дія яких закінчується протягом дії воєнного стану, не потрібно переукладати, вони автоматично продовжуються.

Автоматична пролонгація дії договору не потребує внесення відповідних змін до Реєстру речових прав на нерухоме майно.

Це означає, що особа може взяти інформаційну довідку з реєстру. В ній буде вказано, що термін договору оренди землі закінчився, наприклад, у березні. Але продати ділянку без узгодження з орендарем і врахування його переважного права на її придбання не вдасться.

Окремі нотаріуси переконують, що вони можуть у разі закінчення терміну оренди оформити угоду купівлі-продажу і внести у реєстр право власності на землю. Але це дуже ризиково, оскільки в подальшому таке право може бути відібране орендарем цієї земельної ділянки.

Якого нотаріуса обрати

В умовах воєнного стану не всі нотаріуси мають право укладати договори з цінним майном, а лише ті, хто включений до затвердженого Міністерством юстиції переліку.

Перелік постійно оновлюється, а тому варто у ньому перевіряти присутність обраного для укладення угоди нотаріуса. Інакше можна втратити час, гроші, а інколи й право на придбання землі.

Читайте також: Рік від запуску ринку землі: підсумки та прогнози на майбутнє

Земельним інвесторам повернули право вибору

За загальним правилом, посвідчення правочинів щодо купівлі-продажу майна здійснюється за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або однієї зі сторін договору.

Однак на певний період цей порядок був змінений, можна було реєструвати угоди тільки за місцем знаходження майна. Тепер це обмеження знято і громадянам знову повернули вибір: вони можуть звернутися до найближчого нотаріуса за місцем своєї реєстрації чи за місцезнаходженням майна. При цьому не варто забувати, що місцем знаходження є місце прописки людини.

Можна укладати угоди купівлі землі дистанційно, у тому числі і перебуваючи за кордоном. Головне — наявність довіреності на представника, виданої або українською дипломатичною установою, або іноземним нотаріусом. Довіреність має бути українською мовою, в іншому випадку вона має пройти процедуру апостилізації.

Складніше продавцю земельної ділянки, який перебуває за кордоном. Нотаріус прийме довіреність у нього у двох випадках:

• якщо документу не більше місяця і він виданий на території України;
• якщо виданий за кордоном, але з часу видачі минуло не більше двох місяців.

Якщо терміни більші, то нотаріус вимагатиме додатково нотаріальну заяву.

Потрібно враховувати й обмеження, яке діє для всіх продавців землі, — і хто в Україні, і за кордоном. Не можна продавати актив, якщо з моменту його придбання минуло менше 1 місяця.

Орендарям надали більше волі

Форма та порядок укладання договорів оренди для земель приватної власності не змінилися. Однак, є декілька нюансів, як можуть вплинути на ризики власника паїв.

По-перше, на час військового стану орендарям надано право не здійснювати на орендованій ділянці сільськогосподарських робіт. За загальним правилом, невикористання с/г ділянки прирівнюється до її нецільового використання, і за судовим рішенням таке право оренди може бути припинено. Тепер же, в умовах війни, орендар отримав послаблення. Однак невикористання земельної ділянки не звільняє орендаря від виплати орендної плати.

По-друге, орендарі можуть передавати право оренди третім особам, тобто у суборенду, без згоди орендаря. Це зроблено для того, щоб землі не простоювали тривалий час.

Єдине, що потрібно зробити орендарю, — відіслати відповідне повідомлення орендодавцю про передачу в суборенду земельної ділянки.

Такі договори не вносяться до Реєстру речових прав на нерухоме майно, а тільки реєструються у відповідних книгах військових адміністрацій.

Що важливо: обов’язок виплати орендної плати залишається за тією компанією, яка орендує земельну ділянку у власника. На неї ж покладено відповідальність у разі погіршення якісних характеристик ділянки, навіть якщо це сталося з вини тих, кому землю передано у суборенду.

Читайте також: Ринок землі: В Україні зросла кількість зареєстрованих земельних угод

Ризики пошкодження та шляхи компенсації

Чіткого алгоритму, як діяти інвестору, щоб мінімізувати втрати у разі пошкодження земельних ділянок, немає. Натомість є декілька кроків, які допоможуть у майбутньому розраховувати на компенсацію шкоди.

1. Докази. Чим більше їх буде, тим краще. За можливості варто зафіксувати пошкодження на фото та відео. Найбільший виклик у тому, що не кожен інвестор зможе визначити межі своєї ділянки. Це може встановити тільки землевпорядник. Ідеальний варіант, якщо він зробить це разом із інспектором із Держгеокадастру, працівником ДСНС, поліції тощо.
   Але надміру поспішати зі збором доказів не варто. Їх можна зафіксувати тоді, коли це стане безпечно.
2. Оцінка. Найпростіший вихід — взяти за основу нормативно грошову оцінку (НГО). Можна також замовити оцінку в приватного експерта.
3. Стягнення. Найбільш дискусійне питання — хто має відшкодовувати інвестору завдані втрати? Хтось сподівається, що кошти нададуть міжнародні донори. Інші переконані, що заплатити за все має той, хто завдав цієї шкоди.
   Зараз пішла хвиля подання судових позовів до українських судів на РФ із метою стягнення збитків, а також до Європейського суду з прав людини з приводу встановлення рішень про компенсацію. Це все було б достатньо дієвими юридичними інструментами, якби РФ визнала ці рішення. До цього часу країна-агресор уникає будь-якої відповідальності.
   Отож, отримати рішення суду ви зможете, різного роду судові збори сплатите, юристам заплатите. Однак, велике питання щодо того, чи будуть у подальшому ці рішення виконуватися. На подання позовної заяви надається три роки, тому, можливо, з цим не варто поспішати. Зараз завдання № 1 — збір доказів, але безпечний. А оцінку доцільно буде проводити, коли буде зрозуміло зі способом компенсації.