Рік від запуску ринку землі: підсумки та прогнози на майбутнє

Рівно рік тому, 1 липня, в Україні стартував ринок землі. Власники сільськогосподарських наділів отримали можливість вільно продавати ділянки, а будь-який бажаючий громадянин України — купити.

Зазвичай року достатньо, щоб робити підсумки й виокремлювати тенденції на майбутнє. Проте давати об'єктивну оцінку сьогодні не так просто, бо понад чотири місяці ринок працює в режимі воєнного стану, а два місяці до того він жив під загрозою повномасштабного вторгнення.

Про головні досягнення та виклики ринку за минулий рік, та про прогнози на майбутнє «Мінфіну» розповів старший партнер Ю Ф Тотум, адвокат Богдан Яськів.

5 досягнень ринку землі за рік роботи

Ринок сільськогосподарської землі сьогодні, фактично, перебуває в стані «анабіозу», де пропозиція і попит в режимі очікування відповіді на єдині питання: коли і як завершиться ця війна? Не дивно, адже площа територій, де ведуться бойові дії, а також тих, що тимчасово знаходяться під окупацією, велика. Вона охоплює великі масиви земель для товарного сільськогосподарського виробництва (Донецька, Луганська, Харківська, Запорізька, Херсонська області), де ринок мав досить динамічні показники до початку військової агресії.

Не менш стримуючим фактором для ринку є потенційна загроза окупації прилеглих територій до зони бойових дій, що також змушує гравців зайняти вичікувальну позицію.

Але за час, коли не було фактору війни, можемо відзначити низку досягнень.

1. Нарешті всі бажаючі власники-пайовики змогли продати свої паї, тим самим реалізували правомочність розпорядження як власники, яке десятиліттями було під забороною (мораторієм). Сільгоспземля стала повноцінним товаром, а пайовик відчув себе справжнім власником, а не «на папері».
2. Багато угод із паями, які були укладені до старту роботи ринку (в умовах «сірого» ринку), нарешті отримали можливість завершитися легалізацією права власності для набувача.
3. Отримали показову динаміку росту цін на землю (за деякими регіонами до $3 тис. за га), а головне — відкритий ринок показав ціну, яку готові платити гравці, та фактори, що на неї впливають.
4. Сільгоспземля серйозно почала розглядатися інвесторами як інвестиційний актив, із метою отримання пасивної ренти та для перепродажу за вищу ціну (прогнозувалося зростання вартості найближчі 3 роки на 60−80%).
5. Сільгоспземля стала повноцінним предметом застави.

Два сценарії на майбутнє

Якщо говорити про майбутнє ринку, то, безперечно, багато залежить від відповіді на поставлені вже питання: коли і як завершиться війна? Як довго вона триватиме? З якими втратами ми з неї вийдем? Чи буде в українців та українського бізнесу купівельна спроможність для участі на ринку? Чи будуть зміни до законів чи референдум для участі іноземців?

Цей список питань можна продовжити, а відтак, варто говорити про різні сценарії розвитку подій, основними з яких є оптимістичний та песимістичний прогнози.

Оптимістичний прогноз може реалізуватися у випадку поєднання низки факторів.

1. Активна фаза війни буде тривати ще відносно недовго (до вересня-жовтня поточного року).
2. Збитки та руйнування в меншій мірі будуть стосуватися агробізнесу, а площі, які засмічені вибухонебезпечними предметами, будуть активно розміновуватися.
3. Україна отримає гарантії безпеки від повторного нападу агресивного сусіда.
4. Україна отримає фінансовий план відбудови з програмами залучення інвестицій в агросектор.

При такому розвитку подій, найімовірніше, ринок має шанс на позитивну динаміку та є надія на реальне банківське кредитування під заставу сільськогосподарської землі.

Безперечно, буде високий попит на таку землю в західних областях України з високими показниками родючості та зручною логістичною інфраструктурою.

Не виключено, що при такому варіанті можлива лібералізація ринку для якнайшвидшої участі в ньому юридичних осіб та бізнесу з іноземним капіталом з метою якнайшвидшого залучення великих інвестицій в економіку держави для її відбудови.

Песимістичний прогноз — прямо протилежний. Ймовірно, ціна на землю в більшості регіонів (за виключенням віддалених від фронту) впаде, оскільки попиту на таку ризикову землю практично не буде.

Звісно, можливі й комбіновані варіанти, де буде песимістичний тренд з деякими проявами оптимізму. Очевидно, це стосуватиметься безпечних географічних зон на ринку, де ризики втратити майно будуть мінімальними.

Будемо спостерігати, та сподіватися на те, що буде зреалізований позитивний сценарій, і ми якнайшвидше повернемося до звичайного режиму життя та ділової активності.

Читайте також: Ринок землі: В Україні зросла кількість зареєстрованих земельних угод

Мовою цифр

1 липня 2021 року власники земельних паїв нарешті отримали можливість вільно розпоряджатися своїм майном. Згідно з даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, з цього часу в Україні було укладено понад 105 тис. угод щодо більш як 252 тис. га землі.

Найбільше земельних ділянок (за сумарною площею) за цей час було продано в:

• Харківській області — 37,1 тис. га,
• Дніпропетровській — 21,8 тис. га,
• Херсонській — 21,0 тис. га,
• Кіровоградській — 19,7 тис. га,
• Полтавській — 19,4 тис. га.

Середня вартість 1 га відчужених земельних ділянок станом на 30 червня 2022 року становила 37 819 грн.

Найбільше коштує земля у Львівській області — 216,8 тис. грн га та Київській — 150,6 тис. грн га. Замикає трійку найдорожчих Івано-Франківщина, тут вартість гектара в середньому становить 138,3 тис. грн.

Більше про те, в якому стані зараз перебуває український агробізнес та чи вигідно інвестувати в землі сільськогосподарського призначення, експерти розкажуть 5 липня у ході першого живого мітапу «Річниця ринку землі: інвестиційний клімат та можливості для зростання».