Коли закінчиться криза на первинному ринку нерухомості

Наразі первинний ринок нерухомості перебуває у колапсі. Роками вибудовані «ланцюжки» взаємин між забудовником та інвесторами майже знищені. Що буде найближчим часом на будівельному ринку і завдяки чому він може відновитись, в колонці для НВ розповів керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов. «Мінфін» публікує ключові тези.

Грошей менше, витрати більші

Найбільший головний біль ринку — це відсутність коштів як у покупців, що донедавна інвестували в придбання житла на первинному ринку, так і в девелоперів, які фактично не взмозі не лише розвивати нові проєкти, а й завершити вже розпочаті ЖК.

Поки що не існує жодного реального механізму, який би в цих складних умовах міг би перезапустити ринок, уникнувши глобальної хвилі банкрутств та появу сотень недобудов. Новина про збільшення облікової ставки Нацбанком до 25% фактично перекреслює всі напрацювання держави з доступної іпотеки, а також унемовжливлює, навіть теоретично, впровадження будь-яких ефективних «кредитних ліній» для забудовників, які б, отримавши кошти на пільгових умовах, мали б змогу добудувати розпочаті об'єкти.

Ще одним глобальним фактором, що суттєво вплинув на первинний ринок, вважається дефіцит будівельних матеріалів, відсутність налагоджених нових логістичних ланцюжків для їхньої поставки, брак робочої сили. Наразі собівартість зведення житла суттєво зросла, а офіційні «причесані» прогнози про 20-відсоткову інфляцію за підсумками 2022 року, на фоні зростання цін абсолютно на всі товари та послуги, не додають жодного оптимізму. Забудовник залишається перед вибором: спробувати добудувати розпочаті об'єкти бодай «в нуль», або ж «підлаштуватися» до нової цінової кон’юнктури собівартості, збільшуючи для покупця ціну квадратного метра. Розуміємо, що обидва ці сценарії є патовими через відсутність покупців.

До того ж, варто додати, що війна майже повністю знищила механізм розтермінування, за допомогою якого у 2021 році реалізовувалося понад 55% всіх квартир. І непрогнозованість війни та її подальших наслідків лише посилює відчуття кризи на первинному ринку.

Компенсація за втрачене житло

Водночас, до браку фінансування додалася ще проблема компенсування громадянам збитків за зруйноване чи пошкоджене житло. На законодавчому рівні планується впровадити механізм компенсації «житло за житло» — тобто не грошима, а «метрами».

Водночас, громадяни-власники пошкодженого чи зруйнованого житла, компанії-забудовники у переважній більшості схильні до принципово іншої моделі, назвемо її «гроші за житло». Звісно, що це питання досить дискусійне, проте від його вирішення, без зайвого пафосу, залежить доля всіх учасників ринку.

На моє переконання, на державному рівні зараз вкрай важливо розробити правильну і прозору схему компенсації житла постраждалим. Одним із ефективних варіантів може стати впровадження цінних паперів (майнових сертифікатів) на суму оцінки втрат, які постраждалий може безперешкодно конвертувати у девелопера на квадратні метри. Водночас, держава має гарантувати погашення таких цінних паперів за їхнім номіналом.

Такий механізм може врахувати інтереси та права постраждалих від війни громадян, сприятиме здоровій конкуренції між девелоперами, яка стимулюватиме первинний ринок, адже у девелоперів з’являться «живі» кошти. Крім того, «майнові сертифікати» можуть стати запобіжником корупції, що зазвичай супроводжує будь-які централізовані плани з забудови, та унеможливлює появу нової хвилі житла невисокої якості, за прикладом масового будівництва «хрущівок».

Читайте також: Як купити житло в Польщі: ціни, податки та варіанти розрахунків

Інакше кажучи, схема компенсації «гроші за житло» через механізм сертифікатів може стати щонайменше запобіжником подальшої руйнації первинного ринку житла.

Яким буде «новий» первинний ринок

Ми знаходимося в епіцентрі кризи первинного ринку, але все ж таки варто зазирнути в недалеке майбутнє. На мій погляд, первинний ринок розпочнеться майже з «нуля». І найближчі 2−3 роки, звісно, не без участі держави, головними принципами нового ринку можуть стати:

1. оперативна реконцепція об'єктів, будівництво яких розпочалося у другій половині 2021 року;
2. залучення інвесторів (отримання кредитування) на весь цикл будівництва обсягом у 100% необхідних коштів;
3. продаж квартир на етапі введення в експлуатацію — тобто вже готового для заселення житла;
4. будівництво «під ключ»: суттєво зросте кількість житла з «чистовим» ремонтом, а також квартири з ремонтом «під ключ» (включно із сантехнікою, базовими меблями);
5. відбудеться суттєва зміна в класифікації житла та використовуваних будівельних технологій: на базі економ- та комфорт-класу може виникнути новий тип житла, що, наприклад, може зводитися зі сендвіч-панелей відносно невеликої поверховості, але зі значно більшою системою безпеки;
6. нормою стане наявність містких та «універсальних» підземних паркінгів, які можуть слугувати, як бомбосховища (капітальні стіни, наявність декількох евакуаційних виходів, каналізації, місць для приготування їжі, «медичні приміщення», автономна система живлення тощо), хоча це питання викликає багато дискусій;
7. розвиток ЖК, що поєднуватиме різні формати: наприклад, мікс житла та сервісних апартаментів;
8. переосмислення планувальних рішень: створення «територій захисту» на поверхах та у квартирах;
9. підвищена увага до функціональності території ЖК, розвитку самодостатньої інфраструктури, наявність поблизу рекреаційних зон тощо;
10. 100% прозорості в діяльності девелоперів: створення Фондів інвестування в нерухомість (ФІН) через механізм випуску цінних паперів;
11. робота з недобудовами та закинутими будівлями: їхній різнобічний аудит, переформатування і надання «другого життя»;
12. розвиток ринку дохідних/орендних будинків у зв’язку з втратою можливості купити чи взяти кредит на нове житло;
13. формування ментальності «мобільного життя», коли громадянин у будь-який час зможе відмовитись від оренди та змінити місце проживання.

За найоптимістичнішими прогнозами, які, безумовно, залежать від наслідків і тривалості війни, новий первинний ринок запрацює не раніше кінця 2023 — першої половини 2024 року. Саме до того часу будуть завершені перші проєкти, збудовані за новими принципами.

Читайте також: Хрещатик за ціною Троєщини: які ціни на оренду квартир пропонують у Києві

Водночас, стільки ж часу (близько 2-х років) знадобиться на поновлення купівельної спроможності покупців, економічного розвитку країни. І саме до 2024 року буде сформована об'єктивна нова ціна на нерухомість та на повну запрацюють нові механізми залучення інвестицій громадян.