Як купити житло в Польщі: ціни, податки та варіанти розрахунків

Ціни на польську нерухомість продовжують зростати. Але причина цього — не наплив біженців із України. Та навіть попри подорожчання квадратів, українці залишаються найактивнішими покупцями нерухомості у Польщі серед іноземців. «Мінфін» дізнавався деталі купівлі житла там нерезидентами.

Скільки польського житла купують українці

Протягом останніх семи років кількість українців, що купували нерухомість у Польші, тільки зростала. У 2021 році, за даними сайту gethome.pl, наші співгромадяни купили там майже 4,5 тис. помешкань. Це на 52% перевищує показник 2020-го року і на 42% — 2019-го.

За словами експертів ринку, інтерес українців до польської нерухомості помітно зріс після 2014 року. Нестабільна ситуація в Україні змусила багатьох шукати запасні варіанти.

«Українці охоче купували житло як для себе, так і для здачі в оренду. При цьому їх не зупиняло те, що, порівнюючи з Україною, ціна квадратного метра тут є вищою, а дохід від інвестицій — менший. Головну роль відігравала економічна та політична стабільність», — пояснив директор агентства нерухомості Tairagroup. Real Estate Тарас Черненко.

За інформацією голови ОБСЄ, міністра закордонних справ Польщі Збігнева Рау, з початку війни у Польщі знайшли притулок 3,7 млн українських біженців. І це, як констатують місцеві рієлтори, шалено підвищило попит на оренду. Але про масове скуповування квартир навіть близько не йдеться. Не в останню чергу це пов'язано зі сьогоднішніми обмеженнями на переказ валюти за кордон: потенційні покупці просто не можуть розрахуватися з продавцями.

«Так, громадяни України цікавляться польською нерухомістю. Але більшість тих, хто з’являється в офісах продажу, — як правило, це люди, які проживають у Польщі вже не перший рік і мають стабільну роботу», — каже Тарас Черненко.

Масовий наплив біженців припинився, і почався зворотний процес. Згідно зі звітом redNet Consulting, із 3,7 млн прибулих на територію Польщі біженців, 1,7 млн уже повернулися до України. Така тенденція, найімовірніше, триватиме. Та все ж частина українців, врешті-решт, вирішить залишитися у сусідній країні надовше, а то й назавжди.

«Уже зараз люди почали облаштовувати своє життя — йдуть на роботу, віддають дітей до навчальних закладів, відвідують курси. За оцінками експертів, приблизно 30% від прибулих до Польщі вирішать не повертатися на Батьківщину. Хтось із цих людей обов’язково купить собі житло», — припускає директор агентства нерухомості Tairagroup. Real Estate.

Читайте також: Ціни на оренду у великих містах Польщі зросли на 20−25%

Чому ціни зростають

Після пандемійного просідання, польська нерухомість почала стрімко додавати в ціні. Лише за останній рік вартість квадратного метра у великих містах країни зросла у середньому на 25%, у невеликих населених пунктах трохи менше — на 10−14%.

Проте експерти не схильні пов’язувати здорожчання квадратних метрів із війною в Україні. За словами Тараса Черненка, війна, звісно, робить свій внесок у збільшення вартості нерухомості. Це, зокрема, стосується додаткових витрат на вирішення проблем із постачанням окремих матеріалів та дефіцитом кадрів на будмайданчиках. Але насамперед ціни жене вгору шалена інфляція та пов’язане з цим подорожчання будматеріалів і витрат на оплату праці.

Найдорожче житло — у Варшаві

На вартість житла впливає декілька традиційних факторів: місто та район, площа, планування, рік побудови, якість ремонту, наявність інфраструктури. Найвищі ціни на «квадрати» у великих містах — Варшава, Краків, Вроцлав, Лодзь, Познань, Гданськ. Саме в цих містах найбільше наших біженців, оскільки тут значно простіше знайти роботу.

Найдорожча нерухомість — у Варшаві. Сьогодні середня вартість квадратного метра тут вже вища за 15 тисяч злотих (€3 185). Наприклад, «кавалерка» («родичка» квартир-малосімейок, гуртожитків, гостинок та невеликих однокімнатних квартир) площею 26 кв. м у Варшаві коштує понад €80 тис. За двокімнатне житло площею 35 кв. м доведеться віддати близько €116 тис.

Не сильно за цінами відстає Краків, де середня вартість квадратного метра становить €2 915. Щоб купити тут однокімнатну квартиру площею 30 кв. м, доведеться викласти від €67 тис., за двокімнатну площею 45 кв. м — близько €103 тис.

У Гданську і Вроцлаві квадратний метр в середньому коштує €2 620 та €2 575 відповідно. За двокімнатну квартиру площею 48 кв. м просять близько €72 тис., трикімнатну площею 59 кв. м можна придбати за €110 тис.

Найлояльніші ціни серед міст, яким українці віддають перевагу для купівлі житла, — у Лодзі. Середня вартість квадратного метра тут становить €1 637. Трикімнатну квартиру площею 66 кв. м можна виторгувати менше ніж за €100 тис.

Читайте також: Ольга Лобайчук: Банки зобов'язані видавати вклади у валюті вкладу, але не більше 100 тис грн на добу

Як купити квартиру

Купувати житлову нерухомість у Польщі для власних потреб українці можуть на тих самих умовах, що й поляки.

«Українцям не потрібно жодних дозволів для придбання квартири. Достатньо укласти договір купівлі-продажу і передати продавцеві гроші. Дозволи потрібні, якщо це комерційна нерухомість, або яка потребує узаконення землі, наприклад, будинок», — пояснює Тарас Черненко.

Виняток становить нерухомість у прикордонній зоні, наприклад, Гданську, Валбжиху, Щецині. Щоб купити тут житло, громадяни України повинні отримати згоду на операцію від Міністерства внутрішніх справ Польщі. При подачі заяви покупець має підтвердити, що придбання нерухомості не створює загрозу державній безпеці країни, повідомити про мету купівлі. Отримання такого дозволу не безкоштовне — потрібно внести гербовий збір у розмірі 1 570 злотих. Як правило, термін розгляду заяви складає біля 2-х місяців.

Схема купівлі досить проста:

1. Вибір об'єкта нерухомості. Для цього можна звернутися до рієлторів, а можна знайти і власними силами. Найбільш популярні інтернет-ресурси для пошуку житла — otodom.pl, gratka.pl, olx.pl, szybko.pl, domiporta.pl.
2. Юридична перевірка. Винайняти юриста чи адвоката, який перевірить об'єкт нерухомості на наявність заборгованостей за іпотекою, неоплаченими податками, боргами.
3. Укладення попереднього договору купівлі-продажу. Як правило, розмір задатку складає від 5 до 10 % вартості об'єкту.
4. Укладення основного договору купівлі-продажу. Після цього об'єкт нерухомості переоформлюється на нового власника. Якщо покупець одружений, то договір про купівлю повинні підписати обоє.

Процес купівлі нерухомості іноземцем у Польщі доволі затратний за часом і може зайняти до 6-ти місяців.

Купити нерухомість у Польщі можна тільки за безготівковим розрахунком і тільки за місцеву валюту, інших опцій немає.

«Щоб здійснити оплату, потрібно відкрити рахунок у польському банку і туди переказати кошти. Якщо кошти будуть у доларах, гривнях чи євро, доведеться їх конвертувати в злоті, тільки після цього можна здійснити оплату», — зауважила Ірина Кобильченко, експерт із маркетингових комунікацій Pekao SA, Польща.

Експерт також наголосила, що якщо сума більша за €15 тис., у будь-якому банку потрібно бути готовим підтвердити походження грошей. Це може бути і офіційна зарплата, і договір продажу житла, і заощадження з депозиту.

Сьогодні насправді завданням із зірочкою є не тільки підтвердження офіційних доходів, а взагалі переказ коштів за кордон. Експерти стверджують, що через жорстокі обмеження НБУ легального способу сплатити з України купівлю нерухомості за кордоном немає. Дехто, звісно, намагається йти в обхід, наприклад, вивозить готівку. Але в цьому випадку доведеться пояснювати, звідки ці гроші.

Через кордон України людина може без підтверджуючих документів перевезти €10 тис. Якщо задіяти у схемі, скажімо, чотири члени сім'ї, вийде €40 тис.

Залишок можна «дібрати», знімаючи гроші в банкоматах у євро. Якщо відкрити рахунки у 3−4 українських банках, то за місяць можна буде отримати кешу приблизно 4 800 — 6 400 євро (враховуючи місячний ліміт зняття з однієї картки до 50 тис. грн або приблизно €1 600) на людину. При цьому чек із банкомату виконуватиме роль підтверджуючого документа — за словами експертів, у фінмоніторинга не повинно виникати питань. Але користуються цими схемами лише одиниці. Тому й попит із боку українців на польську нерхомість не зростає.

Читайте також: Відкриття віртуальних карток, комісії і ліміти на зняття грошей за кордоном

Як взяти іпотечний кредит

Ще один варіант обзавестися житлом у Польщі — взяти кредит. Обов’язковою умовою для отримання іпотеки є наявність карти побиту (у більшості випадків, Karta Stałego Pobytu), або карти поляка (видається особам, у яких є польське коріння), або карти резидента (отримують її після 5 років проживання на тимчасовому побиті), а також номера PESEL (аналог нашого ідентифікаційного коду).

Дозвіл на тимчасове проживання (Karta Czasowego Pobytu) теж підходить, але краще, щоб він був виданий не менше ніж на рік, адже іпотека — довгострокове зобов’язання.

В іншому умови іпотеки будуть такими ж, які банк вимагає і від поляків:

• дохід від €2 тис.;
• початковий внесок від 20% вартості нерухомості;
• позитивна кредитна історія.

При цьому варто врахувати, що покупець польського житла має довести законність походження своїх грошей. В іншому випадку, йому можуть відмовити у позиці.

Зокрема, отримати кредит на житло українці можуть у: Alior Bank, BNP Paribas Bank, mBank, Millennium Bank, ING Bank Śląski, Santander Bank Polska, Bank Pekao.

Кожен банк, звісно, висуває свої вимоги. Але здебільшого вони зводяться до наступних:

• перший внесок — як правило, від 20%;
• річна кредитна ставка близько 8%;
• термін кредитування — 25−35 років.

При купівлі нерухомості у кредит як поляки, так і нерезиденти активно користуються послугами фінансових консультантів (doradcy finansowego). Завдяки їм реалізовуються 95% кредитів. Їх послуги для клієнтів — потенційних позичальників безкоштовні, свою винагороду вони отримують від банків. Функція doradcy полягає в тому, щоб дати клієнту інформацію, в якому із банків йому буде найвигідніше взяти кредит.

«Тобто людина вирішила взяти кредит, знайшла житло. Тоді вона йде не до банку, а до doradcy finansowego. А він вже дивиться на те, скільки в неї грошей, який кредит хоче взяти, які документи, і дає її розклад за 5−8 банками, де будуть для неї найкращі умови — відсотки за кредитом, розмір майбутнього платежа, додаткові комісії», — пояснює експерт із маркетингових комунікацій Pekao SA, Польща.

Фінансові консультанти суттєво спрощують процес отримання кредиту позичальникам, оскільки допомагають не тільки із вибором банку, а й підготовкою та подачею заяви.

Заяву на видачу кредиту банк зазвичай розглядає 2−3 тижні, після цього видає кредитне рішення. Банкіри кажуть, що якихось особливих преференцій в іпотечному кредитуванні українців через війну не передбачено. Але й ніхто не ускладнює процес видачі кредитів.

«Головні ускладнення зараз для всіх, і для поляків теж, це інфляція — зростання цін та кредитної ставки. Якщо півроку тому вона була в середньому близько 2%, то зараз наближається до 8%. І це, мабуть, ще не кінець. Звичайно, що це різко скоротило кількість охочих брати іпотеку, а також і кількість тих, хто може пройти скорінг кредитоспроможності у банку», — розповіла Ірина Кобильченко.

Читайте також: Які виплати можуть отримати українці в країнах ЄС

Зважаючи на збільшення кредитного навантаження на позичальників, уряд Польщі готує програму для полегшення виплат іпотечним позичальникам. Передбачається, що можна буде взяти канікули у виплаті 4 іпотечних внесків у 2022 році та ще 4 — у 2023 році. Ця можливість розповсюджується у тому числі і на українців, у яких є кредит на житло у польських банках.

«Первинка» чи «вторинка»: де вигідніше

Купівля нерухомості на вторинному ринку є менш вигідною, ніж на первинному. Покупець зобов’язаний заплатити податок на придбання нерухомості у розмірі 2% від ринкової вартості. Цей податок розраховується нотаріусом при підготовці угоди і лягає виключно на покупця.

Інша ситуація при купівлі житла на первинному ринку. У цьому випадку квартира податком не обкладається. Вважається, що продавець-забудовник вже сплатив спеціальний податок VAT, а тому, щоб уникнути подвійного оподаткування, покупець звільняється від цього податку.

Вартість квартири і податки — не єдині витрати, які несе покупець. При оформленні угоди на придбання нерухомості в Польщі покупець також сплачує:

• нотаріальні послуги — до 2% від суми угоди;
• комісію агенції нерухомості або рієлтора — до 3% від ціни об'єкта;
• державна реєстрація, оформлення та переклад необхідних документів — від 0,5 до 1,5 % вартості об'єкта нерухомості.

У більшості випадків, період реєстрації переходу прав власності після повної оплати за договором купівлі-продажу складає 30−40 днів.

Нерухомість можна перепродати у будь-який час. Але якщо це зробити раніше, ніж через 5 років із дати придбання, то доведеться сплатити податок. Ставка податку — 19% від суми прибутку. Тобто, якщо житло було куплене, скажімо, 2 роки тому за 100 тисяч злотих, а зараз продається за 125 тисяч, то податок в 19% доведеться заплатити з різниці — з 25 тисяч.

Читайте також: Нерухомість в Іспанії, Туреччині та Грузії: скільки коштує та як купити