Як швидко забезпечити житлом тих, хто його втратив під час війни

В Україні готують програму щодо будівництва нового житла для людей, які втратили своє житло під час війни. Яким воно має бути і що для цього потрібно зробити, у колонці для НВ розповів Ігор Райков, засновник Школи професійного девелопменту UrbanLand.PM та «Спільнота — Девелопер нової генерації». «Мінфін» обрав головне.

Повернення людям місць постійного проживання потрібно відокремити від питання відбудови повністю зруйнованих кварталів та міст. Бо в людей не стане часу та років життя, щоб чекати, коли зруйновані квартали будуть відбудовані.

Швидкі методи зведення типових будівель, щоб відбудувати «якнайшвидше», не є найкращим рішенням. Сьогодні маємо зробити якісно те, що вже навчились робити. В нас вже є багато чудових прикладів сучасного девелопменту житла. Попереду має бути якість, і не тільки якість будівництва, а нова якість життя.

Переосмислення функцій девелопменту

Спочатку має відбутись містобудівне проєктування з переосмисленням функцій. Необов’язково на місці зруйнованої дев’ятиповерхівки у Бородянці будувати нову дев’ятиповерхівку. Житлову монофункцію саме в цьому місці є сенс замінити на щось багатофункціональне.

Це має відбуватися на підставі архітектурних конкурсів. А після конкурсів, квартал має бути парцельовано (подрібнено на ділянки), і у формі окремих лотів та за допомогою інвестиційних конкурсів передано різним девелоперам. Саме так міста мають шанс розквітнути.

Впевнений, що резерви на будівництво можливо знайти всередині країни, але для цього потрібно рахувати та аналізувати.

Читайте також: Київська область може бути повністю відбудована за 2 роки: що має зробити держава

Міграція

Всі кудись побігли робити модульні містечка та будинки, що швидко будуються, але ніхто не намагався розібратись: Куди? Навіщо? І скільки людей має повернутися? Відповіді на ці питання складаються з трьох складових: наявність житла — наявність роботи — соціальні зв’язки людини (родичі, друзі) та міські сервіси (школи, садочки тощо). І головне — безпека, місто не повинно знаходитись у зоні бойових дій чи бути окупованим.

Всі кажуть про 11 млн переселенців (7 млн внутрішньо переміщених та ще 4 млн за кордоном), але забезпечити тимчасовим та постійним житлом необхідно буде не більше 5% від загальної кількості переміщених осіб, бо більшість повернеться до своїх домівок. Ці дані можливо легко зібрати за допомогою «Дії», у неї сьогодні понад 14 млн користувачів.

Зібрану інформацію потрібно сегментувати за такими критеріями та розмістити на онлайн-мапі:

• З житлом все добре, з будинком все добре, скоро повернусь.
• З житлом все добре, але місто окуповано, в прифронтовій зоні або в зоні бойових дій, повернутись не можу.
• Місто зруйноване.
• Будинок вцілів, але квартал зруйновано.
• Будинок зруйновано, я втратив роботу/родичів немає, не повернусь.
• Будинок зруйновано, робота/родичі є, повернусь.
• Будинок пошкоджено, жити є де, робота є, повернусь.
• Будинок пошкоджено, жити немає де, робота є, повернусь.

Держава вже почала збирати дані про втрачене житло. Наразі зібрано близько 30 тис. заявок. Але це лише одне із питань, що має бути поставлено людині. Окрім стану житла, також необхідно запитати, чи є у людини де мешкати тимчасово.

Дотацію за таке тимчасове проживання має отримувати і приймаюча сторона, і особа, чиє житло знищено.

Руйнування

Необхідно швидко розділити будівлі на три категорії:

• Повністю зруйновані.
• Такі, що потребують реконструкції (частково зруйновані або обгорілі конструкції, зруйновано окремі секції, тощо).
• Такі, що потребують капітального ремонту (умовно — вибиті шибки).

Замість повністю зруйнованих будинків держава має надати інше, співставне за параметрами житло, у тому самому місті, або у іншому місті на вибір людини (якщо людина втратила роботу або місто окуповане).

Надання компенсації втраченого житла має відбуватись не у грошовій формі, бо є ризик, що гроші людина витратить не за призначенням, і проблему не буде вирішено. Механізмом компенсації може буде сертифікат, що гарантує виплату вартості (або еквіваленту) втраченого житла, або спецрахунок, витрата коштів із якого можлива тільки на придбання нерухомості, можливий обмін втраченої квартири на садибу, та навпаки.

За кошти сертифікату або спецрахунку людина може придбати квартиру у новобудові, що введенна в експлуатацію, але в ній ще наявні непродані квартири, або квартиру на вторинному ринку, чи у новобудові, до закінчення будівництва якої лишається не більше 12 місяців.

З будинками, які зруйновані частково та підлягають реконструкції чи капітальному ремонту, необхідно розпочати роботи якнайшвидше, їх частка більша. Найпершими потрібно «вставити вибиті шибки», звісно мова йде не тільки про вікна, а про комплексний ремонт, який можливо виконати за 3−6 місяців, та швидко повернути додому велику кількість людей.

Приватні будинки. Тут має бути швидко проведена оцінка втраченого (з розумінням того, що стара втрачена хата могла коштувати не більше $15 тис., а збудувати нову такої ж площі — понад $50 тис, а ще й оздоблення).

Тому тут мають бути напрацьовані типові рішення щодо опосередкованої вартості того, що компенсує держава, якщо людина бажає щось дорожче — має бути можливість доплатити. Надати людям сертифікати на придбання будівельних матеріалів та укладення договорів із підрядниками на будівельні роботи. Більшість будинків може бути збудована вже до кінця цього року. І ось саме тут можуть бути доречними модульні будиночки, встановлені на ділянках людей. Є всі комунікації, людина знаходиться на своєму подвір'ї, соціальні зв’язки та звички зберігаються, та й будівніцтво буде йти швидше, бо під наглядом замовника.

Читайте також: Куди звертатися власникам знищеного майна та як правильно оформити докази

Можливості: де швидко взяти житло

Останні декілька років у Києві та великих містах спостерігався будівельний бум. У кожній новобудові частина квартир були інвестиційними, тобто такими, в які вкладені гроші, але в них ніхто не мешкає. Зазвичай, таких від 10 до 30% від загальної кількості. Необхідно знайти спосіб їх порахувати. В тих будинках, що збудовані за останні декілька років, та в тих, будівництво яких можливо закінчити цього року.

Також необхідно порахувати обсяг квартир на вторинному ринку, в тому числі тих, що знаходились в оренді, але через причину війни втратили своїх орендарів.

Необхідно знайти мотиви та механізми продажу цих квартир тим, хто втратив житло. Наприклад, держава обміняла би права власності (або майнові права) на облігації внутрішньої державної позики за ринковою оцінкою такої квартири станом на 23 лютого.

Власник такої квартири був би замотивований вартістю, що буде вищою від ринкової на даний час, а також відсотками, що надійдуть за ОВДП. Можливо — аванс від держави грошима за якусь частину + ОВДП. Або обмін прав на квартиру на депозит у державному банку з терміном повернення через 3 роки та щомісячною виплатою відсотків.

Основна ідея полягає в тому, щоб тим, чиє житло відремонтувати неможливо, дуже швидко надати інше житло, і щоб потерпілим не потрібно було роками чекати у тимчасовому вагончику, допоки на місці зруйнованого будинку збудують новий.

Тимчасовим житлом для тих, чий будинок зазнав часткових пошкоджень, і кому все ж таки доведеться чекати, допоки його будинок відремонтують або реконструюють, має стати не житло, а, саме компенсація проживання у рідних або друзів, про яку я писав вище.

Наступним ресурсом мають стати готелі, бази та комплекси заміського відпочинку. 2022 рік для готельного бізнесу у Дніпрі, Харкові, Чернігові, Запоріжжі або Києві буде важким, а співпраця на державному рівні з готел'єрами щодо тимчасового прихистку людей допомогла б і людей розмістити, і сектор економіки підтримати.

Ще є гуртожитки при ВНЗ, які також можливо було б зайняти, а студентів частково відправити на дистанційне навчання. Але я вважаю, що місця у родичів із компенсацією та у готелях вистачить на більшість тих, хто чекає ремонту свого будинку. А якщо не вистачить всіх цих резервів, ось тоді потрібно будувати модульні містечка.

Відбудова приватних будинків має починатися вже зараз, щоб встигнути до наступних морозів. Це можливо. Ринок відбудови має бути максимально децентралізованим та лібералізованим. Оцінили втрати — видали сертифікат людині на отримання компенсації. Сертифікати мають забезпечуватися коштами, які виділятимуться меріям постраждалих міст у формі кредиту, наданого європейськими фондами під облігації зовнішніх місцевих (міських) позик, повернення яких повинно бути гарантовано Кабміном.

У такий же спосіб, за допомогою облігацій зовнішніх місцевих (міських) позик, мають бути виділені кошти на ремонт та реконструкцію частково зруйнованих багатоповерхових будинків.

Читайте також: Компенсація за зруйноване житло: як отримати та коли заплатять

Автор:

засновник Райков Ігор

Школа професійного девелопменту UrbanLand.PM та «Спільнота — Девелопер нової генерації»