Забудовники відкривають продажі у новобудовах: ціни і умови продажу під час війни

Після двомісячного простою ринок новобудов в Україні поступово відновлюється. Дедалі більше забудовників повертаються на будівельні майданчики, відкриваються відділи продажів. «Мінфін» розбирався, де і за якими цінами українцям пропонують придбати житло.

Куди повертаються будівельні крани

Перші ознаки життя первинний ринок почав подавати з настанням квітня. Але це були поодинокі випадки. У травні ситуація значно пожвавилась.

За даними ЛУН, в Україні вже відновили будівництво понад 400 житлових комплексів. Найактивніше будують у західних областях — Львівській, Тернопільській, Івано-Франківській, Чернівецькій. Завдяки віддаленості від зон активних бойових дій, на заході країни продовжили роботу понад 90% будівництв. Загалом, зараз тут зводиться 245 ЖК.

Відновили реалізацію проєктів також у тих областях, що знаходяться у безпосередній близькості до бойових дій, — у Дніпрі, Полтаві, Запоріжжі, Кременчуці, Одесі, Черкасах, Умані.

«Також відомо про плани старту понад 100 нових проєктів у країні протягом літа. Це позитивний прогноз для ринку», — повідомив Денис Суділковський, директор із маркетингу ЛУН.

Читайте також: В Україні відновили реєстрацію угод із нерухомістю: чи варто зараз купувати

Що заважає відновленню будівництва

Розгортанню повномасштабного будівництва у країні зараз заважає декілька факторів. По-перше, зрозуміло, активна фаза війни. Відсутність абсолютно безпечного місця означає, що і ті, хто будує, і ті, хто купує, роблять це виключно на свій страх та ризик.

По-друге, суттєве зниження платоспроможного попиту.

«Переважна більшість переселенців, які поїхали до Львова та інших міст, не мають грошей на купівлю житла. Ті ж, у кого ці гроші є, наразі вичікують завершення активних бойових дій», — говорить Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд».

По-третє, поновити роботу на будівельних майданчиках у регіонах, віддалених від західного кордону, не дозволяє порушення ланцюжків постачання матеріалів. Значна частина українських виробників постраждала від війни. Нині доводиться вибудовувати нову логістику.

По-четверте, брак кадрів у будівництві.

«Багато хто виїхав із Києва, рятуючись від воєнних дій, або пішов захищати країну до лав ЗСУ чи тероборони, тому наразі ми спостерігаємо брак кваліфікованого персоналу», — констатувала Анна Лаєвська.

Читайте також: Війна знищила недобудову: як інвестору повернути вкладені кошти

Що змушує забудовників вийти на роботу

Роботи відновлюються насамперед на тих проєктах, які вже практично готові до введення в експлуатацію.

«Два з п’ятьох наших будинків, що будуються, знаходяться на фінальній стадії будівництва, саме вони заплановані до введення в експлуатацію вже цього року. На сьогодні вкрай важливо, аби інвестори отримали ключі від своїх квартир, тим паче у декого є велика потреба у житлі», — розповіли у Royal House.

Та головний мотив у будівельних компаній, найімовірніше, інший — отримати державні замовлення на зведення житла після війни. А для цього потрібно показати, що компанія жива, спроможна працювати навіть в умовах війни і має вже готові до продажу проєкти.

«Запускатимуться різні програми. У планах — зруйноване житло компенсувати не у грошовій формі, а квадратними метрами. Зрозуміло, забудовникам треба якнайшвидше нарощувати обсяги квартир», — пояснив віце-президент Асоціації професійних керуючих нерухомістю Анатолій Топал.

Крім того, зараз розглядається програма викупу у забудовників житла з високим ступенем готовності.

Цінове затишшя

Відновлюють роботу і відділи продажу. За даними ЛУН, загалом в Україні продажі відкрили близько 40% усіх житлових комплексів.

Найбільший відсоток відкритих продажів у Закарпатській, Івано-Франківській, Черкаській областях — 92% ЖК, Львівській області — 90% ЖК, Чернівцях — 76% ЖК, Одесі — 56% ЖК. У Києві та області — 14% ЖК.

«За тиждень після старту будівництва ми повністю відновили роботу відділу продажів, зазвичай це або онлайн-консультація (з використанням месенджерів), або повноцінна телефонна консультація. А вже з 2 травня — ми стартували з продажами, тобто є можливість придбати квартиру в «Новій Англії», — розповіли у пресслужбі Royal House.

Що ж до вартості нерухомості, то у Royal House повідомили, що стартували з цінами рівня лютого 2022 року. У подальшому вартість квадратного метра планують переглянути.

Таку тактику обрали більшість забудовників. Ціни на квадратний метр максимум на 10% підвищили лише у західних областях. У Києві та Київській області прайси залишилися майже без змін.

Так, у відділі продажів ЖК Family and Friends забудовника GEOS повідомили, що різких цінових коливань в компанії не відбулося. Вартість квадратного метра залежить від терміну здачі, поверху, видових характеристик тощо.

Цього року компанія планує ввести в експлуатацію будинки у 2-ій черзі. Вартість «квадрата» тут коливається в межах 30 тис. грн. Вигідніше купувати квартири у будинках, здача яких припадає на 2024 р. Тут можна розраховувати на дисконти і вигідніші умови розстрочки. Але детальні умови обговорюються в індивідуальному порядку.

Загалом, індивідуальний підхід і спеціальні умови продажів зараз запроваджує багато компаній. Так, у відділі продажів ЖК «Файна таун» від КАН Девелопмент наголосили, що розуміють складність ситуації, а тому лояльні до клієнтів і готові йти назустріч.

«У нас гарні умови розтермінування — від 10% перший внесок, тривалість виплат — до 7 років. Готові варіанти продаються тільки за 100% оплату», — повідомили у «Файна таун».

Щодо цін, то менеджер розповіла, що, наприклад, у готовій однокімнатній квартирі 41 кв м вартість «квадрата» $2280. Якщо купувати квартиру у 7-ій черзі, здача якої запланована на травень 2023 року, то ціна уже буде нижчою — близько $2 тис.

Читайте також: Ринку нерухомості немає: як розрахувати ціну «квадрату» під час війни

Що далі

Наразі складно прогнозувати, як далі розвиватиметься ринок новобудов і куди рухатимуться ціни.

«Багато що залежить від того, чи будуть ще в інвестора наміри вкладатися у первинку. Чи залишиться первинка лише для тих людей, хто купує для себе. Спекулятивна привабливість первинного ринку зараз під сумнівом», — пояснив Анатолій Топал.

За словами експерта, зараз ми повертаємося до ринку покупця. А тому, які б прайси не встановлювали продавці, саме покупець тиснутиме на ціну, продавлювати її до того рівня, який готовий заплатити.

Велику роль, звісно, відіграють державні програми для покупців, а також дотації для забудовників, чи вдасться подолати корупцію в дозвільній документації. Але перший пункт, який потрібен ринку, — це закінчення війни.

Читайте також: Київська область може бути повністю відбудована за 2 роки: що має зробити держава

Чим жив ринок раніше

«Мінфін» за традицією готував рейтинг столичних забудовників за друге півріччя 2021 року. Але напередодні його виходу почалася війна, рейтинг був не на часі і ми відклали його публікацію. Зараз вирішили все ж поділитися зібраною інформацію, й показати, як виглядав ринок до війни, станом на кінець минулого року.

А виглядав він дуже обнадійливо. У другом півріччі 2021 року столичний фонд житла поповнився рекордною кількістю «квадратів» — 1 574 832,45 кв м або понад 24 тис. квартир. Це вдвічі більше, ніж за перших шість місяців 2021-го, коли було здано 727,6 тис. кв м. Сертифікати отримали будинки в 50 ЖК від 31 забудовника.

Абсолютним рекордсменом за кількістю введених метрів квадратних став Київміськбуд: 328 тис. кв м забезпечили йому перше місце у нашому рейтингу. Всього КМБ здав будинки у 6 ЖК: 2 власних — ЖK Медовий та ЖК Італійський квартал, і 4 ЖК, які дісталися в спадщину від Укрбуду.

На другій позиції закріпилася ДБК-Житлобуд. У другому півріччі компанія ввела в експлуатацію 158,4 тис. кв м у 2 житлових комплексах — Ревуцький і Navigator.

Третє місце посів постійний учасник нашого рейтингу — компанія Інтергал-Буд. Втримати «бронзу» їй допомогли 146,7 тис. кв. м, зданих у 6-ти ЖК: Академ-Квартал, Нивки-Парк, Володимирський, Сирецькі сади, Теремки, Причал 8, Відрадний.

Загалом, результати роботи першої п'ятірки забудовників у другому півріччі 2021 року виглядали так:

Забудовник	Загальна площа, кв м	Кількість квартир
Київміськбуд	327 922,87	5 414
ДБК-Житлобуд	158 448	2 550
Інтергал-Буд	146 671,23	2 230
bUd development	105 281,40	1 561
BudCapital в партнерстві з КМБ та Mason Development	96 105,20	1 400