Ринку нерухомості немає: як розрахувати ціну «квадрату» під час війни

Ринок нерухомості починає пристосовуватися до умов війни. Про ризики, з якими зараз зіткнулися учасники ринку, та формування ціни на квадратні метри на своїй сторінці у фейсбуці розповіла керуючий партнер KDU Realty Group, інвестконсультант Олена Маленкова. «Мінфін» обрав головне.

Які знижки хочуть покупці за ризик

У закритій рієлторській групі «Статистика» з'явилися звіти про проведені угоди. Перший — за 20 квітня. Оренда, звичайно, оскільки реєстри нерухомості поки що закриті.

Знаю про деякі точкові угоди між своїми. Сусід купив у сусіда, знайомий у знайомого.

Чому не можна (або, скажімо так, ризиковано) купувати у незнайомої людини квартиру чи будь-який інший об'єкт нерухомості?

Неможливо перевірити наявність арештів, заборон не лише об'єкт, а й на власника. Був у моїй практиці випадок, коли вже у нотаріуса скасувалася угода через податкову заборону на власника. При угоді $300 тис. недоплата у податковій становила 5 грн 45 коп. Я запам'ятала цю цифру.

Але деякі заходи все ж таки вжити можна за гострої необхідності. Є засоби, хоча ризик залишається. Ситуації бувають різними. Якщо немає можливості чекати.

Люди, яким саме сьогодні потрібно отримати хоч якісь гроші, повинні розуміти, що покупець купить їхню нерухомість за ¾, а то й ½ від довоєнної ціни. Це вартість ризику. Поговоримо про ціни.

Читайте також: Українці цікавляться житлом на західній Україні. Чому не варто купувати нерухомість до закінчення війни

Формула ціни

У не такому далекому ще 2014-му над Донецьком летіли гради. Тоді жителі навчилися дізнаватися «плюс або мінус», «приліт чи уліт», а також розрізняти фіалки, гвоздики, гіацинти та інші «квіточки», якими вони пригощали нас тоді й пригощають сьогодні.

У листопаді мені зателефонував один добрий друг і сказав: «Олено, війна надовго. Треба продавати квартиру та купувати у Києві».

— З тобою все добре? — Запитала я. — Хто купить квартиру під снарядами, що пролітають, і крилатими ракетами? І якою має бути ціна, щоб вони її купили?

Мій Мудрий друг відповів:

— Є багато людей, які вірять, що у Донецьку буде мир та щастя. Кожен у своєму розумінні. А щодо ціни — це твоє. Ти ж розумна, вигадай щось.

І я вигадала. Просто вигадала формулу і вирішила її перевірити.

Взяла довоєнну ціну, помножила її на 8 та розділила на 20, таким був на той час курс долара до гривні.

— Спробуємо, — сказала я другові. Він погодився.

Мій співробітник дав рекламу. Прийшов один покупець із цього ж району, який ще до війни хотів купити квартиру. Довоєнна вартість була у розмірі $70 000, гроші було зібрано. Тепер за ці гроші він міг купити 3 квартири. Або навіть 4, якщо однокімнатні.

Він її й купив. Інших покупців не знайшлося.

Другого дня після угоди мені написав молодик, що він за рекомендацією від мого друга і що теж хоче продати. Я відповіла, що ринку немає, ми спробували продати за штучно вигаданою формулою, на що він відповів: формула підходить. Працюємо.

Дивіться також: Нерухомість у Києві — чи злетять ціни після війни і який бізнес відкрити. Що з курсом валют (відео)

Ринок за нестандартними рішеннями

Вже після цього мені наснився той знаковий сон, після якого, власне, закрутилися продажі у Донецьку та пішли продажі у Києві. Точніше, в Ірпені, Бучі, Ворзелі.

Останні події мені було дуже важко пережити саме тому, що багато квартир у цій місцевості ми продали моїм землякам. І трагедія Ірпеня, Бучі, Ворзеля окрім шоку, які зазнали всі українці, стала ще й суто особистою…

Тож, про професійне. Мені наснився сон, що я приходжу в наш донецький автосалон, де ми купували свою Хонду, і кажу менеджеру, що хочу продати цю, а купити нову, таку ж саму.

Менеджер усміхається, пригощає кавою, показує нові моделі та каже: «Я можу вам запропонувати програму трейд-ін». Ви віддаєте нам вашу машину, доплачуєте, і ми вам відразу віддаємо цю, нову. І показує гарну нову модель червоного кольору.

На цьому я прокидаюся і кричу: «Евріка»!

Трейд-ін. Ми вигадали програму, за якою оцінили первинний ринок Києва, Ірпеня, Бучі, Ворзеля тощо, і запропонували власникам Донецька заміну. Іноді квартира у Донецьку під градами коштувала дешевше, ніж у Київській області.

Коли мені кажуть «ринку немає», я відповідаю однією фразою: «Якщо ринку немає, отже, треба його створити»!

Вигадати формулу, задати тон.

Ми, українці, відрізняємося тим, що на фразу: «Як погано, дефіцит паперу, макаронів, футбольних м'ячів чи ліків», відповідаємо: «Чудово. Отже, ця ніша вільна!

Читайте також: Компенсація за зруйноване житло: як отримати та коли заплатять