Інвестуємо в нерухомість: як оцінити ризики

Завмерти — стандартна психологічна реакція на загрозу, що раптово виникла. У разі економічної або політичної нестабільності така реакція традиційно виникає на ринку нерухомості. Але нестабільність минає, а юридичні та інвестиційні ризики залишаються. Як їх оцінити та перевірити, «Мінфіну» розповів Вемір Давітян, бізнесмен, власник юридичної компанії NOVEM.

Що відбувається на ринку зараз

2021 року ринок нерухомості в Україні стабільно показував зростання. Медіанна вартість житла у минулому році зросла на 20%. Однокімнатні квартири, на які завжди був найбільший попит, подорожчали на 30%, двокімнатні — на 16,5%.

Активніше стали купувати квартири в Україні іноземці зі США, Німеччини, Швеції, Італії та Швейцарії, Ізраїлю, Туреччини, Китаю та Азербайджану, які мають довгострокові плани інвестування в країну і вже ведуть тут свій бізнес.

А ось у лютому ринок зупинився. Інвестори не готові розлучатися з грошима під час невизначеності. При цьому зростання вартості нерухомості на 5−6% у січні-лютому показували західні регіони України — Львів, Івано-Франківськ, Тернопіль.

Хочеться вірити, що така панічна реакція триватиме недовго і навесні ділова активність відновиться. Як часто буває в період нестабільності, ситуацією можуть скористатися і аферисти. Тому відповідальністю кожного інвестора залишається самостійний прорахунок власних ризиків, як економічних, так і юридичних.

Для тих, хто серйозно розглядає можливість купівлі квартири або будинку в Україні, зараз сприятливий час неспішно провести підготовчу роботу з вивчення об'єктів, що впали в око.

Читайте також: Анатолій Топал: Інвестори вичікують, купувати новобудови готові, якщо ціна впаде на 15−20%

На що зробити ставку

Досвідчені інвестори в нерухомість при оцінці економічних ризиків враховують не тільки «на що вистачить грошей» або «а скільки це у гривні/доларі», але й низку важливих інвестиційних параметрів:

• Розташування, стан та функціональність об'єкта. Є приклади, коли люди купують двокімнатну квартиру в привабливому місці в центрі міста, переробляють її у дві «однушки» і продають із високою маржею.
• Ліквідність об'єкта — можливість його швидко продати.
• Рентабельність, ставка капіталізації, амортизація об'єкта.
• Можливий дохід від здачі об'єкта в оренду та ризики потенційних орендарів (для житла та комерційної нерухомості вони відрізнятимуться та по-різному реагуватимуть на зміну економічної ситуації).
• Потенційний інвестиційний дохід у разі перепродажу на ринку.
• Відсоткові ставки за кредитами, якщо розглядається варіант іпотеки. Наприклад, у 2021 році обсяг іпотечного кредитування в Україні порівняно з 2020 роком зріс у 2,4 рази до 8,9 млрд грн., понад 10 тисяч угод було профінансовано із залученням банківського кредиту.
• Порівняння з прибутковістю інших видів інвестиційних інструментів. Наприклад, інвестиції в нерухомість зараз у 1,2−1,8 рази вигідніші, ніж розміщення їх на депозитному рахунку в банку.
• Вартість володіння об'єктом — витрати на ремонт, комунальні послуги та енергоресурси.
• Терміни окупності при різних інвестиційних цілях (оренда чи перепродаж)
• Податкові ризики, які вкажуть на те, скільки додатково обійдеться оформлення угоди, залежно від площі та кількості об'єктів, якими володіє особа.
• Технічні ризики — стан ґрунту, конструкції будівлі та інженерних комунікацій, що у разі очевидних проблем може спричинити додаткові витрати на ремонт або призведе до зниження ліквідності об'єкта.

Читайте також: Депозит, ОВДП чи нерухомість: розглядаємо переваги купівлі квадратних метрів на прикладі ЖК «Нова Англія»

Житлова чи комерційна нерухомість — що вибрати

Варто також уважно розглянути варіанти, в яку саме нерухомість інвестувати — в комерційну або житлову.

Вкладення в комерційну нерухомість розглядаються як більш надійні та приносять стабільний дохід у довгостроковій перспективі. Якщо житло здається, зазвичай, на період до року, то орендні відносини можуть тривати 3−10 років, приносячи стабільний грошовий потік.

Водночас економічна ситуація може сильніше впливати на платоспроможність бізнесів, які орендують площі у торгових чи офісних центрах, а також склади. Особливо яскраво це показала пандемія.

Інвестування в житлову нерухомість має нижчий поріг, потрібен менший капітал і є більша варіативність об'єктів — від елітної заміської нерухомості до смарт-квартир у новобудовах. Ринок та аудиторія покупців значно ширші, і, відповідно, більше можливостей швидше перепродати квартиру чи будинок у разі потреби, а також знайти орендаря.

Прибутковість від вкладень у комерційні будівлі та житлові також відрізнятиметься, причому суттєво. Наприклад, якщо на житловій нерухомості в середньому можна отримати близько 6% річних, то на складських приміщеннях — 15−18%, торгових — 14−15%, офісах — 9−10%.

Читайте також: Скільки можна заробити на офісній нерухомості і де шукати привабливі «квадрати»

Основні ризики: на що звернути увагу

При будь-якому економічно обґрунтованому рішенні дуже ретельно доведеться перевірити юридичні ризики та історію об'єкта, що купується, щоб знизити ризики втрати коштів або оспорюваності угоди.

Якщо планується інвестувати в новобудову, необхідно перевірити забудовника, навіть іменитого, земельну ділянку, на якій будується будинок, проектну документацію на об'єкт, а також уважно вивчити умови інвестиційного договору та самої схеми інвестування.

Проблеми із забудовником можуть критися у питаннях, пов'язаних з його платоспроможністю, а також у судових конфліктах, в які він залучений, і може понести покарання у вигляді позбавлення активів, заморозки рахунків, втрати будівельної техніки, внесення до списків санкцій або звинувачень у відмиванні коштів.

Приміром, бували на ринку випадки, коли через блокування рахунків у Латвії один із київських забудовників відчував труднощі щодо добудови своїх об'єктів. Відомі і прецеденти, коли забудовник, що відповідав своїм майном за тендерним розглядом, втратив можливість добудовувати житлові об'єкти і втратив ліквідність — в результаті терміни здачі об'єкта в експлуатацію були сильно затягнуті.

Вивчення забудовника покаже, як він поводиться в ситуаціях, коли не може вчасно добудувати об'єкт, а також наскільки дотримується взятих на себе зобов'язань щодо дотримання термінів добудови будівель, наскільки затримується введення його об'єктів в експлуатацію. Все це дасть серйозний привід задуматися, чи варто заморожувати значну суму на невизначений термін.

При вивченні земельної ділянки необхідно перевіряти, як вона спочатку відчужувалася або виділялася, а також її цільове призначення. Якщо цільове призначення, наприклад, будівництво складів, заводів чи рекреаційних зон — то будівництво житлового комплексу може бути у якийсь момент зупинено в судовому порядку.

Перевірка схеми інвестування дозволяє оцінити, наскільки забезпечено зобов'язання забудовника перед покупцями майбутньої нерухомості. Нерідко застосовуються варіанти використання інвестиційних сертифікатів, у яких зобов'язання передачі права власності на майбутнє житло прописано дуже розмито та без явних зобов'язань щодо термінів добудови об'єкта.

Якщо забудовник збанкрутує, то такі папери нічим не будуть забезпечені і їхній власник нічого не отримає і нічого не зможе пред'явити — на такий інвестиційний ризик він йшов свідомо.

У проєктній документації необхідно звернути увагу на те, чи є узгодження від міських комунальних служб на підведення комунікацій, на поверховість будівлі, кількість квартир, як обумовлено можливість для забудовника в процесі будівництва міняти проєкт.

Адже буває так, що за узгодженням проєкту забудовник показує одну кількість поверхів і квартир, а в результаті будує і продає на кілька поверхів більше. При цьому бувають такі порушення, як дроблення квартир у процесі будівництва і через плутанину з перепроєктуванням продаж однієї квартири двом різним інвесторам. Поки об'єкт не добудований і квартир немає в реєстрі прав на нерухомість, перевірити та застрахуватися від такої махінації складно.

Потрібно звертати увагу і на всілякі штрафи та пені в договорі як щодо забудовника, так і інвестора, питання доплати за додатковий метраж після добудови об'єкта. Все це може спричинити непередбачені і часто невиправдані витрати, на яких заробляє забудовник, а відповідальність якого за договором виявляється мінімальною.

Рекомендується вивчити ситуацію із оплатою комунальних послуг на попередніх об'єктах забудовника. Наприклад, наскільки забудовник зв'язує покупців нерухомості зобов'язаннями щодо довгострокових послуг власної управляючої компанії. Нерідко буває, що пов9язані із забудовником організації, які обслуговують будинок, серйозно завищують ставки комунальної плати, посилаючись на умови договорів, підписаних у процесі прийому об'єкта нерухомості. Варто звернути увагу на те, як забудовник взаємодіє з ОСББ — перешкоджає чи сприяє їх створенню.

Непоодинокі ситуації, коли управляючі компанії забудовників до укладання мешканцями прямих договорів з постачальниками послуг (опалення, постачання електроенергії, водовідведення) збирають із мешканців кошти, не перераховують їх у теплокомуненерго або водоканал, нарощують борг, а потім розчиняються.

Мешканці при цьому опиняються у холодній будівлі з відключеними комунікаціями, без світла, та із значною заборгованістю, яку невідомо як погашати.

Читайте також: Купівля квартири у новобудові: як мінімізувати ризики

Купівля на вторинному ринку

При купівлі об'єкта на вторинному ринку необхідно зібрати максимальну кількість інформації про історію угод по даному об'єкту.

Крім перевірки дійсності свідоцтва про право власності, потрібно перевірити всі договори, дарчі, документи по успадкуванні, які передували угоді, навіть незважаючи на закінчення строків позовної давності.

Завжди існує ризик того, що один із колишніх власників знайде привід визнати попередні угоди недійсними і знайдеться фактор, який міг би вплинути на зупинення строків позовної давності.

Також потрібно обов'язково перевірити всі обтяження, пов'язані з квартирою чи будинком. Чи є вони у заставі, спільній власності, чи є предметом корпоративних прав, поруки, чи прописані неповнолітні діти, чи накладався арешт, чи є щодо нерухомості незакриті судові спори і чим закінчилися вже закриті. В українських реаліях треба бути готовим до всього, щоб у якийсь момент у квартиру не постукали попередні або нові власники, про яких ви не знали.

У договорі купівлі-продажу об'єкта обов'язково потрібно перевірити умови та спосіб оплати і, звичайно ж, ціну. Не рекомендується вказувати занижену ціну об'єкта, щоб зменшити податки. Адже у разі оборотності угоди покупець зможе розраховувати лише на повернення тієї суми, що була передбачена у договорі.

Додатково до основного договору слід перевірити наявність комунальної заборгованості по квартирі. Нерідко буває так, що покупці вірять на слово продавцю, а потім виявляється, що попередній власник роками не платив за опалення та заборгував десятки чи сотні тисяч гривень.

При огляді об'єкта, що купується, зверніть увагу на всілякі добудови і втручання в інженерні комунікації. Наприклад, чи намагалися попередні власники розширити площу квартири шляхом добудови «цар-балкона», чи не захоплювали жителі верхніх поверхів частину горищних приміщень чи жителі перших не робили підвал з кабінетом, а також чи є несанкціоноване врізання в систему опалення будівлі.

Усі добудови можуть бути порушенням державних будівельних норм, шкодити цілісності будівлі, призводити до крадіжки енергоресурсів із загальнобудинкової мережі та, зрештою, призвести, як мінімум, до позовів з боку інших мешканців-співвласників багатоквартирної будівлі, або до штрафів за незаконні додаткові споруди на земельній ділянці у приватному секторі.

Наприклад, у Києві навіть планується заборонити розміщення кондиціонерів на фасадах історичних будівель.

Не виключено, що в результаті несанкціонованих добудов та їх обвалення може настати кримінальна відповідальність, наприклад, якщо цар-балкон або утеплювач на фасаді квартири обвалиться і призведе до людських жертв.

До речі, окрім звичайної технічної документації на квартиру у багатоповерхівці, можна поцікавитись у продавця наявністю сертифікату енергоефективності будівлі. Це стосується як нових будівель, так і старих будинків. Такий сертифікат повинен бути у будинків, які були введені в експлуатацію протягом останніх кількох років, а також можуть бути в ОСББ, які залучали фінансування для термомодернізації.

У таких сертифікатах міститься корисна інформація про технічний стан будівлі, скільки в ній втрачається теплової та електричної енергії, відповідно скільки доведеться переплачувати за комуналку.

Також у сертифікаті енергоефективності вказується, які заходи необхідно виконати на об'єкті, щоб привести його у відповідність до сучасних будівельних стандартів, щоб підвищити енергоефективність. Це вкаже на те, скільки коштуватиме мешканцям квартир ремонт спільних приміщень та інженерних комунікацій, фасаду, даху та підвалу протягом найближчих років.

Читайте також: Олена Маленкова: У нас можна заробити 7−10% на оренді, у світі дохідність не вища за 3%