Анатолій Топал: Інвестори вичікують, купувати новобудови готові, якщо ціна впаде на 15-20%

Реалії 2022 року разом із новими податковими змінами і появою зовнішніх загроз, безумовно, відобразилися на ринку нерухомості. Ціни зупинилися, попит зменшився — ринок застиг в очікуванні. Найбільш хвилююче питання: як розвиватиметься ситуація далі. Чи буде обвал цін на квадратні метри, чи варто зараз інвестувати в українську нерухомість — про це та багато іншого «Мінфін» розпитав у віцепрезидента Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолія Топала.

Про ситуацію на ринку

Минулого року ціни зростали так стрімко, що це стало нагадувати бульбашки на ринку нерухомості, і багато хто говорив, якщо не про обвал, то принаймні про неминучу корекцію вартості української нерухомості. То ж почнуть падати ціни чи ні?

Процес корекції — це не одноденний процес. Десь із середини жовтня 2021 року пішов певний перерозподіл попиту, темпи зростання цін уповільнилися. Це перший етап корекції. Далі він мав би перерости в етап стагнації і у березні-квітні ми б побачили, до чого ця корекція призвела.

Але на початку 2022 року втрутилися непередбачувані чинники. На тлі загострення конфлікту з Росією, істерик навколо виведення інвесторами коштів із України ми бачимо, що у січні позиція «давай після свят» переростає в позицію «давай після загрози».

Дійсно, деякі з інвесторів стали в позицію очікування зниження цін. З іншої сторони, у другій половині січня до нас було кілька десятків звернень, на кшталт: якщо ціна — і йде конкретний перелік об'єктів — впаде більше, ніж на 15−20%, ми забираємо. Тобто інвестувати у нерухомість готові, але очікують, що ця істерика може призвести до зміни ціни квадратного метра.

Ви допускаєте такий сценарій розвитку подій?

Скоріше ні, ніж так. Ринок нерухомості — це не ринок валют, він дещо інертний. Ми бачимо тільки перші реакції на те, що зараз відбувається. Давайте спрогнозуємо ситуацію — ескалації конфлікту не буде, а її і не буде. Людина втомиться чекати зниження ціни і, розуміючи, що гроші мають працювати, все одно їх вкладатиме. Сьогодні йде процес формування відкладеного попиту.

Читайте також: Чому іноземці почали продавати нашу нерухомість

За 2021 рік в Україні введено рекордну кількість житла. Тільки в Києві та області здано понад 55 тис. квартир. Чи є попит на це житло?

Рекордами багато в чому завдячуємо реформуванню ДАБІ. Буквально в останні дні діяльності цього органу в експлуатацію ввелося багато того, що через порушення простоювало роками. Попри масове введення квадратних метрів, все ж таки бачимо деякий дефіцит якісного житла.

У всіх сегментах, починаючи з класу комфорт+ і вище, попит на якісну нерухомість на 20−30% перевищує пропозицію. Те ж саме у котеджній забудові. Тут люди вимушені брати здебільшого те, що дають, а не те, що вони хочуть. Успішні ж проєкти продаються, навіть не виходячи в рекламу.

Також обмаль нормальної пропозиції у сегменті дохідної нерухомості, хоча охочих інвестувати в об'єкт зі стабільним доходом і фаховою керуючою компанію чимало.

Інша ситуація у сегменті масової радянської забудови. Тут, за винятком однокімнатних квартир, на одного покупця припадає від 2 до 4 об'єктів.

Квартирний голод, коли купували все, минув. Сьогодні люди вимагають, насамперед, якості житла, комфорту, благоустрою, інфраструктури, набору сервісів. І якщо забудовник цього не дасть, купувати в нього не будуть.

Покупців не зупиняє, що наявність всіх цих опцій здорожчує вартість квадратного метра?

Люди готові переплачувати за якісний рівень проживання, який забезпечує цей набір (сервіси, благоустрій, інфраструктура, однаковий рівень сусідів), до 20%. Особисто спостерігав картину: стоять два житлових комплекси. Майже однакова локація. В одному є все для, дійсно, високого рівня життя, в другому — лише одноманітні коробки, обклеєні пінопластом. Різниця в ціні до 25%. В дорожчому, з повним набором сервісів, викуплено все, в іншому — великі проблеми з реалізацією.

Читайте також: Житловий комплекс ARIA від GEOS на Печерську: життя, як по нотах

Яка зараз середня ціна «квадрата»? Чи відповідає вона попиту?

Модуль оцінки вартості середнього квадратного метра, який бере інформацію для формування оцінки з деяких сайтів, некоректний. Треба все ретельно рахувати та аналізувати. А так, можна сказати, що «середня температура по лікарні» становить від $550 до $6 тис.

Чи відповідає ціна «квадрата» попиту — так, інакше вона такою не була б. Інше питання, чи можна назвати її виваженою — ні. Проте ніхто не дасть вам реальну собівартість будівництва, не розкриє реальну дохідність, а тим паче корупційну складову. А тільки на останньому можна розвернутися в ціні дуже сильно.

Поява нового дозвільного органу ДІАМ замість ДАБІ зменшила корупційну складову?

Дуже хочеться вірити, що так. Але корупція в дозвільній системі — ніщо, порівнюючи з тим, що робиться при підключенні ЖК до комунікацій — електромереж, газопостачання, водовідведення. І якщо з дозвільними органами можна боротися в судах, то у монополістів-постачальників руки розв’язані. Це сильно здорожує квадратні метри.

У продовження теми цін, які прогнози щодо вартості квадратного метра?

Зараз вся економіка — період невизначеності, ринок нерухомості не виключення. Що купуватиметься, та чи купуватиметься взагалі, і за якою ціною — зараз важко сказати.

Читайте також: Що буде з цінами на новобудови у 2022 році

Про інвестиції і дохідність

Влітку на ринку нерухомості панував ажіотаж. За словами фахівців, такої кількості угод, укладених зі спекулятивною метою, ринок, особливо первинний, ще не бачив. Що відбувається з інвестиційним попитом зараз?

Попит був такий, що від 30 до 60% проєкту влітку можна було продати ще на етапі пресейлу або старту продажів. Зараз такого вже немає. Спекулятивна складова на первинному ринку знизилася, в грудні 2021 — січні 2022, майже вдвічі. Тепер зросла частина тих, хто купує для себе або під орендний бізнес, а не з метою перепродажу.

Чи означає це, що «первинка» для інвесторів стала менш привабливою?

Почнемо з того, що за 2021 рік ринок вибрав значну частину мотивованого попиту. Ті, хто увійшли у новобуди у 2019−2021 рр., дійсно виграли від зростання цін. Пік прибутковості припав на початок осені 2021 року. Що буде у 2022 році — сказати важко.

Хоча б стандартні 30% «первинка» зможе забезпечити інвесторам?

Не знаю. Не хочу робити популістичних заяв. Ми не знаємо, що буде з будматеріалами, що буде з дозвільною системою, що буде, якщо приймуть законопроєкт про запровадження реєстру новобудов й нотаріальних вимог до оформлення відступлення.

Читайте також: Скільки зароблять інвестори на столичних новобудовах у 2021 році

Що зараз вигідніше: купити нерухомість і здавати в оренду чи купити і перепродати?

Насамперед, потрібно визначитись з метою. Якщо хочемо швидко заробити і не боїмося ризикувати, йдемо на первинку, граємося із забудовниками. Інший варіант — купуємо проблемну нерухомість через Прозоро, відбиваємося від судів і попередніх власників, реконструюємо її, доводимо до пуття і продаємо.

Якщо купуємо квартиру для здачі в оренду, розбираємося в сутності цього інвестування, враховуємо ризики і заробляємо свої 9−13% річних.

Це про дохідність київської нерухомості. А яка ситуація в регіонах?

Кожен регіон треба розглядати окремо. Київська нерухомість не є найдохіднішою. Скажімо, на квадратних метрах в Одесі можна заробити більше. Тому що Одеса з 15 вересня до 15 травня здає по 10 тис. грн, а з 15 травня до 15 вересня — ті ж самі об'єкти або за 15 тис., або подобово.

Я щиро переконаний, що декілька квартир у Львові, Києві, Одесі — це найкращий пенсійний фонд.

А як щодо інших сегментів, наприклад, комерційної нерухомості?

На сьогодні будь-яка нерухомість є цікавою. Так, під час пандемії деякі сегменти просіли, як-от офісні приміщення. Але з появою нових форматів, тих самих коворкінгів, ситуація вирівнюється. Плюс пандемія все одно закінчиться, і люди почнуть повертатися до нормального життя й заповнювати офіси.

На фоні пандемії ми хоч і отримали зниження дохідності у деяких сегментах, та все ж наша нерухомість поки що в Європі є найприбутковішою. Якщо у середніх та великих європейських містах дохідність складає від 3,5 до 6%, то у нас — від 9%.

Читайте також: Скільки можна заробити на офісній нерухомості і де шукати привабливі «квадрати»

Тобто ми залишаємося цікавими і для іноземного інвестора?

Так, тільки іноземний інвестор нецікавий для нашого Податкового кодексу. Якщо нерезидент хоче купити нерухомість в Україні на $1−2 млн, здавати її в оренду і платити податки, він самостійно не може цього зробити.

Податковий кодекс України забороняє йому цим займатися безпосередньо — потрібна прокладка. Але тут питання — де взяти ці прокладки, де у нас сертифіковані управителі — люди чи компанії, які можуть цим займатися і нести за свою роботу відповідальність?

Було б куди правильніше скасувати цю норму і ввести пряме оподаткування.

Якщо брати столичний первинний ринок, як обрати потенційно привабливий об'єкт для інвестиційних вкладень?

Безпрограшним варіантом для інвестицій будуть квартири в закритих комплексах, навіть за межами міста, з повною інфраструктурою, охороною, набором сервісів, зонами відпочинку, парками, озерами.

Змінилися також вимоги і до самого житла. Популярні раніше смарт-квартири можуть бути затребуваними під орендний бізнес або хіба що студентами. Сімейні люди потребують сучасного, просторого житла, з окремою кімнатою для кожного члена сім'ї. Тобто 2−3 кімнатні квартири набирають все більше популярності.

Варто звернути увагу також на котеджне житло. Мінімум 5 наступних років воно розвиватиметься і користуватиметься великим попитом.

Читайте також: Як обрати квартиру для здачі в оренду

Про доступність інвестування

Ще донедавна основними напрямками для вкладення грошей були депозити і нерухомість. Зараз все більше людей придивляються до інших інструментів, наприклад, фондового ринку. Чи здатні вони найближчим часом посунути нерухомість з фаворитів?

Нерухомість на сьогодні для багатьох українців є безальтернативним інструментом для вкладення коштів. Далеко не всі розбираються в фондовому ринку, криптовалюті, стартапах. Так зі $100, наприклад, в крипту, в нерухомість не зайдеш, треба мати хоча б $10 тис. для першого внеску. Але гроші у людей є. На сьогодні $3−5 тис. для айтішника — це вже цілком досяжна зарплата. $2−3 тис. для менеджерів, рекламістів — нормальний дохід. Плюс з’являються інструменти для входу в проєкти з нерухомістю, хай поки що вони недосконалі, але вони є.

Які саме фінансові інструменти ви маєте на увазі?

Це і розстрочки, й іпотека, й спеціальні програми для пільгового придбання житла для молоді, й оренда з правом викупу. Дивіться, чому забудовники свого часу притягнули на первинний ринок більшість попиту? Вони дали розстрочку. До 80% дзвінків у відділи продажу надходили з питанням про розстрочку. Думаю, картина кардинально не змінилася. А тим, хто готовий оплатити 100% за житло, багато забудовників дають знижки 10−18%, а на початку року були пропозиції й до 22%.

А як щодо інших інструментів, зокрема іпотеки та держпрограм. Чи впливають їх обсяги на ринок, попит і на ціни?

Задумка з іпотекою під 7% гарна, але є питання щодо її реалізації. Ті декілька тисяч виданих кредитів аж ніяк не вплинули на ринок. Інша справа, якби їх було сотні тисяч. Знову ж таки, треба розрізняти політичні заяви про іпотеку в 7−5% для певних верств населення і реальну ставку на «ринкову іпотеку», яка на сьогодні складає 12−16%. При таких ставках це хіба іпотека? — Це грабунок. Особливо, порівнюючи з європейськими країнами, де ставки за іпотекою: 1,5% для резидентів і 5% для іноземців.

На ринку заговорили про появу нового для фізичних осіб інструменту вкладення коштів — фонди інвестування у нерухомість. Їх ключова перевага — зниження порогу входу на ринок. Розкажіть детальніше, що вже зроблено у цьому напрямку?

Нічого не треба придумувати, є закон, який змальовує суть всіх фінансових інструментів, у тому числі спільного інвестування. Туди належать, зокрема, фонди фінансування будівництва (ФФБ) і корпоративні інвестиційні фонди тощо. Єдине, що вони малодоступні пересічним громадянам, зокрема, через високі чеки.

Якщо появляться фонди з низьким порогом входу, це, з одного боку, відкриє доступ більшому колу інвесторів. З іншого — може служити для девелоперів додатковим джерелом фінансування і бути виходом в разі фінансових негараздів. Головне, щоб такі фонди не перетворилися на фінансові піраміди.

Найкращі інвестиції в нерухомість — ті, які дають стабільний гарантований дохід і підкріплюються не акціями чи іншими паперами, а саме правом власності.
Наведу приклад, як це спрацювало в Грузії. На одному з об'єктів забудовник виділив частину поверхів, які продавалися на платформі типу краудфандингу. Вартість юніту — $36 тис., вхід — $6 тис. Максимальний пул інвесторів — 6 осіб. Кожен із них володіє 1/6 об'єкта, який далі здається в оренду, а дохід ділиться порівну. Вихід із інвестиції — продаж своєї частки нерухомості. Просто, вигідно і надійно.

Читайте також: Держпрограма доступної іпотеки не врятує: як зробити кредити доступними

Про законодавчі зміни

З 1 січня фізособи мають сплачувати ПДФО за ставкою 18% із доходів, отриманих від третьої і всіх наступних продажів нерухомості. Як оцінюєте цю норму?

На жаль, політика держави у відношенні до малих інвесторів бажає бути кращою. Бо те, що нам підсунули у законопроєкті 5600, свідчить, що на невеликих інвесторів дивляться з позиції радянського карного кодексу. Замість того, щоб давати цим людям зелене світло, впровадити для них пільгове оподаткування, щоб тільки залишали гроші тут і не виводили в Грузію, Турцію чи Болгарію, роблять так, щоб малий інвестор пішов із України.

Довгий час нерухомість була тією губкою, яка всмоктувала тіньовий капітал. Тепер же у зв’язку з фінмоном та декларуванням приховати гроші у «цеглі» буде складніше. Це якось вплине на ринок?

У всьому світі операції з нерухомістю — це ідеальна пральна машина для відмивання не зовсім чистих доходів. Україна — не виняток. Тільки якщо раніше люди просили занизити вартість нерухомості, щоб платити менше податків, то тепер тенденція зворотна. Ціну в договорах купівлі-продажу завищують. Наприклад, продають квартиру за $100 тис., в договорі просять вказати $150 тис. Людина згодна заплатити більше податків, але отримає $50 тис. «білих» коштів.

Дедалі більшої популярності, зокрема, через жорсткий фінмоніторинг, набувають криптовалюти. Наскільки ринок нерухомості «дружить» з цифровими грошима?

Напевно, недарма в Україні з’явилося декілька криптообмінників, особливо в Одесі. У багатьох країнах вже є можливість розрахуватися із забудовниками криптовалютою, в Україні поки що немає. Але ринок вже цього вимагає. Маю надію, що найближчим часом це буде реалізовано на законодавчому рівні.

Читайте також: Ціни на нерухомість: які сегменти можуть обвалитися через відплив покупців

Про ризики

Інвестиції на етапі котловану завжди були ризиковими. Чи не збільшились ці ризики через ажіотажний попит і можливість фактично повністю продати об'єкт ще на пресейлі?

Не виключено, що деякі забудовники неправильно прорахували маржинальність, помилилися із підбором стратегії продажів — продали все на початку, тепер зіткнулись з питанням, звідки залучати кошти. Особливої гостроти воно набуде для тих девелоперів, які працюють з «вертольоту», тобто будують виключно на залучені відділами продажів кошти. На щастя таких стає все менше.

Тобто недобудів чи довгобудів може побільшати?

Не обов’язково. Найімовірніше, оголошуватимуть старт продажів наступної черги і за залучені кошти будуватимуть попередню. Або ж шукати генерального інвестора. Але тим, хто хоче вкладати кошти в новобудови, треба бути особливо пильними.

Перевіряйте, аналізуйте, оцінюйте всі ризики. Краще віддавати перевагу великим забудовникам, у яких є кейс із декількох об'єктів, і в разі недофінансування одного комплексу він може влити кошти з інших комплексів. Або ж девелоперам, навіть новим на ринку, але які будують за власні кошти чи кошти генінвестора.

А взагалі, якщо ви наважуєтесь інвестувати на старті продажів — загубіть ці кошти, забудьте про них, щоб потім, у разі чого, не плакати.

Який правильний розподіл забудовником джерел фінансування?

На ранніх етапах вкладають до 50% власних коштів і частину залучених. Добудовують до певного об'єму та починають залучати кошти від приватних інвесторів. Це ідеальна схема. За нею починають працювати. Ба більше, у 2021 році у сегментах комфорт+ і вищих з’явилися компанії, які будують невеликі комплекси за власний рахунок і продають уже готову продукцію. Це, звісно, впливає на ціну квадратного метра. Менше ризиків — вища ціна.

Поширена проблема — затягування термінів здачі житла. Держава за це має якось карати?

Затягування термінів — це якраз питання до влади. Насамперед, треба навести лад і викорінити корупцію у дозвільних органах. І процес введення в експлуатацію автоматично пришвидшиться.

І практичні поради. На що, насамперед, звертати увагу людям, котрі вирішили вкласти зароблені кошти у нове житло?

Насамперед визначитися з метою інвестування й обрати спосіб вкладення грошей — ризиковий чи малоризиковий. І головне — не довіряти обіцянкам, а самому ретельно вивчати продавця, прораховувати все до найменших дрібниць і перевіряти всю документацію.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість в 2022 році: куди вкладати гроші