Скільки можна заробити на офісній нерухомості і де шукати привабливі «квадрати»

Ринок офісної нерухомості столиці оживає: вакантність площ поступово зменшується, а орендні ставки зростають. Чи варто зараз вкладатися в офісні «квадрати», яку дохідність вони можуть принести та на які проєкти звернути увагу, «Мінфіну» розповіли профільні експерти.

Повернення в офіси

За даними Colliers Ukraine, минулого року в експлуатацію було введено 155 тис. кв м офісної нерухомості, обсяг угод сягнув 130 тис. кв м. Це на 30% вище за аналогічний показник у 2020 році.

«Бізнес призвичаївся до нових умов, а роль офісів, незважаючи на прогнози масових відмов від них, стала ще вагомішою. Як не крути, а онлайн не замінить живого спілкування, створення середовища для креативу, колаборації та реалізації нових ідей», — пояснив такі тенденції керуючий директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.

Багато компаній перейшли на гібридний формат роботи, залишивши частину працівників на дистанційній зайнятості. Та значна частина співробітників все ж повернулася до офісів.

Це, безумовно, вплинуло на показник вакантності. За даними Colliers Ukraine, порівнюючи з кінцем 2020 року, вакантність у бізнес-центрах A класу (нові, сучасні, елітні будівлі, розташовані у ділових районах) знизилася з 10,8% до 8,5%. З будівлями менш сучасного і престижного класу В ситуація інша, тут навпаки кількість вільних площ зросла (вакантність зросла з 11,7% до 12,4%).

Така статистика підтверджує, що орендатор стає дедалі вимогливішим і більше уваги приділяє організації робочого простору, він віддає перевагу якісній нерухомості, яка відповідає сучасним стандартам.

Річ у тім, що найбільша частка орендованих площ — 51% або 65 тис. кв м — припадає на компанії ІТ-сектору, який швидко розвивається і генерує солідні прибутки. Найімовірніше, така ж тенденція на ринку офісної оренди збережеться найближчі роки. Адже передбачається, що до 2025 року обсяг робочої сили в ІТ зросте на 27%.

«Орендні ставки на офісні приміщення в БЦ класу В коливаються в діапазоні $14-$19 за кв м, в БЦ класу A — в діапазоні $21-$27 за кв м», — повідомила СОО Alterra Group Вікторія Ковальчук.

Експерти розраховують, що надалі ці показники зростатимуть. Але темпи цього зростання можуть сповільнитися за рахунок очікуваного введення у 2022 році великого обсягу нових площ — близько 250 тис. кв м.

Читайте також: Ринок офісної нерухомості відновлюється після пандемії

Дешевше не буде

Минулого року нерухомість стрімко зростала у ціні. Не оминула ця тенденція й офісні приміщення. В середньому сегмент додав 15% у вартості. Розкид цін величезний — від $2000 до $6000 за кв м, залежно від району, класу комплексу, площі тощо.

Зростання цін експерти пов’язують з декількома причинами. По-перше, вартість квадратного метра підвищуватиметься у нових проєктах у міру їхньої готовності. По-друге, інфляційні процеси тривають, тому ціну «квадрата» штовхатиме вгору подальше здорожчання будматеріалів, енергоносіїв та робочої сили. Плюс простимулює зростання цін на ринку і подальше збільшення попиту.

Робимо ставки

«Інвестиції в офісну нерухомість більш ніж доцільний варіант вкладення і примноження коштів», — вважає Олександр Носаченко. Дохідність тут становить до 11% річних.

Втім, як зауважує Вікторія Ковальчук, розглядати інвестиції в офісні приміщення фізичним особам варто, якщо інвестор готовий до терміну повернення коштів мінімум 7−10 років, або більше.

Наприклад, візьмемо для розрахунків офіс 110 кв м у діловому районі Києва вартістю $197 тис.

Здати в оренду його можна за ціною $21 за 1 кв м, плюс комунальні послуги сплачує орендатор.

Розрахунок місячного і річного прибутку офісу в Києві:

$23 (вартість 1 кв м) х 110 кв м = $2 310 в місяць, або $27 720 на рік.

Розрахунок окупності офісу:

$197 тис. (вартість офісу)/$2 310 (ціна місячної оренди) = 85 (місяців), або 7 років.

Враховуємо податки і непередбачувані витрати, отримуємо 7,5 років окупності.

Розрахунок річної дохідності:

$27 720/197 000×110 = 15% річних

Але варто вирахувати ще податки і додаткові витрати, які можуть виникнути і «з'їсти» частину прибутку.

Крім того, офісні «квадрати» можна здавати не самому, а через керуючу компанію. Особливо це актуально для тих інвесторів, які тільки-но починають знайомство з комерційною нерухомістю.

Для власника це доволі зручно, адже він може забути про всі юридичні, орендні та фінансові питання співпраці з орендарями. Плюс керуюча компанія також бере на себе питання спілкування з постачальниками комунальних послуг, маркетингового просування об'єкта тощо. Але ці бонуси не безкоштовні.

«Як правило, винагорода керуючої компанії складає 10−12% від чистого прибутку активу», — каже Вікторія Ковальчук.

Читайте також: Google купить офіс у Лондоні за $1 мільярд

Переваги та недоліки

Інвестиції у цей сегмент значно вигідніші, ніж у житлову нерухомість, де здача в оренду забезпечує в середньому 7% річних.

Крім цього, офіси мають й інші переваги. Зокрема, це найстабільніший актив, адже взаємини з орендаторами будуються на довгостроковій основі — зазвичай на 5 років зі щорічною індексацією ставки оренди.

Читайте також: Експерт розповів, яка нерухомість користуватиметься попитом в 2022 році

Але не варто забувати і про ризики. Економічна та політична ситуації в Україні нестабільні, та й зрештою боротьба з пандемією ще не на фінішній прямій, і можливість скорочення штату компаній чи збереження тенденції дистанційної роботи залишається.

«Це може спричинити збільшення рівня вакантності у наявних і в майбутніх офісних проєктах та корекцію орендних ставок в бік зменшення», — наголосила Вікторія Ковальчук.

Натомість її колега із Colliers переконаний, що все залежить від об'єкта. Як показує практика, якісний продукт із грамотною концепцією користується попитом і менше піддається ціновим просіданням навіть у кризові періоди.

«На сьогодні максимально дохідні об'єкти відрізняються насамперед концепцією, локацією, планувальними рішеннями, сучасною інженерією, інфраструктурою, зеленою сертифікацією», — наголошує Олександр Носаченко.

Експерт наголошує, що все більше користуються попитом будівлі не тільки якісно реалізовані всередині, але й з продуманою інфраструктурою та облагородженою прилеглою територією. Співробітники компаній повинні мати можливість не тільки використовувати офісні простори, але й проводити максимально комфортно час за його межами, на свіжому повітрі.