Альтернатива депозитам: нерухомість чи акції, що обрати

У момент, коли депозити припинили приносити відчутну дохідність, інвестори все частіше обирають між двома варіантами: нерухомість або цінні папери. Які переваги кожного інструменту в 2022 році, — розбирався Гуппал Микита, інвестиційний експерт Фрідом Фінанс Україна.

За даними НБУ, серед українців зростає попит на облігації внутрішнього державного боргу. У пошуках дохідності, вищої за депозити, пасивні інвестори обрали альтернативу — ОВДП із дохідністю до 14% у гривні та до 15% у доларі.

Хто хотів більше 14% і вирішив, що американський фондовий ринок та ринок криптоактивів надто складні та вимагають професійних навичок, обрав нерухомість. Інвестиції в житло у 2021 році приносили до 30% річних у доларі через високий купівельний попит на первинному та вторинному ринку. Зі зростанням попиту зростала й ціна, що дозволяло заробляти із відносно невеликим стартовим капіталом. Чи збережеться тенденція?

Квадратні метри: два головних рішення інвестора

При купівлі нерухомості спочатку варто визначитися з тим, чи буде це первинний чи вторинний ринок. Перевагами первинки є сучасні методи будівництва, найчастіше наявність підземного паркінгу, обгороджена територія ЖК та повністю нові комунікації.

Вторинний ринок у більшості випадків дешевший. Ціна залежить від класу житла, територіального розташування та інших факторів.

При купівлі нового житла важливо врахувати:

1. Надійність забудовника. Перевірте документацію, дозволи на забудову, документи на землю та цільове призначення ділянки.

2. Кількість успішно введених в експлуатацію комплексів.

3. Клас житла, місце розташування, поверх, транспортну розв'язку, об'єкти інфраструктури поряд (школи, дитячі садки, кафе, спортзали, бізнес-центри тощо)

4. Середній термін затримки забудовником здачі в експлуатацію.

Краще купувати житло на етапі побудованих хоча б перших двох поверхів, при всій привабливості входу на етапі котловану. Продавати ж краще до введення будівлі в експлуатацію (на етапі облицювальних робіт) для того, щоб не платити податок з продажу.

Другий момент, з яким потрібно буде визначитися, — мета купівлі житла. Це може бути перепродаж чи отримання пасивного доходу від здачі в оренду.

При здачі квартири в оренду повернення 100% інвестиції буде дуже повільним процесом. Також важливо враховувати термін оренди: довгострокова, середньострокова або подобова.

У середньому довгострокова оренда приноситиме 8−10% річних. При цьому варто врахувати витрати на ремонт, меблювання та підтримання квартири в експлуатаційному стані протягом усього терміну оренди. Це все збільшує окупність інвестиції.

Читайте також: Що буде з цінами на новобудови у 2022 році

Купівля інвестиційного житла: ризики для інвестора

Поріг входу в інвестицію — від $30−35 тис. Якщо хороший забудовник та місцезнаходження будинку — від $70 тис. за однокімнатну квартиру у Києві. Можна розглядати варіант іпотечного «молодіжного» кредиту під 5−7%, а потім здавати в оренду, отримуючи 8−10% та перекриваючи, відповідно, іпотечні виплати.

Мінус у тому, що надійні забудовники вже на етапі котловану закладатимуть такі ціни за метр квадратний, що подальший перепродаж буде з мінімальною вигодою з огляду на ризики входу на етапі котловану. Орієнтовна доходність таких інвестицій становитиме в середньому 10−15% річних у доларі. Якщо розглядати в аналогії з депозитом під 1−1,5%, то, звичайно, така інвестиція виглядає більш актуальною.

Основні ризики: погіршення кон'юнктури ринку, зниження споживчого попиту, ризик, що об'єкт недобудується, юридичні ризики.

Дохідність інвестицій на фондовому ринку: альтернатива квартирам

Українці вже декілька років можуть безпосередньо вкладатися в акції та облігації міжнародних емітентів через іноземні інвестиційні компанії. Деякі брокери надають доступ до традиційних інструментів і найдохідніших — IPO, середня дохідність яких за 3 місяці становить 60−65%.

При виборі брокера необхідно перевірити:

1. Юридичні документи та наявність ліцензій на брокерську діяльність.

2. Робочу документацію (чудово, якщо брокер торгує своїми акціями у США, тому що в такому разі звітність компанії проходить найретельнішу перевірку у світі від SEC).

3. Наявність україномовної/російськомовної підтримки.

4. Додатково — наявність персонального менеджера, який допоможе у складанні інвестиційного портфеля, стратегії та супроводжуватиме операції.

Найпростіший інструмент — фонд на широкий ринок, який включає акції 500 найбільших компаній з капіталізації. Цей пасивний інструмент приніс інвесторам 93% за 5 років.

Якщо говорити про конкретні компанії, то акції Microsoft додали 358%, Apple — 434% у доларах за аналогічний період. І це з урахуванням просідання під час коронакризи.

Читайте також: Акції Tesla подешевшали на 25%: чи варто додавати їх у портфель прямо зараз

Прогноз щодо фондового ринку США на 2022 рік

У середньому, за оцінками аналітиків, індекс широкого ринку S&P500 у 2022 році зростатиме. Так, будуть відкати у зв'язку з підвищенням відсоткових ставок та згортанням програми кількісного пом'якшення. Але якщо ви новачок, то вигідно заходити на просіданні — зараз активи можна купити на 30−40% дешевше, ніж у середині минулого року.

У 2022 році заробити на фондовому ринку таку ж дохідність як у 2020−2021 рр. навряд чи вийде, якщо тільки ви не професійний трейдер, для якого торгівля — це робота. Але за умови грамотного підходу, диверсифікації та допомоги консультанта, дохідність навіть на такому ринку може становити 15−20% річних у доларі.

Що ще може вплинути на вибір інвестора

1. Цінні папери надійних компаній — ліквідний актив. Їх можна продати будь-якої миті під час торгової сесії та вивести гроші через swift-переказ. Продаж нерухомості займає більше часу і передбачає грошові витрати.

2. Надійні брокери пропонують клієнтам без знань фондового ринку персональних експертів. Такий самий супровід при інвестиціях у нерухомість безкоштовним не буде точно.

3. На фондовому ринку можна почати зі $100, поступово нарощуючи свій портфель, і за рахунок складного відсотка збільшуючи його з роками. Інвестиції в нерухомість стартують як мінімум із $30−35 тис.

Дохідності як на ринку нерухомості, так і на фондовому ринку будуть значно нижчими, ніж за попередні два роки. Але виходячи з наведених вище аргументів, саме американський фондовий ринок виглядає набагато дохіднішим, доступнішим і надійнішим для «пересічного» інвестора.