Що буде з цінами на новобудови у 2022 році

За минулий рік вартість квадратного метра в новобудовах Києва збільшилася на 25−35%. Але вже з осені ситуація на ринку почала змінюватись. Чи зростатимуть ціни на нерухомість так же стрімко і цього року — розбирався «Мінфін».

З якими прайсами ринок увійшов у новий рік

2021 рік запам’ятається високими темпами зростання цін на житло. За 12 місяців середня вартість квадратного метра у столичних новобудовах зросла з 27,7 тис. грн до 34,7 тис., або на понад 25%. Ціна за «квадрат» у доларовому еквіваленті збільшилася на 32% — до $1 290.

Джерело: за даними ЛУН

Найвищу динаміку показали ціни на житло бізнес-класу. Якщо у перший місяць 2021 року, згідно даних ЛУН, середня ціна квадратного метра у цьому сегменті складала 41,7 тис. грн, то вже у грудні перетнула позначку в 50 тис. і досягла 52,9 тис. грн. Приріст склав 27%.

Не сильно відставав преміумсегмент. Почавши рік із 65,3 тис. грн, за 12 місяців «квадрат» виріс на 18% — до 77 тис. грн.

Цінові ралі не оминули і комфорт-клас — найпопулярніший сегмент як серед забудовників, так і серед покупців: вартість «квадрата» тут зросла з 23 тис грн до 26,9 тис. грн, або майже на 17%.

Найменше виріс в ціні економклас. Середня вартість квадрата тут додала всього 1,6 тис. грн — з 20,8 тис. грн до 22 тис грн, а це навіть не 6%.

Джерело: за даними ЛУН

Чому дорожчало житло

На прайси від забудовників впливали насамперед ринкові фактори. Одним із головних чинників цінового стрибка у 2021 році стало значне зростання собівартості будівництва.

«Лише за останні декілька місяців, за нашими підрахунками, собівартість збільшилась на $120−150 на кв. м. Насамперед це пов'язано з підвищенням цін на матеріали. А є ще фонд заробітної плати та енергоресурси — це також значні частини витрат», — пояснила комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.

Дефіцит окремих матеріалів та висока інфляція давалася взнаки і на будівельному ринку. Ціни на деякі матеріали показали зростання до 200%. Скло, наприклад, за інформацією засновника компанії KAN Development Ігоря Ніконова, через зупинку заводу у певний час практично зникло з ринку.

Ціни на житлову нерухомість зростали у всьому світі: за минулий рік вони додали 4,8%. Але у нас їх накручували і самі будівельники. У 2019 році ринок фактично застиг, тож минулого року компанії спробували надолужити втрачені прибутки, скориставшись пожвавленням попиту.

Сплеск продажів припав на другу половину 2021 року. За квартирами, особливо на ранніх стадіях будівництва, у відділи продажів забудовників шикувалися черги. Але вже з осені почався спад активності покупців. За даними АФНУ, останніми місяцями 2021 року кількість угод на первинному ринку скоротилася, порівнюючи з літніми місяцями, на понад третину.

Що буде з цінами цьогоріч

Поворот у настроях покупців експерти пояснюють низкою несприятливих факторів. Серед них — нова хвиля пандемії та запровадження чергових карантинних обмежень. В умовах невизначеності українці воліють не поспішати з купівлею квартир.

Вагому роль відіграють і політичні фактори. Загрозлива ситуація на кордоні з Росією змушує інвесторів ще раз замислитися — а чи на часі інвестиції у житло.

Але головна причина зменшення кількості угод на ринку новобудов в іншому — надто швидкі темпи зростання вартості квадратних метрів призвели до фактичного «виснаження» платоспроможного попиту. Основна маса тих, хто хотів і міг собі дозволити інвестувати у нерухомість, вже це зробили. Тепер потрібен час, щоб платоспроможність населення відновилась. На це, на переконання експертів, здатні впливати два моменти: зростання доходів громадян та розвиток доступної масової іпотеки.

«Якщо, наприклад, врешті запрацює іпотечне кредитування, ми зможемо спостерігати, як значно зросте попит, за яким з поточними обсягами будівництва девелопери просто не встигатимуть», — вважає Анна Лаєвська.

Поки що іпотека в Україні відверто пробуксовує. Навіть попри активізацію гривневого іпотечного кредитування у 2021 році, його загальний обсяг (у перерахунку на гривню) майже вчетверо нижчий, ніж до початку валютної кризи (девальвації гривні) у 2008 році.

Працюючими гривневими іпотечними кредитами в Україні, навіть якщо вважати співпозичальниками членів сім'ї основного позичальника, охоплено менше 0,2% населення віком від 15 років та старше, тоді як у країнах Центральної та Східної Європи цей показник становить від 15% до 20%.

Більшість експертів якщо й прогнозують поновлення угод на ринку, то не раніше другого півріччя 2022 року. Відповідно, саме у цей період може відбутися зростання цін. Але таких темпів, як у 2021 році, вже не очікується.

У річному вимірі, за прогнозами експертів, здорожчання відбудеться в межах 10%-20%. Тобто якщо станом на грудень 2021 року середня ціна квадратного метра нового житла становила 34 700 грн, то за рік вона досягне 41 тис. грн. Найбільші цінові коливання очікуються в період із квітня до червня та з жовтня до грудня включно.

«Спад активності в купівлі житла, можливо, зумовить зупинку зростання цін, проте не його зниження», — вважає юрист, СЕО та співзасновник проєкту Monitor. Estate Володимир Копоть.

Все ж на певні цінові поступки можна розраховувати. Директор ТОВ «Сіті Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук каже, якщо тривалий час спостерігатиметься дефіцит платоспроможного попиту, це змусить частину девелоперів, інвесторів та приватних продавців знижувати ціни. Але це торкнеться лише найбільш «перегрітих» сегментів ринку.

Читайте також: Сергій Мамедов про іпотеку: Ми кредитуємо реальних покупців, які збираються жити, а не інвесторів, які бажають заробити

Головні тенденції ринку нерухомості

За даними експертів, тільки в Києві потреба у новому житлі становить біля 15 млн кв. м. При збереженні сучасних темпів будівництва задовільнити такий обсяг попиту девелопери зможуть тільки за 15−20 років.

З огляду на такі цифри, у 2022 році забудовники продовжать активно будувати і вводити в експлуатацію нові квадратні метри. Вільних ділянок під забудову в столиці фактично не залишилося. Тому реновація промислових зон — той напрямок, який девелопери розвиватимуть найактивніше.

«За рахунок об'єктивних факторів — транспортних розв'язок, наявності комунікацій необхідної потужності на ділянці — такі проєкти є найпривабливішими для девелопменту», — вважає директор ТОВ «Сіті Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук.

Продовжить зростати ринок у приміській зоні. Її переваги — нижча ціна, наявність власної зеленої території, менша поверховість, заміський затишок тощо — в умовах карантину суттєво впливатимуть на вибір покупців. «Однак проєкт, щоб мати попит, має відображати ці переваги, а не бути черговою висотною забудовою, але поза межами Києва», — підкреслює Анна Лаєвська.

Зросте популярність проєктів, у яких і дім, і офіс під одним дахом, відповідно, їх кількість збільшуватиметься у портфелях забудовників. Такі комплекси поєднують житлову та комерційну нерухомість, надаючи своїм мешканцям можливість закрити більшість потреб, не покидаючи території ЖК: сервісні послуги, шопінг, відпочинок, навчання тощо.

Точкова забудова, коли нові будівлі втискували в старі квартали, вже втратила актуальність. Девелопери надають перевагу розвитку великих ділянок, де є можливість спланувати комфортну територію з розвиненою торговельно-сервісною та соціальною інфраструктурою. І в майбутньому таких проєктів більшатиме.

А ось реалізовуватимуть їх здебільшого ті ж самі забудовники, які вже працюють на ринку. Особливих змін у своїх лавах девелопери не очікують. Хоча не відкидають можливості, що триватиме тенденція заходу регіональних забудовників — зі Львова, Одеси, Харкова — на столичний ринок нерухомості. І, навпаки, київські девелопери посилять заміську та регіональну експансію.

Читайте також: Столичний метр: інвестиції у квартири у Святошинському районі

Чи варто інвестувати в нерухомість

Пік дохідності інвестицій у нерухомість залишився позаду. Заробити на перепродажі понад 60% менш ніж за рік, як пощастило багатьом інвесторам у 2021-му, навряд чи вже вдасться.

Насамперед темпи росту вартості квадратного метра уповільнились. До того ж забудовники дають достатньо високу ціну вже «на вході».

«І даватимуть, оскільки збільшується частка компаній, які реалізують проєкт на власні кошти, і їхні темпи будівництва не залежать від коштів інвесторів», — пояснює Володимир Копоть.

«Сучасні девелопери для реалізації проєктів все частіше використовують власні інвестиції, які становлять до 60% від собівартості проєкту. Такі кошти дають змогу будувати без озирання на стан попиту і не залежати від форс-мажорних обставин», — доповнює засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group Михайло Підвисоцький.

На інвестиційну привабливість нерухомості вплинуть і законодавчі зміни. За новими правилами, при продажі третього та більше об'єкту протягом року приватному інвестору доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18%. Це обмежить кількість спекулятивних угод на ринку.

А втім, нерухомість і надалі залишатиметься затребуваним інвестиційним інструментом через відсутність альтернатив. «Порівнюючи з 2021 роком, дохідність від перепродажу квартир дещо знизиться, однак все ще лишатиметься високою, на рівні 30−40%, а у сегменті бізнес — навіть вище», — каже комерційна директорка «Інтергал-Буд».

Ситуація з орендою складніша. Кількість орендованого житла доростає до свого піку і відчувається перенасичення ринку.

«Прямий розрахунок показує дохідність на рівні 9−11%. Однак, якщо врахувати часові затрати на здавання в оренду, вакантність і операційні витрати, реальний показник складе 4−7% річних у валюті», — зауважує Роман Герасимчук.

Безпрограшним варіантом для інвестицій, за оцінками експертів, будуть об'єкти комфорт- та бізнес-класу, 1- та 2-кімнатні площею до 60 кв м. У 2021 році понад 80% попиту сконцентрувалося саме тут, й вони найактивніше зростали в ціні.

За підрахунками засновника та керуючого партнера групи компаній Concept Group Михайла Підвисоцького, у 2022 році понад 60−65% попиту на первинному ринку буде зосереджено на таких об'єктах, вони стануть найбільш вдалим рішенням із погляду інвестицій.

Загалом експерти очікують, що після певного періоду затишшя на ринку нерухомості відновиться позитивна динаміка і покупці зможуть вигідно укласти угоди.

Читайте також: Скільки зароблять інвестори на столичних новобудовах у 2021 році