Сергій Мамедов про іпотеку: Ми кредитуємо реальних покупців, які збираються жити, а не інвесторів, які бажають заробити

Більшість банків вважає первинний ринок нерухомості занадто ризиковим, воліючи кредитувати купівлю вже готової нерухомості. На частку «вторинки» зараз припадає 90% іпотечного ринку. Невеликий Глобус Банк — виняток із правил. Він робить ставку саме на сегмент первинної іпотеки.

Чому Глобус йде проти ринку «Мінфіну» розповів Сергій Мамедов, голова правління банку.

Про амбіції

10 років тому ви стояли біля витоків створення Незалежної асоціації банків України (НАБУ), яка мала стати альтернативою Асоціації українських банків (АУБ). Ви навіть були виконавчим директором нової асоціації. Нині ж стали віцепрезидентом АУБ. Чому так?

Банк Глобус працює з НАБУ, співробітники нашого банку представлені у багатьох комітетах асоціації. Я взагалі не робив би якихось протиставлень. Також не погоджуся з вашим висловом щодо цілей створення НАБУ, як альтернативи АУБ для банків. Мета банківських асоціацій одна — захист інтересів банків та створення сприятливих умов розвитку банківської системи.

Щодо мого призначення віце-президентом в АУБ, то відповідь дуже проста: мене запросили зайнятися питаннями розвитку іпотеки в Україні, і я погодився, бо ця тема мені дуже близька.

А до НАБУ не запрошували?

Не в цьому річ. Ми створили комітет в АУБ із активізації іпотечного кредитування та запропонували всім учасникам ринку стати його членами.

Є конкретне завдання — повноцінний розвиток іпотечного ринку. Я розумію, що мої знання та знання колег можуть стати у нагоді для цього. Тому не бачу жодних протиріч. Понад те, Глобус Банк є учасником Конфедерації будівельників України. Мені довірили очолити фінансовий комітет цього об'єднання, і ми добре розуміємо проблеми будівельної галузі.

До речі, ми мали зустрітися раніше, але мені сказали, що вас викликали до Кабміну. Навіщо? Ви ж не держбанкір!

Річ у тім, що саме тоді було обговорено питання активізації іпотечного кредитування на первинному ринку. Зокрема, йшлося про просування нових фінансових інструментів, пов'язаних із доступною іпотекою. У сегменті «первинки» частка Глобус Банку становить 60%, у тому числі за держпрограмами — 50%. Тож не дивно, що нас запрошували на обговорення.

Читайте також: Столичний метр: інвестиції у квартири у Святошинському районі

Чому «первинка»

Ринок первинної нерухомості вважається надто ризиковим. У 2008−2009 рр. на ньому «погоріло» чимало банків, у тому числі «Укргазбанк», у правлінні якого ви працювали. Невже ризики виправдані?

Можу сказати, що у нас іпотечний портфель — найбільш безризиковий! Із 2,5 тис. кредитів всього 8−9 потрапили до реструктуризації. Частка проблемної заборгованості з іпотеки у нас становить 0,4%, тоді як за іншими кредитними продуктами банку ця цифра становить 5−7%.

Неймовірно! І у чому секрет?

Банк дотримується декількох суворих правил. Насамперед, ми працюємо лише з перевіреними забудовниками, бізнес яких розуміємо. Нині у нас близько 50 таких партнерів. Їхню діяльність ми досконально проаналізували.

Окрім того, ми ретельно вивчаємо кожен конкретний об'єкт акредитованих забудовників. Якщо у нас виникають сумніви та питання, то ми щиро говоримо, що не готові кредитувати покупців даного об'єкта, доки не будуть виправлені певні моменти. Ми практично не кредитуємо на стадії котловану, чекаємо, доки буде зведено хоча б перший поверх. Нині у роботі у нас близько 300 об'єктів.

І третє, мабуть, найголовніше — це невеликі суми кредитів. Ми не працюємо у сегменті дорогого житла. Середня сума кредиту становить близько 800 тис. грн. Ми кредитуємо реальних покупців, які мають намір жити, а не інвесторів, які бажають заробити. Тому 90% наших видач — це покращення житлових умов або перше житло. У таких покупців зовсім інша ментальність, дбайливе ставлення до кредиту. До речі, ми не лише кредитуємо, а й допомагаємо з благоустроєм нового житла, що підвищує лояльність позичальників.

А нещодавно ми вийшли з пропозицією на первинному ринку: готові кредитувати купівлю житла, що будується, не беручи його в заставу.

Зараз у Києві на лівому березі «Інтергалбуд» будує комплекс «Паркові Озера-2». Сусіди-активісти виступали проти цієї забудови, посилаючись на проблеми із землею. Проте Глобус Банк, наскільки я розумію, кредитує купівлю майбутніх квартир у цих об'єктах…

Нюансів не знаю. Але ми не працюємо з майданчиками, де є проблеми з документами. Тому, якщо ми кредитуємо в даному випадку, отже, проблем із землею немає. Можна уточнити, але я впевнений, що там усе гаразд.

Читайте також: Скільки зароблять інвестори на столичних новобудовах в 2021 році

Декілька років тому була історія з «Укрбудом». Банк чи позичальники якось постраждали?

Абсолютно ніяк. «Укрбуд» мав багато різних майданчиків. Ті, що ми акредитували, були безпроблемними. Згодом їх швидко розібрали інші забудовники та добудували. Так чи інакше, порушень платіжної дисципліни позичальниками не було. Середня сума заборгованості (залишок) на об'єктах «Укрбуду» на той момент становила до 300 тис. грн.

Що заважає іншим банкам працювати за тією самою схемою?

Первинний ринок набагато складніший. Через регуляторні вимоги кредитування вторинного ринку вигідніше, ніж первинного. Під «первинку» потрібно формувати більше резервів. Ми оцінюємо ризики портфельним способом. Новий гравець, який виходить у даний сегмент, має довести, що має таку методику. На це може знадобитися 3−5 років. Багатьом це ускладнює процес виходу ринок.

Наша ключова перевага — 5-річний позитивний досвід роботи у цьому сегменті ринку. Ми чітко розуміємо та відчуваємо своїх партнерів. До речі, можу сказати, більшість компаній будують без залучення кредитних коштів: за рахунок власних, а також за рахунок приватних інвесторів — покупців майбутніх квартир. Надходження від продажу грають роль більше стабілізатора грошового потоку. Забудовники не зацікавлені продати все й відразу, тому що у них виникнуть надлишки ліквідності.

Якою є регіональна структура видач іпотеки вашим банком?

На Київ припадає близько 60%, потім йдуть Харків, Кам'янець-Подільський, Рівне, Суми, Миколаїв. До речі, наступного року ми ставимо собі завдання розвитку іпотечних програм у невеликих містах. Адже там відчувається максимальний дефіцит нового житла: люди й хотіли б купити, а нового немає — лише «вторинка». Місцева влада має у своєму розпорядженні достатньо ресурсів і готова вибудовувати моделі компенсацій відсоткової ставки.

Читайте також: Чому не злітає доступна іпотека під 7%

Про партнерські програми

Ставки Глобуса щодо кредитування «первинки» нижчі, ніж за «вторинкою», в той час як на ринку все навпаки. Чому?

Свою нішу ми бачимо саме на первинному ринку.

Пропонуємо нижчі ставки завдяки партнерським програмам із забудовниками. Вони надають банку знижки за опт. За рахунок цих знижок ми можемо частково компенсувати ставку, роблячи її привабливішою.

В результаті виграють усі три сторони: забудовник продає більше квартир, ми видаємо кредити з прийнятною для себе дохідністю у 16−17% річних, а покупець/позичальник отримує привабливу ставку на перші роки кредитування.

Конкретна пропозиція для позичальника залежить від того, як вдалося домовитися із забудовником щодо конкретного об'єкта. У нас є ставки на перший рік — від 0,01% річних, є на 3 роки — 6% річних. Компенсація залежить від суми знижки, про яку вдалося домовитись. Після закінчення пільгового періоду ставка стає ринковою. За такими партнерськими схемами у нас реалізується близько 80% угод.

Іпотечні кредити ми видаємо на термін до 20 років, але реальний (фактичний) середній термін життя кредиту у нас становить лише 2 роки та 2 місяці. Тобто, по суті, це цільові кеш-кредити, забезпечені іпотекою.

Несподівано… Який же дохід потрібно мати, щоб погасити іпотеку в 10 разів швидше?!

У межах держпрограми середній дохід становить 25 тис. грн. За рештою програм середній фактичний дохід позичальників у нас — близько 35 тис. грн. Середній фактичний початковий внесок за портфелем становить 35% вартості житла.

Щоб закрити навіть безпроцентний кредит на 800 тис. грн за 26 місяців, необхідно платити 31 тис. грн щомісяця плюс ще витрати на життя. Тобто треба мати доход близько 50 тис. грн. Якщо позичальник приносить у банк мішок із грошима, щоб погасити кредит достроково, як на це реагує фінмоніторинг?

Швидше за все, без підтвердження джерел доходів така операція не пройде. Проте наш механізм оцінки ризиків виходить із того, що кожна сім'я могла накопичити певну суму грошей. У нас це — трохи менше 1 млн грн. Тобто якщо клієнт зробив перший внесок близько 300−500 тис. грн, а потім погасив одноразово ще таку саму суму, то це допускається. Якщо він принесе $1 млн, то без підтвердження таке не пройде.

До речі, про підтвердження. Припустимо, позичальник збирає виручку від мікробізнесу на карту фізособи. Чи виписка за рахунком вважатиметься документом, що підтверджує дохід?

Якщо йдеться не про ФОПа, а про звичайну фізособу, то нас цікавить лише довідка про доходи з місця роботи. Або, наприклад, довідка про наявність депозитів чи інших інвестицій. Те, що падає на рахунок, не може вважатися підтвердженим доходом. Це просто гроші, зараховані на рахунок, — надходження. Такими можуть бути кредитні гроші, які доходом не можна вважати. Для підтвердження доходів ФОПа потрібна податкова декларація.

Про перспективи ринку

Чому вам нецікаве кредитування покупок на вторинному ринку?

Ми можемо спрацювати навіть за готовим житлом від забудовника, але це має бути перший продаж.

З майновими правами є лише один ризик — що об'єкт не буде добудований. З вторинним житлом таких ризиків, із урахуванням судової практики, набагато більше. У сумі вони перевищують ризики майнових прав. Якщо у банку в заставі готова квартира, можуть виникнути труднощі, наприклад, із виселенням неповнолітніх.

Читайте також: Як заробити на квартирі $14 тисяч за 5 місяців

Яка частка іпотеки у продажах первинної нерухомості?

За нашими оцінками, зараз лише 3% об'єктів первинної нерухомості продається у кредит. Це дуже мало. Наприклад, у Скандинавських країнах без кредитів нічого не продається взагалі!

Але наші забудовники пропонують програму розстрочки. Яка частка цього інструмента?

Думаю, приблизно половина всіх продажів. Але розстрочка має два важливих недоліки.

По-перше, покупець не отримує прав власності на майнові права, доки він не розрахувався. По-друге, забудовник зберігає за собою право підвищувати ціну до виплати у повному обсязі.

У свою чергу, для забудовників це відволікання (заморожування) обігових коштів. Тому вони зацікавлені у співпраці з банками.

За держпрограмою «під 7%» забудовників обирають банки спільно з державою?

Ні, це робить банк, але є вимога щодо схем фінансування, які використовуються. Нині це лише майнові права. Ця схема не є популярною на ринку — на неї припадає лише 10−15% угод. Якщо забудовник бажає брати участь у програмі, то змушений перемикатися на неї, як мінімум за конкретним об'єктом.

Якщо говорити про банк, то ми працюємо за різними варіантами фінансування будівництва. На наш погляд, сама собою обрана забудовником схема нічого не говорить про надійність.

Наскільки швидкість і динаміка будівництва є індикаторами того, що об'єкт буде зданий в експлуатацію?

На наш досвід, середня тривалість будівництва об'єкта — від котловану до введення в експлуатацію — становить близько 2 років. Однак зараз усі намагаються будувати якнайшвидше, щоб починати нові об'єкти. Тому будинки зростають просто на очах.

Найважливішим показником є бекграунд забудовника: скільки він об'єктів здав, чи були затримки. Відкриті публічні забудовники тримають таку інформацію у публічному доступі. Принаймні топ-десять забудовників — це публічні компанії, які можна проаналізувати дуже легко.

Яким є ваш прогноз щодо ринку нерухомості? Чи бачите ознаки цінової «бульбашки»?

Цього року нерухомість серйозно дорожчала. Зростання цін тривало до вересня, але потім сповільнилося практично до нуля. Несподіване зміцнення гривні призвело до зниження попиту, оскільки у багатьох потенційних покупців заощадження у валюті. Девальвація нацвалюти завжди призводить до зростання обсягів продажу первинної нерухомості.

Впевнений, що ціни й надалі зростатимуть: дорожчає робоча сила, матеріали, зокрема, метал. Не бачу об'єктивних причин, чому вартість житла могла б падати.

Якщо дивитися за показником кількості квадратних метрів на душу населення, то Україна перебуває наприкінці списку серед європейських країн. Цей дефіцит все одно доведеться закривати. Тим паче, що українцям ментально властиво мати власне житло, а не орендувати, як це заведено, скажімо, в американців.

Про плани на майбутнє

Ви нещодавно сказали, що Глобус Банк входить до п'ятірки банків за видачею товарних кредитів, так званих PoS-loans. Раніше не доводилося бачити банк у відповідних рейтингах…

Цей напрямок ми запустили 2,5 роки тому, зараз працюємо з більшістю мережевих ритейлерів. Процес прийняття рішень майже повністю автоматизований і займає 10−15 секунд. Часто покупці і не здогадуються, що кредит видав наш банк. Вони просто знають, що зробили покупку в кредит.

Ми запустили оновлений мобільний додаток GlobusPlus, через який може обслуговуватися клієнт будь-якого банку. Таким чином ми плануємо зростати у сегменті транзакційного банкінгу.

Читайте також: Олена Маленкова: У нас можна заробити 7−10% на оренді, у світі дохідність не вища за 3%

Який банк ви будуєте: універсальний чи роздрібний?

Намагаємось розвиватися у всіх напрямках, де бачимо свої конкурентні переваги. Ми не йтимемо в кредитування на великі суми, у тому числі з корпоративними клієнтами. Не бачимо тут конкурентних переваг, навіть виходячи з ціни ресурсів. Наприклад, коли рівень ставок у сегменті автокредитування впав до 11% річних, ми зрозуміли, що краще перейти на інший напрямок. Ми дуже гнучкі у цьому плані.

Ви сказали, що ресурси банку Глобус досить дорогі. Що можна зробити, щоб їх здешевити?

Ринок диктує свої правила. Ми ж не скажемо: шановні клієнти, розміщуйте у нас депозити під 5% річних! А потім чекати, доки хтось погодиться.

Щоб підвищити надійність банку, ми тримаємо приблизно третину всіх активів у високоліквідних інструментах — грошах та ОВДП. При цьому другий рік поспіль виходимо на показник прибутку в 100 млн грн. Це добре, але хотілося б 200 млн!

Для збільшення прибутку доведеться зростати. Як у вас відносини з капіталізацією? Що показав стрес-тест НБУ?

Так, доведеться нарощувати активи. За два останні роки вони зросли в 1,5 рази. Стрес-тест пройшли, виконуємо всі вимоги НБУ, готуємось до нового тестування. І оскільки плануємо кредитувати активно й надалі, розглядаємо варіанти збільшення капіталу і у 2022, і у 2023 роках.